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6月期《全球资产行情MONTHLY》在这个多事的月份与您见面了。

这个月将2018年劈成了两半。年初各大机构还乐观预测今年的经济走势，而到了6月，特朗普政府公开对G7成员开炮，骂完特鲁多不讲信用又指责欧盟，再对中国展开500亿美元的关税征收、中美贸易冲突升级……

一些主流机构和媒体、包括各央行行长对今年下半年经济走势开始担忧。

最近人民币贬值也达到了今年以来的新低，中国似乎已经做好准备迎接特朗普挑起的贸易冲突。

扑朔迷离的全球经济之下，反观全球楼市，我们发现成熟市场的楼市并未像股市那样疯狂，许多地区在经历过高歌上涨的2017年后，进入了或下跌或转稳定的通道。

通过跟踪最新数据，我们得出3个结论：

1) 资金回流美国，成熟市场房价涨幅收窄，进入调整期

2) 持房成本不断增高，一线城市公寓需求超越独栋别墅

3) 贸易战背景之下，全球股市一片“绿”

在贸易战的背景下，全球的经济形势被蒙上了阴影。这一时期，各国央行行长也表现得异常谨慎，即使在经济数据不错的情况下，我们跟踪的几大央行都维持利率不变。美国则因为经济走好，数据达成目标，继续加息步伐。而中国在前段时间采取了定向降准的手段，开闸放水7000亿。来看看这个月的央行话你知：

中国人主要关注的投资国家，在过去的5月表现分别如何？

1房价

这个月以来，各国的楼市主要有以下几个表现：

1. 美国：房价涨到买不起，各城市涨幅变缓

2. 加拿大：房屋销量来到5年最低，多伦多房价下跌加剧

3. 英国：今年第一次，全国房价同比上涨

4. 日本：东京投资稳定性受挑战，首都圈房价变化大

5. 澳大利亚：全国住宅价值出现5年来首次年度下跌

6. 新西兰：外国人买房政策改写，市场需求强劲

7. 泰国：市场总体乐观，开发商疯抢曼谷轨道交通周边土地

我们统计的最新数据显示，上个月各国楼市的表现更为平稳，全球楼市跌幅有所收窄，涨幅大大提升，来看看具体数据：

（维多利亚与蒙特利尔的房价为独栋别墅的价格）

这个月，国际大都市的房价有回暖的现象，包括美国的曼哈顿、中国北上深、英国的伦敦，以及新西兰的奥克兰，这些城市的房价或止跌为涨，或跌幅收窄。而被带动着，一些二线城市的房价有所改善。但澳大利亚的首都城市（悉尼、墨尔本）下跌加剧，整体房价也出现近年来首次负增长。

先来看看中国房价5月的情况。相比于上个月上海、北京和深圳领跌的情况，这个月北京和深圳的房价略有回调，北京涨幅甚至来到2.66%。具体数据如下：

但相较于去年，北京的房价是唯一一座中国一线城市中下跌的，平均二手房价约为6.5万。房价仍表现凶猛的是香港，上个月香港房价涨幅已经是我们跟踪的33座城市中最高，这个月仍录得1.49%的上涨。不过，近期香港政府将出台空置税方案，此方法曾被新加坡有效遏制了房价过快上涨的趋势，料对香港疯狂的楼市也有一定的遏制作用。

相比于其他一线城市，上海则是连续几个月房价都出现下跌情况，不过，这个月的跌幅收窄。广州则一直领跑中国一线城市房价涨幅榜，但相比于上个月，今月的涨幅也变缓。

涨幅和跌幅皆收窄的不止中国的热门楼市，其他各国主要城市也出现了相似的情形。

A. 美国：房价涨到买不起，各城市涨幅变缓

美国的城市，是这段时间以来，我们监控的城市中最稳步上涨的一撮。除了平均房价最高的曼哈顿前段时间出现下跌外，其他的美国主要都市圈的房价一直保持着上涨趋势。来看看具体数据：

