空手套豪宅---巧用银行Refinance投资房产,澳洲华瑞微信公众号文章

为什么做Refinance？

1.新的银行可能提供更加优惠的利率

很多人转贷的原因就是想要降低贷款利率，节省开支。澳洲的金融市场不但开放而且充满竞争，各家银行和金融机构都在不断的改进产品来吸引投资者。目前有些银行对转入的客户实行奖励政策，除了利率优惠之外，还有现金奖励，最高达到1250澳元。欢迎添加华瑞今年全新开通的咨询与客服微信号：homeloans （长按可复制）

之前选定的贷款产品在当时可能是最佳选择，但是现在可能已经利率偏高，或者功能不再适合。比如当初选择蜜月期利息（Honeymoon Rate）的投资者，很可能在蜜月期结束后,利率上升到一个很高的水平，这时就可以通过转贷来降低利息支出。

2.把房屋价值的增值部分套现Cash Out

有时候看着别人投资很多房产很羡慕，总认为自己没有足够的资金来投资；有时候想换新家具，苦于资金的缺乏迟迟动不了手；有时候想买车，又觉得车贷利率太高，不划算。

可以考虑了解一下你现在的房产贷款还有多少；了解一下你现在的房子在市场上值多少钱。

如果你的贷款金额已经不多，而且房产升值很多，为什么不再融资呢？从转贷中获取资金购买汽车或者其他居家用品，以更低的房贷利率来代替高昂的车贷或者其他贷款，使自己大大减轻还贷的压力！

通过Refinance自己的房贷，利用Cash Out的办法，增加手头现金储备，以备不时之需；或者等待投资机遇出现。

让我们来分享一个真实案例：

一对80后couple背井离乡来澳洲留学，辛辛苦苦打拼了10年，在2009年次贷危机的时候，用低于市场价买了一套3房apartment，最初贷款50万。

几年后两人事业有成，计划购置大house，来奖励自己和家人。请我们公司帮他们重新选择银行产品，组织贷款，把原来的apartment估价，并且按照80%的额度，重新向银行申请了90多万的贷款，扣除原来的贷款金额，Cash Out了40几万现金。3房的aparment准备作为投资房出租。

在2014年底时，买了一幢$2million的大house,自己没掏一分钱，全部用refinance出来的钱付清了20%首期，另外再向银行申请了80%余额的买房贷款。

原先准备的现金储蓄，存入offset account，对冲贷款，减少利息支出；并且等待时机，计划再一次投资。

3.储备资金，增强抗风险能力

当你估计银行在不远的将来借贷利率可能会涨；而你又预期你的收入可能有降低或者失业的风险时。把贷款利率固定下来或者再融资都是一种很好的选择。再融资你就可以把你的房子的权益（Equity）变成现金储备在你的offset account里面，把不动产变成动产。在最需要的时候，你就可以来用它，大大增强你的抗风险能力。

4.寻求更好服务

有的时候你对现在所属的贷款银行的服务感到不是很满意，找他们爱理不理的，有什么事情很难或者很慢才能解决。一个可以信任的专业贷款顾问，能够重新帮您设计比较，推荐服务更好的银行和贷款产品。

Refinance中客户常问的问题？

1.Refinance银行一定要估价吗?

答：通常Refinance新的银行需要对房产做一个重新估价，以确保在本银行有一个公正的价值评估。有时候银行只做一个Desktop Valuation，也就是系统估价，不用进入到房子内部看房。

2.Refinance会产生新的费用吗？

答：民用房产的估价是免费的，但是顾客需要支付商用物业的评估费用。如果是Refinance去其他银行的话，会有一个Discharge Fee，各个金融机构的退出金有所不同。
如果之前有Fixed Loan 还没有到期，就会产生Break Cost，提前结束定息贷款的费用。除此之外其他的费用就是申请一笔新的贷款时产生的固定支出。

3.Cash Out 的钱，银行会收利息吗？

Cash Out 的钱,如果放在Offset Account 里面不用，是不需要交任何利息的；如果拿出来使用，就相当于这个是向银行借的,是要交利息的。Offset Account被称为对冲账户。