回顾你的地产投资,让你的投资效率最大化,澳洲华瑞微信公众号文章

评估你的出租房的投资回报好坏在一定程度上取决于你的投资目标，也就是说，评估之前要考虑你的投资期限、是否确定获得较高的租金回报或者是抵税。一个比较明智的作法是将你的出租房同市场上同等的其他房产进行比较。这将会帮助你评估运营成本，并决定是否需要改进。与市场上其他房产进行比较，也能够让你了解还需要多久需要进行翻修和维修工作，让你的收益最大化。日前，澳大利亚地产研究所主席内维尔桑德斯就投资房的管理提出了一些他自己的建议。欢迎添加华瑞今年全新开通的咨询与客服微信号：homeloans （长按可复制）
我投资的所求的回报是什么

桑德斯表示，出租房的租金回报率会根据投资房的种类和地产市场表现有所不同。“通常来看，工业房产的回报率要高于商业地产，个人住宅的出租回报率更低。这之间的回报率与银行利率以及通货膨胀有一定关系。投资者通常会接受适度的租金回报率以及一定程度的房产资本增值，以此来抵消通胀的风险。”

你的投资目标将会直接影响于投资房表现的好坏。这些目标包括：你是否需要正现金流，或者是为了年终报税时能够抵消负扣税。你的目标的不同将会决定出租房的投资方式和结构。房地产投资通常都被认为是中长期投资。澳洲正确和投资委员会提供了一些预期的投资回报指南。比如：在中期（4-6年）期间，预计投资回报为每年6-7%，风险是中度水平。长期投资（超过7年）预计投资回报为每年8-8.5%，投资风险可能会更大。桑德斯强调：地产投资应该以长期为主。

专家观点

他说：“在你确定购买房产之前，最好要查看预备购买房产的最近10年投资回报率，并且清楚的了解你购买投资房的目的。”桑德斯还指出：如果购买投资房的目的是为了负扣税的话，那你就更应该关注投资房的资本收益，最好是在购买前同财务顾问进行咨询，之后决定否购买。

我的租金要求合适吗？

桑德斯强烈建议在将投资房放入市场待租前，要做一番功课。首先就是要做市场调查，在市场上找到同类型、同地区的物业，查看它们的租金价格，并对自己投资房的出租价格进行比较。他还建议向当地的有经验的地产中介和了解当地就业、地区发展的人进行咨询，因为致谢因素都会影响租赁需求和租赁价格。当地的地产中介可以通过他们的系统，查看近期同类型房产的空租期长短和准确地租赁价格。

如果你现在就有一个租客，那么你的中介或者地产经理就应该跟踪市场情况来确保你的投资房租金回报最大化。在出租市场不那么好的情况下，中介会建议你增长多少租金或者保持不变，来留住租客。过高的租金要求会让租客望而却步，最终会让你的房产出现空租期，得不偿失。

桑德斯表示：有一些正当的理由可以让你提出增加租金的要求，比如装修改善你的出租房质量，这些工作会花费一定的费用，但是从中长期来看的确可以提高房屋的租金。

如何判断合适的出租房

桑德斯说：“通常来看，一套房产的标价高昂，并拥有一定的奢侈和装饰设备，那么在购买之后，会给出租带来巨大的压力。”

有许多方法可以避免这一点：一个比较有效的做法就是查看出租房所在区的中间价格，因为这些数据表示大部分的租客愿意支付的租金价格。当然如果你的房产本身设备非常高档，你可以用来自住。但是这些附加的装饰和设备并不能够保证提高你的租金。实际情况或许刚好相反，一套装修豪华的别墅或者公寓在市场上的空租期要远远高于其他房产，这会直接导致业主的经济损失。

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