作者
John 傅永强
素材来源
The Australian
作为居住在澳大利亚的华人，应该很少有没听说过 FIRB – Foreign Investment Review Board (外来投资审查委员会) 这样一个机构的。
它的主要职能是对联邦政府财长负责、并依据联邦的外来投资并购法（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975） 来对外来投资进行审查并向财长做出推荐意见，我们普通国民最熟悉的可能就是海外身份人士如果购买澳洲房产必须要和这一机构打交道。
日前，它推出的2016-17年度报告非常值得注意，我们都有感觉2015年底 FIRB 针对海外人士投资澳大利亚房产收紧以来，澳大利亚房市海外人士明显的少了，这个报告给出了海外投资政策收紧以后第一个完整财年的数据，很有价值。
由热转冷 – 急转直下、立杆见影
图一：住宅地产海外买家获批例数历年变化 （来源：FIRB）
上图给出了整个报告笔者最关心的数据：2006年以来历年海外买房获批案例数的变化。在这里的中国人都不难理解海外人士在澳大利亚买房从2013-14年开始急剧升温的背后的原因，但是2016-17年的数据引人深思。
2015-16财政年度，FIRB 共批准了40149例海外人士购房申请，涉及房产总价值724亿澳元；而在2016-17财政年度，FIRB 只批准了13198例涉及价值252亿澳元的海外人士购房申请。
FIRB 的报告将这一剧烈的变化的原因归结于他们在2015年底推出的对海外人士买房申请收取申请费的新规，在这之前海外人士在澳洲买房同样需要申请批准，但是无需缴费，而新政之下，申请伴随着不菲的申请费，这一申请费是和房价挂钩的， 基本上是100万以下房产需要缴纳5500澳元的申请费，100万以上200万以下的房产需要缴纳11100澳元的申请费，然后房价每增加100万，申请费也递增11100澳元左右，具体请使用FIRB 网站提供的计算器。
FIRB 申请费的引入首先增加了海外人士在澳购房的成本，成为一道门槛，使得相当多的意向买家取消在澳购房计划。另外，新政还改变了在澳购房的海外买家的购房习惯，以前不需要收申请费的时候，很多海外买家会同时申请几所有意向的房产的许可，最后只会购买其中一所，现在由于申请开始伴随着费用了，买家只会对非常肯定要买的房产提交申请，所以海外房产投资的实际萎缩程度要低于批准数量的差距。
另外，这一数据是发放许可的总数，由于海外人士在获得房贷方面要面对大得多的难度，肯定其中还有一些最终无法交割。FIRB 也指出了中国方面几乎同时开始的资金出海的控制和收紧政策也是导致 FIRB 房产方面的申请剧烈萎缩的重要原因之一，笔者还要加上澳大利亚银行停止对海外人士提供住房贷款和主要州开始引入及增加海外人士购房附加印花税这两个原因。
澳洲房市的海外买家一些现状
FIRB最新报告除了上面总申请和批准量的变化数据，还有很多关于上一财政年度海外买家的情况，可以很好的帮助我们了解这一买家群体的现状。
图二是目前不同行业 FIRB 许可的比重。我们可以了解到，住宅类房产海外投资的比重有大幅下降，已经只能排在第4了。
图三给出了2016-17 财政年度不同行业的 FIRB 许可总资金规模和上一财政年度的对比。先看看非房地产行业，总量几乎相当，但是制造业、矿业和金融保险业等行业上的海外投资都有不同程度上的萎缩，而服务业、农业和旅游业等行业的海外投资都有不同程度的增长。
至于和房地产相关的投资， FIRB 分为住宅物业和商业物业两大类，我们可以看到，商业物业上的海外投资萎缩是有限的，而住宅物业上的海外投资萎缩幅度惊人。
