未来10年，是中国人房产财富重新配置的特殊的时代，在这个激动人心的过程中，有人欢喜有人忧；一部分人凭借敏锐的市场洞察力，有效的在全球视野内配置房地产，从而在不同地产资本市场翻云覆雨、游刃有余的搏杀；反之固步自封的一部分人， 还在苟延残喘的吃过去“辉煌岁月”的老本儿，而最终等待他们的只能是残酷的“财富陷阱和伪富循环”，可能是日本财富失去20年的个人现实版。

在这个资产重新配置的过程中，美联储结束QE后，美元指数不断刷新新高。而这只是美元在全球洗牌的开始，这不仅仅只是美元走强的起点，也是美元升值的起点。美元指数的疯涨，使得原油、白银、黄金都受到压制。而这一轮美元指数走强、美国紧盯人民币，是因为中国凝聚了海量的贸易顺差，并累积了近4万亿美元的外汇储备，其中有三成购买了美国国债。在美国一而再再而三的QE中，中国外储资产被疯狂的美元印钞机压缩蒸发。

对于投资者和获得投资财富的标的物而言，过程已经显得不重要，最重要的是：起点和退出市场时的终点距离有多远！ 通俗的说法是：会买的是徒弟，会卖的才是师傅; 我再多补充一句: 会守护和传承财富的才是大师! 看似最近股市一飞冲天，好似遍地是机会； 是否有想过，过去10年的股市的跌宕起伏之下到底多少人是笑到最后的人呢？对于房产投资者而言，投资之初就需要建立一个明确的退出机制是至关重要的，规避竹篮打水一场空的投资厄运。由于中国的地产商业化才步入第17个年头，不太可能跌回到货币增发之前的十年前，但却可能十年后的房产价格或者价格指数与目前的价格、或者购买力一个样。

不是危言耸听，支持这一论述的数据还有很多，例如：

1）、人口老龄化，2015年中国人口步入老龄化，2020年达到高峰值，造成房屋套现潮，可能致使价格快速回落；无独有偶，日本的房价在93年至2010年的持续不涨、甚至缩水的根源恰恰是因为人口负增长，老龄化造成的；

2）、廉租房的供给：3，600万套/每五年的供应量，致使商品房的评估均价回归到建筑成本价，也同样会造成价格的回落；

3）、房地产税、遗产税逐步完善和征收等因素的综合影响，也同样影响了房价的持续上涨动力；目前不动产登记草案已经在27个省份开始登记运行，2015年3月就要实施； 而中国的遗产税草案也开始在深圳试点，而高达50%的最高边际征税税率也确实让很多拥有多套房产的多产者们心惊胆战；

4）、人民币的贬值：人民币结束了对于美元长达12年的上涨周期，从12年前的8.3：1, 到今天的6.16：1；而美国于11月就已经全面退出量化宽松政策、明年初步入加息周期而造成人民币进入贬值预期承压，未来以人民币计价的中国房产即使到了2020年在折回美元的情况下也可能和今天的价值一样；

5）、去库存化问题：鉴于众多发展商布局三四线城市，造成大量库存高企；未来五年即将竣工的住宅数量高达4000万套；很多城市的库存消化周期都在3-4年；而为了快速回笼资金，未来价格回调可能不失为一种销售策略。

留给我们房产投资者们的建议是什么呢？笼罩在空气中的雾霾让生活在其中的居民健康“沦陷”了， 任何马后炮式的反省和评述在缺失的防范机制面前是多么的无奈，甚至是可笑; 在我们反思的同时，货币危机、汇率危机、经济硬着陆危机、周边不怀好意国家的军事“围堵”危机随时潜伏在我们的身边，而大多数人还浑然不觉; 只有更懂得资本市场创新盈利模式的投资者们才能始终在涨跌周期中博得真正的房产财富沉淀。 雾霾防范的机制可以后来填补，而房产财富被市场风暴洗劫的避险机制、房产投资的退出机制，我们国内曾经赚得盆满钵满、但没有经历市场风雨的房产投资者们是否都做好准备了呢？

未来的10年注定和过去不一样，从货币超发，到货币紧缩， 到今天CPI和PPI创下了5年的新低；从过去持有资产和负债，到未来变成持有现金为王成为主流。经过10多年房地产大跃进，中国到处都是房子，商品房仅仅占其中一小部分，在绝大部分三四五线城市，还有无数的小产权房、自用房、集资房、军产房等等。整体上，中国房子已经严重过剩，把全部中国人都装入城市一点问题都没有。只是部分中心城市有持续人口增量，还存在真实市场支持。 所以，房地产已经不足以继续担任中国“最大资金池”的角色，也无法继续成为拉动中国经济的一剂“妙药”了。

（文：Victor刘磊）