房产投资，投资者通常需要敏锐察觉到市场变化的信号才能够成为房产市场的“完胜者”。

你需要了解你所观察区域的正常数值，如果某个区域发展很快，那么统计数值可能变动比较大。对于比较大的区域来说，任何明显的变动都要十分注意。统计可靠性以及小样本集的问题性使用是需要了解的。通常要探寻是什么引起了变化，它是一小部分物业引起还是整个市场的走势如此。

当然，你需要进一步深究，很多统计数值都是比较宽泛的市场指标，对你具体的单独物业、街道或者房屋类型帮助不大，但是宽泛的统计数值可以帮助你第一时间注意到地段相关的变化。

以下7个统计数值可以帮助你察觉市场的变化，每个统计数值都要和其他数值配合使用，可以进一步研究。

1．中位价格的变化

中位价格的变化对于市场变化比你想象的更有指示作用。经验丰富的房地产专家经常用中位价来判断价值的改变，确实如此，中位价当然不会是无用的信息。

事实上，区域价格的上升可能是警告你该区建设了更多的高价住宅，或者是该区比较昂贵的物业很抢手。中位价下跌可能是因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有首次购房者进入该郊区。

通常情况下，中位价格都是按月的，如果想了解长期走势，可以查看12个月、3年、5年和10年的数值，这更能说明问题。

短期的中位价数据可能会令人关注，但是通常会起混淆甚至是误导作用。

2．租金回报走势

租金回报走势是令人关注的数字。如果租金回报开始下跌，尤其是中位价还保持不变的时候，那么你就需要考虑租户是否会不再花那么多钱租房。

如果租金回报上涨，那么可能该区域房源开始减少，可能是因为更多的业主自主者购入住宅，并且/或者租户竞争上升，需要为租房支付更多的钱。查看中位租金图表并搜寻列出的项目，找出为什么数字改变了。

高租金回报会吸引投资者，租金回报是否强劲和当地其他郊区也有关系，这也是值得研究的。

3．空置率

和租金回报一样，空置率也是需要关注的。这个图表是由多家房地产研究机构提供的，包括SQM Research。空置率的走势对于理解出租需求和新开发项目对于市场影响有很重要的作用。

观察季度涨落和变动，确定你了解了该区域，并且请注意某些地段的空置率有很大的涨落。

4．市场房源

市场房源量不论是否最近有变动，都可以给您及时警告，无论是买方市场还是卖方市场。当房源比较少的时候，尤其是以前的房源都已经售出的时候，这就是市场火爆的信号。相反，如果有更多房源上市，那么就是买家有更多的选择信号，业主可能将他们的资产套现。

市场房源过高，尤其是当他们变动很大的时候，虽然意味有交易，但是那也是警报信号。

5．待售时间

房产在市场上等待出售的时间长度也很重要。这对于那些想要买房的潜在买家来说是比较有用的快速晴雨表，但是也可以让你明白以后你把它卖出所需要的时间。

在热门市场，这个数值可能会降低，当宽敞的新小区进入紧俏市场急售的时候也会降低。与此相反，在疲软的、变动比较小的市场，待售时间可能会比较长。

6．卖方折扣

卖方折扣是指卖方将他们待售物业价格降低的数值，通常有百分数表示。卖方折扣很大表明市场比较冷淡，是业主退出市场的信号。

它也表明房价会下跌。相似的，如果某区域卖方折扣很小，或者说销售价格超出了标价，说明竞争激烈，市场火爆，需求强劲。

不过请注意，在澳大利亚购房，一般都是按照正规售价，折扣并不常见。

7．人口变化

最好一个是统计数值是该地区的人口变化。这是一个非常慢的指标，数值通常是最近的一次人口普查结果，是从当地市政厅获得的数据。但是这个数据不容忽视。

某个地区人口结构的明显变化会帮助投资者快速选定那些快速发展和年轻的职场人士不断增多的地区

（图文采编自网络）