澳大利亚房产与中国的房产区别太大了，不能完全照搬国内经验。举例：国内绝大多数城市的规划是中心发散，房价大体规律也是如此，越靠近市中心越贵，越远就越便宜。但是澳洲的城市规划截然不同，以悉尼和墨尔本两大城市为例，分为商业区和居住区，我们中国人传统意义上的市中心在澳洲却变成了“商业和就业中心”，不是地理位置上的中心，房价也不是完全按照离“市中心”的距离而决定的，很多距离“市中心”很远的区照样高大上。

下面是购买澳洲房产比较常见的6大误区：

1、认为房子只是用来居住

　　这个想法局限性太大。在正常且健康的房地产市场下房子不但可以居住，还可以成为我们赚钱的工具，而且是安全有效的。澳洲的房地产市场其他国家不同，具备了自身独特的优势。包括租金回报高，投入相对小，可以进行负扣税（可以合法有效的避个人所得税），增值效果显著且规律，产权永久，没有遗产税等。如果根据自身情况，投资几套增值潜力相对大的房产，压力不大的同时还可以有很好的收益，过几年或者十几年，物质生活会有质的改变。

2、只关注几个熟悉或习惯的区

　　大部分同胞们来到澳大利亚都是先租房，等到何时的时机再购买属于自己的住房。在选择买房区域的时候最常见的现象就是更愿意去关注自己熟悉或习惯的区。惯性的力量是强大的，大家关注自己熟悉或习惯的区是可以理解的，但习惯不代表最适合，更不代表最好。不少朋友都是非某某区的房子坚决不考虑，但是又迟迟找不到适合自己的房子，荒废了半年一年甚至更长的时间，错过了入市的最佳时机。如果在房地产市场火爆的时候，一年的时间已经足够让你把预算提高几万甚至上十万，甚至有的朋友增加了预算的同时还不得不退而求其次降低购房标准，是不是觉得得不偿失？眼光放广阔一些，适合自己的区域太多了，也许有的不那么熟悉的区会给你惊喜。

3、对于房型有固执的心理排位

　　对于不同房屋类型有过于固执的心理排位绝对会影响你的判断。相当多的同胞对房屋类型的排位绝对是拥有土地的独立别墅排第一位，再其次是其他类型独立住房，最后才是公寓和单元楼。如果客观看待，不同类型住房之间是各有千秋，也适合不同的用途。比如说：想买个房子收租，选择价格昂贵的独立别墅就绝对是个错误的选择；想拥有广阔的空间适合四世同堂自住，公寓单元楼有略显狭小…正确的方法应该放弃固执的心理排位，客观的认清不同房型的优缺点以及自己的需求和能力，努力达到一个完美的结合。

4、对于交通工具的考虑有局限性

　　我们在选择购房地点的时候最需要考虑的事情之一就是公共交通，但是很多朋友把众多交通工具中火车这一种形式作为衡量标准，其他交通工具基本忽略，这样是不可取的。澳大利亚的公共交通是火车、公交车、轻轨、轮渡共同配合形成的综合网络，各种公共交通各有千秋。何况现在悉尼的Opal卡也终于出台了，随着不断完善，各种公共交通费用的差别也将越来越小，火车的价格优势将更不复存在。所以只要交通便利，不一定非得拘于某一种形式。

5、总想等房价跌再买

　　在一个正常且健康的房地产市场下没有长期风险，换句话说长期一定是涨，尤其是民宅（上千万的奢华豪宅规律则不同）。在政府鼓励生育和吸引外来移民的双重刺激下，澳大利亚全国人口增长率高达2%，其中大部分是本地人生育，所以总认为移民政策收紧会导致澳洲人口增幅大幅度降低的朋友，你们是错的。那么针对于今天 住房量已经供不够于求的情况，未来的海量人口增长会是澳洲房地产市场的供需矛盾更加紧张，那么未来房地产市场价格走势更会上涨。

　　再换个角度，大家身边一定有坚信房价会跌的朋友，迟迟不入市，那么他们如愿以偿了吗？也许有在交易量降低的时候可以稍微多一些选择，但是价格上不会捡到大便宜。相反我到是看到很多朋友曾经坚信房价会跌的朋友，因为错过时机不得不增加大量预算，然后还大骂澳大利亚发泄，其实谁的责任只有自己心里最清楚。

