澳洲投资:在购买带租客的房产时应当注意这些个事项,悉尼微房产微信公众号文章

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据澳洲房地产投资杂志网报导，带租客的房子对投资者可能有利，但事情并非总是如此，所以投资者需要了解购买带有租客房产的细节，应在出价之前了解清楚以下问题：

1、出租协议的详情当房产权变更时，出租协议仍继续执行。即房产换了新房主，新房东不能废除出租协议，不能不支付约定费用而中断租约。因此购房前关于租客及出租协议的研究非常重要，应检查出租协议中关于房产出售时允许承租人打破租约的特别条款。这不常见，但确实存在。新的房东和租客也可共同中止出租协议，但必须经双方同意。

2、租客居住时长在大多数情况下，长期固定租约的租客对投资者最为有利。租客已在该房内居住了足够长的时间可证明他们的可靠性，但居住时间长而不可太长，否则他们的租金可能会远远低于市场水平。这可能是房东面临的陷阱之一，即不能对优质租客定期上涨租金。如购房时处于这类情况下，可能上调租金幅度高达每周100元，甚至更多，租客有可能选择搬离。所以一定要调查比较市场租金与空置率，以确保投资时考虑了所有的选项。

3、当前的租金水平如果租客支付的租金低于市场水平，则需要查看他们剩余的租赁期，以确定是否值得以目前的利率持续到出租期结束，然后续约时再协商较高的租金。最坏的情况可能会失去租客，因此必须以市场出租价格水平找到新的租客。这涉及财务计算方面的问题，可能需要纳入购房出价时的考虑因素。需要注意的是，不要因为租客支付低于市场水平的租金而放弃得太快。其它投资者可能不考虑购买该房产，从而压低了销售价格。如果调查发现该房产有极好的潜力，这就会是个好消息。相反，如果租金在目前市场上似乎太高，投资者需要考虑租客离开时造成的影响。如果下调租金，可能会对投资贷款的适用性产生影响。投资者应警惕短期高租金的租约，这可能是有意为之，以便使房产显得价值更高。

4、房产租赁经理的选择房产经理不应来自该房产的销售中介公司，投资者完全可以选择自己的房产经理，或亲自来做这项工作。然而，只要房产经理是可靠的，他们能提供大量有关租客、房产的历史和所有维修或翻新的信息。

5、明确带租客的房产是否为好的选项不要以为当前有租客的房产意味着明智是投资选择，应仔细了解当地市场和其它类似房产销售和出租信息。了解购买不带租客的房产是否能获得更好的价格，即使房子空置了一段时间。

6、了解可能导致陷入困境的所有其它协议租客是否被许诺内部重新油漆或更换一个新的炉灶？是否房东已同意安装吊扇？是否同意支付每月的草坪维护或能源账单？如果房东和租客之间存在任何协议，那么新房东也受其约束。应仔细检查所有料想不到的协议内容，询问已同意的所有口头保证或未来的变更。