假如住宅变”敏感“，海外买家怎么购房？,逸居新西兰微信公众号文章

还未买房的工签或居民签证持有者，这个周末并不好过。限制海外买家的立法进度又回到了公众视线。《海外投资法》修订案最终通过的可能性有多大？该法案最可能会在什么时候通过？如果通过，实施的细节会有改变吗？

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www.beehive.govt.nz 发布了财政部副部长David Parker的表态，右下角用红色字体突出的信息，让人遐想。

据此，Chapman Tripp律师事务所中国业务部的主任律师饶渐纲（Jack）向《逸居新西兰》分析道，修订案最早可能在7月份通过，但更有可能会延后一些时间。至于延后多久，取决于收到多少反馈意见及有多少对法案的重新修改意见。

据www.parliament.nz官方网站，该修订案处于特别委员会的阶段。从2018年2月21日到2018年5月22日共收到了302份公众提交的意见。

市场买家中，没有身份的海外买家究竟占了多大比例？

新西兰统计局6月7日给出了一季度数据。新西兰超过3%的房屋卖给没有新西兰公民身份或无居民签证的海外人士。个位数的比例，显然难以把推高房价的责任全部推往海外买家身上。

不过，主管《海外投资法》修订案的部长David Parker把目光放在了奥克兰市中心和皇后镇湖区。海外买家的交易份额分别占18.7%（奥克兰市中心）和将近10%（皇后镇湖区）。

“这说明了海外买家集中在可负担性最差和房价涨得最高的地区。”David Parker表明立场称，新西兰人有理由担心，这也是为什么我们要通过这个法案。

倘若修订案通过后，普通的房产在海外买家面前，转身成为“敏感”资产。从海外投资办公室公布的条件来看，一位海外买家要成功购得“敏感”资产的难度有多大？

Chapman Tripp中国业务部主任律师Jack Rao此前接受《逸居新西兰》采访时指出，审批的通过率依据提交的材料质量而定。但是最近的趋势是“越来越紧”。具体表现在，等待审批通过的时间更长，所需要提供的资料更多，海外投资办公室提问的问题也更加详细。

Jack Rao多年来为海外人士处理敏感土地的申请和审批，拥有丰富的经验。他提醒到，首先投资者要明确海外人士的定义。

根据《海外投资法》，以下人士和组织在新西兰购地一般不需要许可：

新西兰公民
持新西兰居民签证者，而且现居新西兰；而且有意在新西兰无限期居住；而且过去12个月居住在新西兰
海外人士持有的所有权低于25%的公司、信托与伙伴关系。

上述以外的所有个人或组织必须取得许可才可以购买或租赁某些特定“敏感”类型的土地。Jack Rao强调，纵使持有PR，有可能被海外投资办公室定义为海外人士。以下是三种需要注意的情况：

持有PR，但离开新西兰很多年，现在想回来购买，也还要经过OIO申请。因为不满足过去12个月居住在新西兰。
虽然是新西兰PR和公民，但是跟海外人士有关联(associate)，可能也会被视为海外人士。比如，通过代持和架构设计，避开海外投资办公室的审批，可能会构成欺诈和犯罪。
弄清楚25%的概念。比如海外人士和新西兰人合买土地。海外人士的持股超过25%，就需要向OIO申请。但是持股不超过25%，也不一定意味着不需要申请。如果持股低于25%，但实际控制着项目，也需要通过海外投资办公室审批。海外投资办公室关注的是对敏感资产的实际控制权。

按照2005 年的《海外投资法》，海外人士投资敏感土地的业务，需要获得海外投资办公室（OIO）的批准。以下是规定中海外人士必须取得许可才可以购买或租赁某些特定类型的“敏感”土地：

面积大于5公顷的乡村土地
某些岛屿上的土地，例如怀希基岛上的土地
大部分的滨海土地
面积大于0.4公顷，包括或邻近湖泊；地区公园或公共公园；有历史意义或神圣性的地方。

需要注意的是，这并不是完整的清单。Jack Rao也提醒，敏感土地的定义十分复杂，需要请专业的律师专家来评估土地是否为敏感土地。

如果修订案通过，把住宅纳入到敏感土地的类别，也可能会跟现有敏感土地的申请要求有所不同。Jack Rao 指出，需要等待政策的细节。

不过，我们可以从过往敏感土地的审批难度得到一些启示。一笔海外投资敏感资产的交易能否被审批通过的关键在于，该笔海外投资能给新西兰带来（相较于新西兰本地人投资）哪些额外的实质性好处。

Jack Rao指出，投资者需要承诺，自身的投资能够带来就业、财政收入或是促进出口；亦或是提供技术更新等等。这些带来的好处，往往是通过商业计划来呈现。海外投资办公室审批通过后，会把商业计划书上的承诺作为审批的条件。海外投资办公室每年都会核查当年承诺的东西的落实情况。投资者倘若实现不了承诺的东西，海外投资办公室可能会要求投资人限期出售。如果在限期内未能完成出售，则可能会强制无底价拍卖。

单单这一点，就几乎决定了购买现房无法通过海外投资办公室的审批。此外，提交给海外投资办公室的申请费用加上律师费，总共将近10万新西兰元。这意味着，新政之下，如果海外人士想通过这一途径买现房，在不知道能否通过的前提下，还需要在房价的基础上，增加10万新西兰元的投资成本。

除了成本增加，整个购房的流程也因此增加。Jack Rao指出，目前敏感土地六个月的审批时间是常见的。资料准备齐全后，海外投资办公室审批需要六个月左右的时间。但由于前期资料的准备，投资者往往因为不熟悉，耗费了较长的时间准备材料。因此整个流程下来，实际的时间远不止六个月。