图四是到去年12月为止主要国家在澳大利亚投资的情况，表一是2016-17财政年度各个国家在澳大利亚投资总额和行业分布。首先，我们可以看到中国在澳大利亚的投资规模仍然远远低于美国，另外日本、英国和荷兰都比中国要高。其次，中国去年在澳投资规模远远超过其它国家。
图五和表二都是描述的上个财政年度海外在澳大利亚的住宅地产投资各州的分布情况，墨尔本要比悉尼还要高出不少，说明了墨尔本的开发商在针对海外买家上比悉尼要积极得多，反过来可以说，悉尼的房市对海外的依赖没有墨尔本那么高，结果是受海外买家变化的影响要小很多，这一点和市场表现相符合。
表三：2016-17财政年度住宅地产FIRB许可各州按类别细分（来源：FIRB）
最后，我们来看一下表三，同样也是按州划分的情况，但同时还将住宅地产这一大类按照 New Dwelling, Existing Property, Redevelopment, Vacant Land 和 Developer 来进一步细分，数据非常有价值。维州和昆州，特别是维州有相当多的分地海外买家。
另外，Developer 一项主要是开发商替整个项目申请 FIRB 的情况，维州和昆州主宰了这一分项，特别是维州共有27个新楼盘（总价61亿7千万）由开发商出面申请了项目 FIRB，再次说明了悉尼市场主要靠自身的吸引力引来海外买家，而墨尔本则有更多的楼盘直接就是针对海外买家做的项目。
对海外买家的再次认识和一些思考
澳大利亚政府对于海外人士对澳大利亚的房产投资依然是欢迎的，他们一直致力于将来自海外的房产投资引导去新房市场上去，这样会帮助澳大利亚增加住宅供应量，他们的‘收紧’政策的目的更多的是防止来自海外的房产投资出现过热现象。
FIRB 这次的报告引用数据指出，在2016-17财政年度悉尼市场的来自海外的房产投资中，有85%的去到了新房或者准备开发的空地上，再次强调了海外资金和买家对于澳大利亚市场的贡献。这次收紧主要是因为前几年的持续过热造成，这次出台的收紧政策实施以来第一个完整财政年度的数据非常有价值，应该来讨论总结一下目前澳洲房市上的海外买家的情况。
欢迎、禁止还是适当控制？
既然政府知道海外买家对澳大利亚房市的积极贡献，为何当时会突然地下出如此猛药？
我想当时的原因是复杂的，要讲清楚有必要先来看看澳大利亚房市中的不同利益团体的不同诉求。收紧政策的出台有经济上收刮没有投票权的海外买家油水的目的，更有政治上的压力。现在探讨起来，其实最后真正反对海外人士投资的并不是多数。
首先，开发商是肯定是不希望收紧的，海外买家不受限制的情况下，开发商会多卖一些新房而且价格也会更高一些。
从政府的角度考虑，除了会增加市场的房屋供应量，更重要的是会有更多的项目上马，更多的工作岗位和税收收入。
对于有房一族，调查显示他们不但不抵触海外人士在澳买房，反而是欢迎的，甚至有相当的一部分担心海外人士买房受到限制以后会造成房价下跌。
最后，有真实理由反对海外人士在澳买房的只有那些目前没有房产的人，他们其实是少数。这方面的民主其实和负扣税的态度完全一致，有机会会进行讨论。
这次的数据显示海外人士在澳房产投资出现断崖式的萎缩，政府不知会不会对政策进行调整？本人觉得完全放开和彻底禁止都不是正确的态度，政府应该适当控制，目前的情况政府会不会认为控制过严？值得我们关注。
房市上的种族主义是简单片面和有害的
中国购房者Kathy Zhou（前） 和 Nicole Shi 在悉尼下北岸的Cremorne Point （Picture: John Feder.）
FIRB 收紧政策出台之前的辩论是非常的广泛而复杂的，战场并没有限制在经济和客观数据上。当时正值澳洲房市的上一个繁荣周期，太多的新闻粗浅地将房价的快速上涨和中国人联系在一起，记得当时隔三差五地就会有媒体报道中国人在房产拍卖上的‘壮举’，再天真都能感觉到媒体的不怀好意。
