接地气!距离计算租金回报收益,墨尔本房产专家微信公众号文章

从投资的角度看，澳大利亚房产主要分两种，自住房以及投资房。对于中国客户来澳投资，大部分投资在投资房。因此，物业的价值增长成为购房的首选因素。有时物业的增长并不在于房子的新旧，而在于房子所在的区的地价增长，房子的状况，大小等诸多因素。

其次为贷款，美国从来不给海外的人贷款除非你有绿卡，但在澳大利亚，澳大利亚最大的政府银行都可以给海外客户提供服务，银行只要求客户有一个单位证明，证明他一年的年薪是多少就可以了。当然除此之外还要证明他是谁，因为要跟他的房契名字是要一致的。所以提供身份证、护照这是个人的身份证明，除此之外没有其他的要求了。现在澳洲根据不同的贷款机构和个人的情况利息从5％多、6％多都有。现在根据澳洲最新的贷款利率标准是5.04％,是澳洲历史上最低的时候。

澳大利亚政府欢迎海外人士投资澳大利亚房地产，但却有一些规定。例如：
1）海外人士在澳投资房地产必须通过澳大利亚海外投资审查委员会批准才行(Oversees Interment Review Board)
2）所购房必须是新造房，不能是二手房或空地。（当然学生签，配偶签等可以买，之前有关签证的信息已经做过阐述，这里就不做过多解释。请大家查看本公众号“澳洲对海外投资者的限制”）

银行对海外投资者的贷款也有一些规定。例如，一般最高只同意贷款到银行评估房价的80%，而不是本国人士的90%（这里房产专家需要指出的是，如果购买房产的面积不足40平米，比较稳妥的贷款至多能贷60%）。但即便是这样，也不妨碍海外投资者利用银行的钱投资澳大利亚房地产。借鸡生蛋，自给自足。在几年内，从一幢到多幢，利用房地产发财，这当中最关键的是学会一些投资要点。

为了便于理解，这里仍用具体数字举例说明：
第一年，用40万买第一幢投资房，贷80%，自己出20%=8万；贷款选用3年或5年的固定利率（这种贷款产品在中国没有），这种贷款产品，不论中央储备银行的利率在未来的3年或5年中怎样变化，您的贷款利率却不会再变，这就保证了未来3年或5年中您在投资房上的开支不会变化。

如：目前3年固定利率是5.04%，即您每年的贷款利息支出是：40万x 80% x 5.04% =16128/年。而在找投资房时，想办法找那些能确保租金的房子，即要求那些新建房的开发商为您也提供2-3年的保租合约。如包租是6%，那么您在投资房上每年的收入也就确定了下来：40万x 6% =24000/年。

澳大利亚高层公寓都是有物业管理费，一般房业是3000–5000澳元/一年，视这高层公寓中有无网球场，游泳池，健身房等等而定。于是，每年在投资房的收支帐就确定下来了，即：
租金收入 +24000
贷款支出 -16128
物业管理费 -3000
赚： 4872/ 每年，即每年出租收益4872澳元
但如果降低贷款比例到70%，就基本上可以做到利率即使上涨到6%也能保证收支平衡，不用每年再付费了。同时，通过每年收益冲抵本金的方法，预计在13年左右可以自动还清贷款，而在此期间，投资者不需要支付任何额外费用。

如何做好财富的滚动积累?
第一步: 以投资一套总价为AUD400,000澳币的物业为例，按照目前的市场情况，墨尔本CBD区每年最少有8 -12%的增值情况，我们保守估计每年增值8%，五年后物业价值为AUD400,000*1.08*1.08*1.08 *1.08*1.08= AUD544,195.58 澳币，而此时您的投入仅为30%首付AUD120,000澳币（其余以房租收入抵扣）。
第二步: 五年后您可以将价值AUD544,195.58 澳币的物业再次进行价值评估并可以市场价重新申请六成贷款，将可获得AUD326,517澳币的贷款额，而这时您第一套物业的贷款额仅剩 AUD226,213澳币，这样还去贷款额还剩AUD100，304澳币，您又可以再次投资一套物业，而无需支付任何费用。