提示：点击上方"华美优胜美国房产投资"↑免费订阅
◎作者 | Zillow
◎来源 | Zillow（ID：Zillow_China）已获授权
摘 要
亚裔买家的购买力最强，可负担的房价比美国普通买家高出 15.5 万美元。
2017 年，美国白人家庭能够合理负担的房价比黑人家庭高出将近 2/3。
2018 年 4 月 11 日是林登·约翰逊总统签署标志性《公平住房法案》50 周年纪念日。该法案禁止在美国房产市场出现基于种族、肤色、国籍、宗教、性别、家庭地位和/或残疾的歧视行为。从那以后，房产市场发生了翻天覆地的变化，社会和文化层面对种族与歧视的态度也有所转变——虽然许多方面不断改善，但距离实现真正的住房公平依然任重而道远。为响应公平住房月，Zillow Research 在 2018 年 4 月对该主题进行了专项研究。
2017 年，美国白人家庭能够合理负担的房价比黑人家庭高出将近 2/3，这使得他们在去年房源库存紧张、竞争异常激烈的房产市场中更容易买到房子。以华盛顿特区为例，白人家庭能够合理负担的最高房价为 77.5 万美元，华裔家庭为 69.5 万美元，西班牙裔家庭为 47.5 万美元，黑人家庭为 46.5 万美元。
华盛顿特区
全美范围来看，若家庭收入水平达到 3.95 万美元（黑人家庭收入中位数）[1]，可合理负担的最高房价为 25.86 万美元。这种情况下，房主只需拿出收入的 30% 来偿还按揭贷款[2]——这也是大部分专家建议的最高还款比例。根据 Zillow 对收入和房源的分析显示，这一预算理论上可以买到 2017 年全美房产市场上 55.3% 的待售房屋[3]。
假设条件不变，若家庭收入水平达到 6.46 万美元（白人家庭收入中位数），可负担最高房价上升至 42.37 万美元，这一大笔预算足以购买去年全美房产市场上超过四分之三（77.6%）的待售房屋。
Zillow 对上述四个族裔的分析表明，黑人家庭能够合理负担的待售房屋数量在 2017 年全美房产市场中占比最小。收入中位数为 4.8 万美元的西班牙裔家庭可负担的最高房价为 31.45 万美元，足以购买去年全美房产市场上 64.9% 的待售房屋。收入中位数为 8.26 万美元的亚裔家庭可负担最高房价为 54.15 万美元，足以购买去年全美房产市场上 85.2% 的待售房屋。
值得注意的是，虽然大家普遍认可拿出家庭收入的 30% 用于偿还房贷是一项合理的投资，但得益于目前较低的按揭贷款利率，大部分家庭用于投资房产的实际支出要远低于这一比例。数据显示，截至 2017 年底，收入水平达到美国家庭收入中位数，并且只购买中等价位房屋的普通买家，每个月只需要拿出收入的 15.7% 用来偿还房贷。
当然，无论买家属于哪个族裔，如果仅希望支付收入的一小部分用于偿还房贷，可供选择的房源就会相对减少。数据显示，2017 年 12 月份，全美房价中值为 20.77 万美元，而 12 月实际出售房源的挂牌价中值则为 25.63 万美元。
去年也有一些较大型房产市场，黑人买家理论上可以负担的待售房屋占比最高，如孟菲斯（Memphis，位于田纳西州）、哈特福特（Hartford，位于康涅狄格州）和圣路易斯（St. Louis，位于密苏里州），黑人买家有能力购买的房屋占比分别为 75.3%，73.4% 和 73.1%。虽然这些数字代表 2017 年上述市场中的大部分待售房屋，但与白人买家在相同地区可负担的待售房屋比例（在每个市场均超过 90%）相比，仍稍显逊色。
收入差距
全美最大的 50 个房产市场中，有 17 个市场对黑人买家尤为不利——即便收入达到所在地区黑人家庭收入中位数，可供选择的待售房屋仍不足当地全部待售房屋的一半。其中，旧金山、圣何塞、洛杉矶、盐湖城、波特兰和圣地亚哥六个房产市场 2017 年全部待售房屋中，黑人买家能够合理负担的房屋更是不足五分之一。
以旧金山湾区为例，发达的科技产业创造了大量就业机会，优质的教育资源也为低收入家庭儿童提供了向社会上层发展的空间，而高房价却将越来越多的黑人家庭拒之门外，这种趋势着实令人担忧。的确，凭借 73.9 万美元的 2017 年挂牌价中值，旧金山都会区（其中包括奥克兰等历史上房价较低的城市）对所有人来说都高不可攀。尽管如此，收入达到该地区白人家庭收入中位数（11.85 万美元）的白人买家，理论上仍可负担去年旧金山都会区超过一半（55.3%）的待售房屋。
毫无意外，黑人与白人买家可负担房屋比例的巨大差距，几乎完全是由于两个群体之间家庭收入悬殊所致。通过对全美最大的 50 个房产市场分析得知，除了坦帕（Tampa）和加利福尼亚州里弗赛德市（Riverside, CA）以外，白人家庭的年收入至少比黑人家庭高出 2.1 万美元（在坦帕和里弗赛德，这个数字分别为 1.37 万美元和 1.73 万美元）。2017 年收入差距最大的地区依然是旧金山都会区，当地白人家庭的收入比黑人家庭高出 7.05 万美元，该差距甚至比去年全美家庭年收入中位数（5.9 万美元）还要多。
旧金山湾区
住房以外的影响
近年来，美国各大房产市场房源库存量不断下降，这使那些在购房时选择范围较小的买家倍感压力。在竞争有限房源时，白人及亚裔买家往往有能力提高预算，进而提出更有竞争力的报价，然而他们的优势还不止于此。
拥有房产对财富积累大有裨益，主要居所（Primary Residence）更是占到美国家庭资产总额的一半以上。与白人房主相比，黑人和西班牙裔房主更加依赖房产作为积累财富的工具。尽管有多年的政策扶持，黑人和白人家庭之间的住房自有率差距自 1900 年以来仍在不断扩大。
纵观美国历史，黑人和白人之间的分歧从未消失，收入、财富积累和住房自有率方面存在明显的差异。更多的财富让买房变得容易，两者之间的关联性还会不断自我强化：房主有更多机会接触金融资产，从而使得购置和保有房产变得更加轻松。总之，住房自有率方面的种族和民族差距存在于全美范围内，并将对后代产生持久的影响。
分析方法：
[1] 数据出自美国劳工统计局的就业成本指数，我们将 2016 年的调查数据向前延伸至 2017 年，从而计算出家庭收入中位数。
[2] 数据出自房地美（Freddie Mac）初级抵押贷款市场调查，按照首付 20%、30 年期固定利率标准类按揭贷款 2017 年按揭利率（3.99%）来进行计算。
[3] 对于 2017 年多次挂牌出售的房屋，每次交易均纳入此次分析。如果房屋曾以不同价格挂牌出售，但 2017 年只完成一次交易，则使用最开始的挂牌价。
