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2014年对投资者来说是不同凡响的一年。

在人们普遍认为在定息投资不能满足预期的年代，澳洲政府债券收益率在该日历年度内表现意外强劲，达到10%左右。随着时间的推移，人们对利率的预期也不断降低。

澳洲股市似乎正如预期的那样稳健发展，但是在第三季度末出现暴跌，使前期获得的资本收益付之东流，直到12月份才挽回局面，扭亏为盈。

就全球性股票而言，2014年道琼斯（Dow Jones）表现依旧出色，史坦普500（S&P 500）更胜一筹，这进一步证明试图预测短期市场波动实为愚蠢之举。

去年（2014），商品市场总体境况艰难，年底铜和黄金的价格再次低于年初价格，虽然黄金的收益率实际上往往反映货币的套期保值，与它们反映美元收益的道理是一样。

同时，2014年间，铁矿、原油等商品被人们所遗忘。

RESIDENTIAL PROPERTY -- 住宅房地产

住宅房地产整体收益率异常高，达到12%。

对于个人投资者来说，住宅房地产收益率的度量方法很大程度上与资产的融资方式有关，对于从20世纪90年代或更早就开始拥有房地产的业主来说，整体收益率可作为一个有用的度量指标，但对于近期的购房者来说，杠杆率更高的资本增长是比较有利的度量标准。

就房价涨幅而言，2014年州府城市的住房价格继2013年10%的涨幅后，又进一步上涨了8%。

（附图：过去一年澳洲5大城市房产总价指数，来源：地产观察）

房产数据机构 Core Logic RP Data 过去公布的房价指数（Home Values Index）（不按季节调整）显示，去年年中的评估价值似乎有所下跌，这从上图中可以看出，但随着时间的推移，收益持续稳固。

在过去的两年里，州府城市的房价增长了18%，也就是说，500,000澳元的房产价格上涨了90,000 澳元。

POST GFC RETURNS -- 全球经融危机后的收益率

自2008年12月以来，州府城市房价涨幅超过36%，反映出年复合收益率稳固，达到5.3%。

对于采用杠杆率指标的人士，收益率可能非常高——使用80%杠杆率后，可以将扣除交易和持有成本前的收益（包括正收益和负收益）放大五倍，由此反映出该期间的总资本收益超过180%，其他资产类别的收益率很难比得过该收益率。

实际上，由于悉尼房市表现突出，房价指数收益率严重倾斜。

自2008年12月以来，悉尼就一直保持着极高的收益率，达到55%，换算成年复合收益率为7.5%。

过去六年里，除墨尔本以外的其他地方收益率都相对温和。

从好的方面看，对于业主来说，并没有充分的证据表明人们广泛预测的房市大幅调整的可靠性。

（附图：金融危机后澳洲各大城市2008年到2014年间的房产价格，来源：地产观察）

BEST PROSPECTIVE PERFORMERS -- 未来最佳表现城市预期

人口大规模增长使大悉尼区（Greater Sydney）人口持续膨胀，目前该市又是澳洲经济实力最强的城市，在这样的背景下，预计悉尼这一海港城市在2015年将继续稳步前进，取得全国最高的资本收益。

正如我们从伦敦的长期发展中所看到的，对悉尼稀缺土地资源越来越大的需求本身很可能会继续实现最稳定的复合收益率。

偏爱逆周期投资的人士会面临更加苛刻的决定。

由于经济疲软态势严重，就业增长低迷，阿德莱德 （Adelaide）和霍巴特 （Hobart）这两个南部州府城市的发展受到了阻碍。其中，阿德莱德还面临着汽车制造业关门的窘境，这将使外围行业的失业率上升。

首都堪培拉 (Canberra)和达尔文市 (Darwin) 必须进行调整，以分别适应劳动力市场合理化和资源建设回缩的需求。

近年来墨尔本的住房市场一直表现出色，但现在面临着诸多挑战，主要与当地经济和一些地区的过度建设有关，这些问题导致了市场供过于求。

总体而言，对于逆周期投资者来说，投资于布里斯班很可能使会他们获得最佳的风险调整收益率。

近几年，由于人们对住宅市场的信心多次受挫，昆士兰州首府市场受到了打击，但是关于自住业主和投资者的住房金融数据显示，这里的房市已经出现决定性逆转，因此预计布里斯班将达到三年以来最高的收益率。

然而，一些郊区肯定会出现新建公寓房供给过多的情况，选择资产时的技巧很大程度决定了收益率的高低。

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布里斯班最高楼 Sky Tower 全新楼花

• Sky Tower　楼高274米，共90层！是布里斯班的地标性建筑，同时是也是布里斯班最高、澳洲第三高的住宅楼

• 毗邻中心植物园　City Botanic Gardens；

• 5分钟购物一条街（众多国际奢侈品牌入驻于此，如Hermes, Louis Vuitton, Prada 等等）；各式咖啡厅、餐厅林立；各国美食应有尽有。

• 坐落在CBD的核心地带，周边3所大学（昆士兰大学、昆士兰科技大学、格林菲斯大学）、市中心密集的公司将为这一地区的租房市场提供有力的保障。

• 布里斯班是澳洲最大的“州际移民城市”，同时是“全世界第九大宜居的城市”

• 由澳洲最大基金投资公司之一 AMP Capital投巨资兴建

• 由全球排名第二的设计团队 Bates Smarts 担任

• 开发商为悉尼顶级开发商 Billbergia

• 环形设计独特，每户每家都可独享高层无遮挡180度城市全景

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(附图为布里斯班最高楼 Sky Tower 户型效果图）

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以上资料由“澳洲悉尼地产投资”平台翻译并编辑。

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翻译：果果美女

编辑：犀利霸王花

摘自：澳洲地产观察

How assets performed in 2014 and what to expect this year

发布时间：4 JANUARY 2015

原文作者：Pete Wargent

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