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外国人购房禁令一旦生效，房产投资的吸引力减少，资本增值变得不再那么可靠，房产投资就会开始回归最基本的盈利方式：租金。

新西兰先驱报中文网 Kenny 报道  6月18日晚新西兰国会的专责委员会发布了《海外投资法修正案》审议报告。这部被一再推迟、多次难产的“外国人购房禁令”在本地居民条件、期房开发预售和土地购买豁免等方面都做出了重大让步。然而根据ANZ经济学家的说法，法律无助于改善新西兰住房市场。

ANZ在最新《市场焦点报告》中指出：禁止外国人买房给新西兰房价或本地住房可负担性带来的影响微小不计。

但该禁令最直接的影响是：房租会直线上涨。

《海外投资法修正案》在本周完成特别委员会审议报告，根据财政部副部长David Parker的说法，法案预计在下个月通过二读，然后按照流程正式成为法律。

ANZ经济学家表示：“我们预计该政策可能会抑制房价增长，但带来的效应更多是暂时和微小的，因为外国买家只占新西兰住房市场的极小比例。”

“很显然，禁止外国购房人并不能迅速解决住房可负担性的问题，住房需求的引擎是依然处在低位的按揭利率和依然处在高位的净移民。而在供给方面，高建筑成本、劳动力紧缺以及住宅土地有限依然是瓶颈。现在最重要的是政府不能释放信号说新西兰向外国人关闭了投资大门。开放才符合所有新西兰人的利益。”

ANZ在报告中表示，虽然存在相当大的“不确定性”，但在合理假设下禁止外国人买房只会让房价跌半个百分点（-0.5%），这对奥克兰接近百万纽币的住房均价来说完全是杯水车薪。“而且外国投资者可以想办法绕开这个政策，他们可以找新西兰居民或公民代持，这会削弱法律的执行效果。”

目前新西兰土地局对外国人购房数据的统计只能追溯到2015年底，不排除在这之前外国人购房的比例高于当前水平。但房价与外国投资者的关系，其实就是资本增值收益和所有投资者（无论本国还是外国）的关系，资本逐利是不分国界的。当然“新法律可能有助于调控下一次住房繁荣时期的房价涨幅。但如果没有完整数据显示外国购房人对本轮房价和销售的影响，很难知道是否真的存在因果关系。”

ANZ担心《海外投资法修正案》严重影响新西兰作为海外投资目的地的地位，尤其是给新西兰急需的住房建设开发带来恰得其反的效果。ANZ警告说，关键是政府要激励外国投资者如何在不购买现房的框架下参与新房建设与开发。“由于大型项目开发的资金门槛较高，对外国买家的限制将严重影响奥克兰公寓市场，尤其是无法通过预售筹集到期房项目的启动资金。”允许外国人购买期房（主要是公寓），将给新西兰尤其是奥克兰的房产市场带来重要激励。

但外国人购房禁令一旦生效，房产投资的吸引力减少，资本增值变得不再那么可靠，房产投资就会开始回归最基本的盈利方式：租金。

ANZ指出：“投资者需要收取更高的租金才能补偿资本增值的减少。毕竟与买房需求相比，居住需求才是真正的刚需。这意味着在收入增长和住房供求基本平衡的情况下，业主可以把任何成本的上涨轻易转化为租金，而无需担心招不到租客。”在购房禁令生效前这种租金的“补偿效应”已经体现在奥克兰市区的租房市场，而修改后的《修正案》一方面允许外国人购买在建公寓，一方面禁止外国人居住在购买的公寓中，这相当于是变相鼓励发展租房市场。既然外国人购买公寓后的唯一变现方式是出租或以租代售方式出售，那么租金回报自然会变得更加重要了。

既然法案通过已成定局，现在最大的担心就是政府是否释放了错误的信号：“外国人购房禁令让我们正朝着保护主义的方向迈进。在资本和商品自由流动的全球化运动中我们需要小心。新西兰不需要对外宣称说我们的大门已经关闭。”

“外国人对新西兰房市的影响是小，而开放带来的收益是巨大的。”

转载自 新西兰先驱报中文网

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