统计数据推演市场预期，你不懂就 Out了！

　　这是笔者连续第9次对统计数据发布之后的持续跟踪和评述了。有些人总是认为统计后的数据是马后炮式的总结毫无疑义，如果作为读者的您也持有这种观点就大错特错了。统计数据既是对过去市场的分析和归纳，又为对未来市场走势的推演和判断埋下了伏笔。

　　为什么说当下俨然成为了大数据时代了呢，单一、单次的城市房价统计可能是偶然，但连续和跨年度的统计之后所形成的曲线，及分析产生这种曲线的相关要素就成为了我们预计和推演市场和房价走势的重要工具。一位投资大师说过， 如果能知道未来资产价格波动的方向，即使是提前知道60秒而已，给你足够本金，24小时就可以创造富可敌国的财富了。因此，学会房产市场的价格分析，市场预期分析，数据统计分析成为了区分职业地产投资者和普通投资者的分水岭。 看看下面的数据怎么说的吧：

　　新房环比：12月份，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有1个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.3%。北上广环比全部下跌。

　　新房同比：70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为2.1%，最低为下降10.3%，是杭州， 而且杭州价格是跌回到了5年前价格水平。

　　二手房环比：70个大中城市中，价格下降的城市有60个，上涨的城市有8个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降1.8%。

　　二手房同比：与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为1.8%，最低为下降12.5%。

　　如果以地级市计算和统计来看, 全国一共648个地级市, 扣除100个较大城市之外, 120个地级市保持房价基本稳定, 剩余428个地级市都是疲软下跌走势。俗话说： 一年之际在于春！ 基于过去12个月的房价数据分析可以预见2015年 : 楼市调整进入新常态，市场波动加大，行业分化加剧，房地产的投资风险如影相随。

　　价格应该是买方说的算，地王也要靠边站！

　　而中国的过去10年中却都是发展商制定价格，操控价格，以售价来摆布消费者。但在2014年之后这种状况出现了逆转：过多的土地供应导致房屋过量供给，房子终于卖不动了，人们开始在各家开发商和各种房屋面前挑三拣四。有统计数据显示，在一些三四五线城市，库存的房屋需要36-48个月消化。能够预计的是，随着市场由卖方市场向卖方市场转变，消费购房者们有了更多议价空间，市场的定价权开始向买方市场倾斜。即便15年北京又出地王又能怎么样呢？只有当地王变成楼王被市场买单的时候，才是发展商功成名就之时，显然这还是遥远的梦想。

　　市场救市的开始，就是房价下行的标志，逆向思维才能赢！

　　市场看多者认为，市场的宽松货币政策和利率政策调整就是救市；比如放开地方限购，放松住房贷款和降息等； 因此，对未来房价探底回升充满憧憬； 但市场看空者总结到：一系列围绕房地产税务征收为目的的政策制定成为了未来市场回升的绊脚石， 包括出台《不动产登记暂行条例》、加速房地产税立法和加快分层保障房建设等等，无疑是对房产市场的“雪上加霜”。未来多空输赢暂放一边不说， 楼市的扑朔迷离已经让多数人迷失了方向。种种表象可以对2015年进行展望：消化库存仍是市场主基调，房价下行成为价格走势的大概率事件。基于各地去库存速度的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市有需求，房价不跌和少跌就万幸了；二线城市房价震荡行情明显，下调幅度在10%-15%；大多数三四线城市需求透支，库存压力大，房价继续下行20%可期。

　　全周期房地产财富增长的解密和分享就在本月18日周日下午1:30,北京朝阳区光华路5号院东亚银行大厦29层,为您呈现您所不知道的房产财富密码。15年前您错过了在1000点进入股市； 9年前错过在4，000元/平米进入楼市；今天就不要再次错过追回和弥补过往损失，超越房价涨跌仍可房产创富的机会！

　　作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》，澳洲ASX上市别墅建筑商Simonds家建集团首席房产投资策略分析师；个人微信帐号：” Victorliulei”。