6、澳洲房价是中国人炒起来的

　　澳洲房产是正常且健康的，增长的本质原因是供不够于求。认为房价是同胞炒起来的，听过太多朋友表示过类似的观点，这是错误的，造成这个错误的原因是我们了解且更愿意关注同胞和同胞集中的区，对其他区的了解明显不够，造成了典型的“盲人摸象，以点概面”。

　　同胞在澳的数量约占2%，即使使用夸张的假设，每位同胞拥有10套房产，再加上海外同胞的投资，也未必能够对整个澳洲房地产市场造成质的影响。何况在澳洲的同胞不可能全是个体为单位，更不可能人均拥有10套住房。所以，个别区的房价是被同胞炒起来的现象是存在的，认为整个澳洲房地产价格是被华人炒起来的，这个观点是错误的。

澳洲买房，看价格还是价值？

买家选房的时候，是应该考虑价值更多还是价格更多？

　　随着澳洲房价的上涨，悉尼city的2房价格都已经突破100万大关，很多好区域也都开始涨价。各个时期的买家都会被当时的房价“吓住”，举步不前。昨天的房价是最便宜的，明天的是最贵的，现在的是最合适的。房价和过去比的是价值，不是价格。这涨价的幅度，就是由房屋的价值体现的。

　　普通人买房，目光是放在当前，专注于购买区域现在的生活水平，居住出行是否便利；有眼光的人买房，目光却是放在将来，通过各种渠道了解到那个区域的master plan，区域规划，知道了以后这块地会变成什么样，了解透了它的“前世今生”，清楚了解了这个楼盘的价值，知道它会有多大的增值潜力，他们难道就会错过这样的一个投资机会吗？

买房前期投资25%的现金 保守预计3年即可回本

　　比如一个房产价格70万，前期投资25%的现金，即17.5万，保守每年房产增值7万（10%），ROI为48%，3年不到，就回本，房产投资都不需要投资人去花心思，花精力去经营，有好的眼光，坐等收钱就是了。这样的买房投资思路，不是普通人能够接受的了的。

　　说到底，买房有三个要点，说的是房屋所在Suburb的价值的优先级大于房产的情况大于个人喜好。房屋的价值是由所在的区域决定的。俗话说的好，宁可要city的一张床也不要脏乱差地区的一间房。

　　区域的属性将会决定你所购房屋的增长幅度，这就是为什么悉尼平均房产增值10%，有的地区能涨16%以上，而有的地区只涨了2%。试问，有哪个买家会愿意买那种只涨2%的房产呢？

买新房，地理位置最重要！

　　怎样的地理位置是好位置呢？学区房，即所在位置附近有多所有名学校，或者是有政府Master Plan支持的地区也是非常有涨价空间的地理位置。此外，在澳洲也是一样，靠水边的房子，房价都是非常贵的；好的suburb，治安也是非常好的，买家住的也安心。

　　其次，Property是指房型和户型。很多买家在决定了区域之后，就开始犹豫是买Apt还是House，是一房，两房，还是买三房？

　　这就看买家的具体情况了。总的来说，在悉尼90%都是公寓房，只有10%的是House，而且House的价格普遍是要比公寓房高很多。很多人在澳洲买房的时候，往往都是倾向于购买House，可惜高昂的房价却是个拦路虎，而且房价还一直在往上涨，买家不得不面临很现实的问题。

　　此外，对于很多年轻的还没有孩子的家庭来说，购买2房2卫要好于购买1房。空出来的一间房可以在宝宝诞生之前，先出租出去，分摊房贷的压力，或者爸爸妈妈来玩，空出的房间正好可以给他们居住。

在买房时不能过于考虑个人喜好

　　百分之百的DreamHouse并不现实，房子的朝向，家电的放置都不会影响到一个房子的价值。在南半球，房子朝北，朝东比朝南，朝西向的要好。但是在同一期里，房价都是基本一样的，哪怕是以后resale的评估价值也是一样的。

特别提醒：

　　在澳洲如今的形势下，楼花预售出来，先付好定金的买家先挑房子，他们挑完了那些同一期里，朝向，floor plan最好的房子，挑剩下的少量房子，才在正式的楼盘销售时，拿出来卖，这时候来买，可就没的选择了。在楼花卖完之后的2年，房屋正式建好，如果还有房子没有卖完，那就是卖了2年都没有卖出去的现房，而且价格较之去年，已经涨了很多了。

　　和你的邻居比起来，你不仅是买了户型，朝向都较差的房子，更是要比他们花了更多的钱去购买。所以，要想买到好房，需要尽早去预定，买家就可以优先选房，越早买房，选择的余地越大。

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Jason Xu

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