导 语

当年我从一位犹太富翁手中购得“霍克大楼”。这事对我的意义，不仅仅是为我事业发展提供了至关重要的“一桶金”，更让我在这位犹太富翁那里学到了一条澳洲房产投资的金科玉律——“Buy one,keep one(买下一栋，守住一栋)”。

我和很多国内来的投资者打过交道，他们有些是我的客户，有些是我的朋友，我发现过去一些人会有这样的念头，即还没买房子的时候，就已经在考虑卖房子的事情了。当然，房地产作为一种产业投资，兼顾买入卖出，全盘计划也是无可厚非的。

问题在于，他们卖掉房子的理由是什么？

首先，有人认为，房产增值再多，总归是数值上的增加，低价买入高价卖出，拿到“真金白银”，才是真正赚钱。因此，他们对于房地产市场固有的波动规律是缺乏足够承受力，往往一见风吹草动，就会迫不及待地把房产卖掉，换来“可靠的”现金后，才能安心。

其次，有些人是多种产业的投资者，出于维持“现金流”运转的考虑，觉得房产持有太多，会“栓死”太多现金资金。因此不愿持有太多房产，首先想到的就是卖掉投资房。

其三，部分本钱较小的投资者，受到中国传统的“求稳、保守”观念影响，奉行“卖掉一栋，才买一栋”的做法。所以他们在购买新的房产之前，会先考虑卖掉原有房产。

最后，还有一种人，无论在哪个领域内，都只打算做短线投资。低价买入，高价抛出；快速买入，快速抛出。这些投资者，在中国股票或房地产市场上也呼风唤雨过，因此也带着这一经验运用到了澳洲的房地产市场中。

而我的“买下一栋，就守住一栋”的房地产持有理论，恰恰与以上这些投资人士的观念截然相反。

为什么投资房地产，尤其是在澳大利亚投资房产，无论买入了多少套房产，始终不该卖掉房产，又怎样能够做到不卖掉房产呢？

第一，土地的拥有者，永远是整个时代的最大赢家。自现代社会以来，由三种人群构成：工人、资本家和地主。虽然今天的工人已是“白领阶级”，但一天八小时的工作；一周五天的周转；一年到头的勤勤恳恳；一辈子的辛劳。而资本家呢？要从别人那租来地皮开商店、办企业、开工厂，筹集成本、控制支出、管理雇员，要把所有精力投入到自己的事业中去，有时还得赤膊上阵，就是这样还有破产倒闭的风险。那么谁最开心？当然是把土地和土地上面的厂房租给资本家的地主了，不用劳动，无需费心经营，不管旱涝雨晴，只管到时收钱，靠土地获利的才是世上最幸福的人。

第二，回到澳大利亚的环境中，同样也是这个道理。澳洲的别墅都是带土地的，买房其实就是买地，占有房产越多，意味着拥有土地越多。20世纪60年代，全澳房产均价为8千澳元/套，80年代上升到8万/套，90年代达到15万/套，2000年前后升到30万/套，如今更是达到了56万/套(2010年)。世事变迁，但不会改变的是作为“澳洲地主”获得的房产红利。土地，才是最终的“真金白银”。

第三，房地产在澳洲，不仅可以作为“保值器”，也是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。这由两点决定，一方面本地居民的居住习惯培植了稳定的租客市场。据调查，目前澳洲的永久定居者当中(不包括留学生)有30%是长期租房生活。再加上流动人口，庞大的租客数量撑起了坚强的出租市场。正因如此，纯粹作为投资的房产(非自住房)从出租中所获得租金收入，在一定程度解决不少投资人对现金流的担心。另一方面澳洲贷款制度对于民用住宅是最为宽松。据澳洲银行规定，购房者所购房产升值了，即可向银行申请升值部分的80%作为新的贷款，可用到其他行业投资。

第四，我是最反对带着“投机”的目的来做澳洲房产投资的。因为要“投机”，所以为了实现利润最大化，从投入上看，可能要冒资金链紧张的风险；从目标上看，可能会冒“所有鸡蛋放在一个篮子”里的风险；此外作为来自国内的炒房者，汇率风险，宏观经济风险，都会因为“投机炒房”的做法被大大放大了。再稳定的一个投资行业，也不能保证在一两年的短暂时间中，可稳赚不赔。

其实，通过这几年与国内投资者接触了解，发现人们在海外买房的动机已发生变化，越来越多的国内投资者已不再是过去的“炒房团”，而是更多学会了如我以上所说的长期持有。因此，要想真正成为一名成功的房地产经营者，一定先要学会“Buy one,keep one”。