这个月仍是西雅图、盐湖城和达拉斯占据了同比涨幅榜的前三名。但与上个月相比，环比涨幅明显放缓。拿同比涨幅的第一名西雅图来说，在上个月它的环比涨幅有1.18%之多，现在却降到了原来的一半。同样的，达拉斯也在上个月有1.28%的涨幅，到了这个月却未超过1%。

不过到5月，这个情况或许将改观。5月的新屋销售最新数据超出预期，根据美国人口普查局的数据，5月份新屋销售额比上个月上涨6.7％，比去年同期上涨14.1％。

虽说美国楼市整体放缓，但美国房价跟随股市水涨船高已经是众所周知。2018年，美国房价正以2006年以来最快的速度上涨。

只是对美国普通人来说，强势增长却是个坏消息。据Zillow的研究显示，因为美联储加息，房产按揭利率已经到达几年以来的新高，而目前，一个月的按揭贷款金额相当于一个美国中等收入家庭过去的这个季度1%的收入。对于国人来说或许不多，但对于美国人而言却不是，上一次出现这个比例还是在2009年前后。

经济走好拉动国内需求，减税进一步刺激租房群体升级买房，美国房产市场表现良好，但也要警惕泡沫。

B. 加拿大：房屋销量来到5年最低，多伦多房价下跌加剧

加拿大楼市不再是去年那副美好光景。虽然整体房价与上个月相比涨幅不错，但拉长时间来看，加拿大楼市并未从严控中缓解过来。来看具体数据：

若考虑通胀，加拿大5月出售的房屋实际平均价格比去年同期下跌了6.4％。其中，公寓单位价格涨幅最大（+ 12.7％），其次是联排别墅（+ 4.9％）。相比之下，一层和两层的独立别墅价格却下跌（分别为-1.5％和-4.7％）。

与此同时，5月份加拿大整体房屋的销售量环比下跌了0.1%，这是五年以来全国销售活动的最低水平。多伦多的房价也在继续下跌，上个月同比下跌5.15%，这个月又再跌5.4%。

加拿大地产局CEO Barb Sukkau表示：“今年针对首付款实施的压力测试继续压制销售活动，预计有约超过两成的购房者受到影响未展开购房。”同时，5月份的新压力测试变得更加严格，因为用于认证抵押贷款申请的利率在本月初上涨。

压力测试利率的变化超出了加拿大决策者的控制范围。在加拿大经济增长面临美国贸易政策摩擦的时刻，或许进一步提高利率会对加拿大的房屋销售活动造成更大压力。

C. 英国：今年第一次，全国房价同比上涨

英国的房价跟踪平台数据显示，这个月成为英国今年来第一次整体房价上涨的月份，略好于上个月。英国房屋市场保持弹性，5月份的积极表现意味着英国市场几乎避免了全年房价增长放缓的“厄运”。来看具体数据：

虽然三座城市房价都出现环比下跌的情况，但同比伦敦却出现了正增长。上涨主要得益于数据统计中，更多地加入了新建房屋销售情况，反映出新建房屋销售态势良好。但总体而言，全年有24个伦敦市区价格下跌，仅有9个区域出现上涨。

本月房价图全部用红色标出，意味着英格兰和威尔士所有地区的房价上涨。两个“最热门”地区分别是威尔士和东部地区，每年的价格上涨4.5％或以上。

第二梯队则包括了价格上涨幅度在2.4％至3.9％之间的地区，主要位于英格兰西部以及大伦敦。第三梯队价格上涨在1.3％或更低的区间，即英格兰东南部的约克郡和亨伯。

相比于3月，4月英国东北地区和威尔士的上涨幅度更大，整体涨幅也有上扬。新建房屋在伦敦持续走俏，反映出这个市场仍受到房产买家青睐。

D. 日本：东京投资稳定性受挑战，首都圈房价变化大

近期，关于投资东京房产是“坑”的声音不绝于耳。人们普遍认为，东京地价上涨过快，挤压了投资利润空间。

但从房价表现情况来看，首都圈三县中的千叶县和神奈川县的房价出现分化，来看数据：

神奈川的房价相比上个月有大幅上升，录得18.1%的涨幅，是非常大的上涨。然而，千叶县的房价下跌程度加深，从上个月环比下跌3.2%来到了这个月9.4%的跌幅，同比跌幅也多了3.2%。