第一，我要告诉他们，拍卖的房子都是二手房，能去投标的都是和那些记者一样的澳大利亚居民；
第二，看看上面的图四和表一，在澳洲买房的海外人士，还有很多美国人、加拿大人和英国人。
记得去年在一个关于中国人在澳大利亚房市的表现的研讨活动上居外网的总裁 Charles Pittar 告诉与会者中国人在海外买房以自己是否受欢迎为重要前提，媒体的不负责任的报道加上收紧的政策多少会给中国的买家传递不好的消息。在澳洲房市不再火热的今天，中国买家大幅减少留下的坑就非常明显了。
如果说这些不负责任的媒体是难以控制的，但是澳大利亚政府除了向这些危险的新闻投降出台收紧政策，是不是也应该加强个人海外投资买家带来的好处和他们抛弃澳洲市场伴随的风险方面的宣传？
开发商的风险
这份 FIRB 的报告显示海外人士在澳大利亚买房的难度增加了不少，对开发商来说这方面的风险也和以往不一样，不仅是要在销售策略上有所考虑，甚至在可行性分析阶段都需要有不同程度的掂量。
现在的政策下，海外买家申请 FIRB 许可的时候伴随着约相当于房价1.1%的申请费，相关的购房合同必然会有 subject to FIRB approval 的要求，这都增加了意向书最后是否能走到无条件购房合同的不确定性。
对于买方来说，考虑交这一笔不菲的费用的之前，会担心最后会不会因为贷款无法落实而无力成交导致这笔支出会成为额外的损失，必然会大大降低海外买家和开发商进入无条件合同的比例。对于开发商来说，可以通过替项目整体申请 FIRB 来解决这一买方的障碍。
这样的项目整体 FIRB 许可叫 Exemption Certificate，一个项目要获取 Exemption Certificate 必须满足以下条件：
• 项目必须在50套以上；
• 项目已经获得DA(开发许可);
• 对海外买家的销售不得超过项目的50%。
获得 Exemption Certificate 的项目，海外买家可以不用申请 FIRB 许可（也避过申请费）而进入无条件合同，这样的做法确实可以让海外买家更加容易地进入无条件合约阶段，市场之上有这样安排的项目还以此为吸引海外买家的卖点，但是这样做有是有成本的。
首先，Exemption Certificate 的申请费用目前是25700澳元，更需要注意的是开发商需要每六个月向 FIRB 报告销售情况并缴纳应该发生的海外买家 FIRB 费，所以申请 FIRB Exemption Certificate 并不能规避 FIRB 申请费而是这笔费用由开发商来缴纳了。
所以，开发商需要在可行性报告阶段就考虑这样做的成本。现在的市场，如果这样做能增加销售，大部分开发商也是愿意的，但是现在海外买家最后无法成交的风险是相当的大，如果出现无法成交的情况，这笔费用就不值得了。
所以，开发商还可以在买房合同里增加条款向具体海外买家来收缴这一费用，这样做不影响那些怕 FIRB 申请麻烦而犹豫的海外买家，但是对那些因为额外费用而不打算买澳洲房产的海外买家就没有吸引力了。
还有如果开发商送海外买家 FIRB 申请费，显然费用是均摊在整个项目全部买家身上的，对于同一项目里的本地买家肯定是不公平的。
澳大利亚的房产市场从来都是深受海外买家的喜爱的，特别是收紧政策出台一段时间以后，也许大家渐渐适应了，也许因为澳大利亚对海外买家的限制政策其实和其它国家相比还算宽松，目前市场的海外买家有所回升，开发商把握好市场的现状和变化，吃透相关政策规定，制定一个合适的海外买家策略还是很有必要的。
本文被The Australian采用 https://cn.theaustralian.com.au/2018/06/12/7149/
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