上涨和下跌都加剧，使得首都圈整体的房价水平未见太大变化。而与此同时，大阪市部的房价则同比上涨了12.3%，比东京都区部和都下部都好。

京都府下更是比4月房价上涨18.35%，同比大涨31%。相反，京都市部的房价则大跌。这或许与6月开始实施的民宿法有关，遏制了京都市内高价房的交易；但也有可能是日本不动产经济研究所（我们的数据来源）的数据统计错误。如果是后者，我们将在他们修正后，第一时间给与修正后的数据更改。

这几年，日本央行坚持推行大规模货币宽松政策，股票和房地产价格上涨，以富裕阶层为中心资产的增长带动了消费。日经新闻报道称，近来，日本著名迪厅重新开业，度假村开发变得活跃，进口豪车的销售势头也表现坚挺。

在土地价格方面，2017年全日本价格最高的是东京银座“鸠居堂”，每平方米售价4032万日元（约合人民币236.93万元）。价格同比上涨26%，超过1992年的3650万日元，创出历史新高。

这让人回想起上世纪经济高峰的日本，市场上的金钱涌动，消费升级。

E. 澳大利亚：全国住宅价值出现5年来首次年度下跌

澳洲5月份的表现并不乐观，楼市主要表现为以下几个现象：

• 墨尔本“超越”悉尼，成为表现最差的房地产市场。

• 高端房地产市场是全国弱表现的主要驱动因素。

• 区域市场表现继续优于首府城市。

• 悉尼和墨尔本市内公寓的需求增加。

悉尼、墨尔本的房价继续下行，连涨幅一直第一的霍巴特在这个月也出现了上涨疲软的现象。具体来看数据：

房地产市场低迷的迹象正在变得更加严重，5月份是自去年9月全国市场达到顶峰后连续第8个月出现下跌。截至2018年5月底，住宅价格累计下跌1.1％。

负增长率是墨尔本和悉尼为首的首都城市房价进入调整期的一个征兆。此前，这两座城市的资本收益率居全国前列。悉尼和墨尔本约占澳大利亚房屋市场的60％，房产供应量占全国的40％，因此，这两个城市的表现对总体市场表现影响较大。

悉尼的房价下跌情况进一步加深，环比小幅下跌0.2%，但同比已经跌破4%。与此同时，墨尔本也在下跌，甚至跌幅超过了悉尼，这是今年以来的第一次。

由于住房负担压力仍然是首都城市面临的挑战，需求自然而然地转向中等和高密度的地区。公寓成为首选，因为其入场门槛通常更负担得起，住房地理位置也更加战略性地在交通枢纽，并接近主要工作节点。尽管近年来建成的公寓数量很多，但更广泛的需求基础已经使得悉尼和墨尔本的公寓市场表现超越独栋别墅。

F. 新西兰：外国人买房政策改写，市场需求强劲

新西兰房产5月的表现不错，特别是奥克兰，已经止跌为涨，惠灵顿虽仍在下跌，但跌幅也在缩小。

据数据统计，新西兰中位价同比上涨2.7万纽币，达到了创纪录的56.2万纽币，增幅达到5.0%。除奥克兰以外地区的房产中位价年涨5.8%。其中皇后镇所在的奥塔哥地区房价强势上涨14.6%，中位价达到44万纽币。分析师称，这表明市场对良好房地产的需求有增无减。

另外，新西兰政府在这个月修改了海外买家购房要求。新的要求规定，新西兰公民和常规居民可以随意买房和炒房，其他所有人都属于外国投资者，购买居民住房必须向外国投资办公室申请，即使通过了也有一些附加的强制条件。

总体看来，新西兰对海外购房的限制并未放宽。但至少，它在之前的《海外投资法修正案》上，稍微作了一点让步。

G. 泰国：市场总体乐观，开发商疯抢轨道交通周边土地

跟发达国家进入调整期不同，发展中国家的楼市仍火热。这个月关于泰国曼谷2018年第一季度的房产报告接二连三地出来。在第一季度，曼谷的市场表现良好。我们总结出以下几点供各位参考。

1) 2018年第一季度，曼谷的房价较前一季度上涨3%。

2) 新建房屋数量创有史以来新高，70%在规划中的轻轨沿线。

3) 素坤逸成为外国人（主要是欧美日）的居住场所，它提供了曼谷市中心80%的公寓供应。

4) 曼谷市郊房价在1-2万/平米的库存超过50%未售出。

曼谷目前的市场氛围是乐观的，从开发商大量拿地郊区就能看出，市场认为曼谷郊区未来的发展潜力巨大。曼谷当地的中产也成为房产投资的主力军，有许多位置不错的郊区房产超过7成的业主是曼谷当地人。

不过，投资者仍要警惕过度开发的风险。曼谷的房价逐渐涨高，而其面临的国际背景是日益严峻的中美贸易争端、美联储连续加息，以及资本回流美国的情形。曼谷的市场在东南亚仍算得上是健康而且稳定的，在贸易战中所受到的影响也会相对较小，而这个时候，则需对自身的房产进行评估，毕竟开发项目众多，质量自然会层次不齐。

2汇市

美元在这个月非常强势。可以看出，除了拥有避险属性的两大货币——瑞士法郎和日元未有下跌外，这个月以来，大多数监测货币出现兑美元的下跌情况。人民币这两天内八、九连跌，跌跌不休的状态也让人不禁担忧。

美元走强，包括经济数据表现佳、美联储加息，都是吸引资金从外币兑换回美元的重要因素，而贸易战也是汇率出现如此走势的原因。不过，由于贸易战牵一发则动全身的可怕效应，分析人士认为，贸易战不会轻易开打，而各国汇率在短期内不会出现大幅度的波动。

3股市

这个月全球主要股指表现差强人意，跌幅较上个月扩大不少，认跌的指数也从上个月的4个来到这个月的10个。

股市表现最佳自然而然落在了经济整体表现最好的美国。纳斯达克和标普都录得今年开年以来的高涨幅。纳斯达克更是连续两个月在全球各大股市中，表现最佳。

相反，被美国剑指贸易战的国家，这个月的股市都表现不好。日本、欧盟、俄罗斯都出现下跌。中国的上证指数更是被打得趴在地上，跌幅巨大，6月19日更是出现千股跌停的罕见情况。

所以，别把钱全放在A股里，适当分散风险到国外，比如买些美股或者越南股票，都能为你这个月A股跌进去的毛爷爷买单。

4比特币和黄金

比特币就是个币圈韭菜们捉摸不透的顽皮孩子。这个月，它又带着韭菜们玩了一把过山车，最终以暴跌“收尾”。

跟上个月最高能爬到9823美金比起来，这个月从头到尾都没上过8000大关，最低还到达过6050美元，跌幅较上个月最高时达38.4%。据说，币圈的大佬们在比特币开跌之前，就早早的套现退出了，目前剩下的很多都是散户和个体。他们大概盼望着贸易战，因为他们坚信，只要危机一来，币价就会大涨。

相比于比特币，5月份黄金价格的变动并不大，最终以微跌0.82%收场。

5总结

今年以来，国际之间就没有消停的日子。但总的来说，资产价格对国际冲突并不敏感，该涨的地方照样会涨，该买的人照样会买。

不过总体来看，这个月各国的资产表现仍然疲软。虽然一些国际一线城市止跌上涨，但并没有同时出现强劲的需求支撑这个上涨趋势。

面对涨涨不停的楼市，留给我们选择的空间越来越少，目前不是买什么都对了，世界各地的房产市场都在考验你选房的眼光。

数据来源：

1. 美国：Zillow；2. 加拿大：当地地产局；3. 英国：Acadata；4. 日本：首都圈+近畿地方数据-不动产经济研究所；地价：土地代DATA；5. 澳大利亚：Corelogic；6. 新西兰：qv.co.nz；6. 汇率：XE；7. 比特币价格：BitStamp

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