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一年一度的高考落下帷幕，又是一年升学季；由于国内教育竞争激烈，水平参差不起，越来越多的家庭期望让孩子在海外接受更好的教育。数据显示，2014 年，中国出国留学人员总数达45.98 万人；截至2014 年底，以留学身份出国、在外的留学人员有170.88 万人。

　　留学热潮的升温，也带动了海外房产投资的热潮。留学生家庭为了给孩子提供更好的生活条件，为孩子在海外购置了房产；更有甚者，还有的家庭买了很大的房子，打着“以房养学”的算盘，准备用于出租，以换得孩子在外学习和生活的费用。

　　那么，以房养学真的就那么简单吗？通常而言，以房养学有广义和狭义之分，但绝大部分学生家长却落入到狭义以房养学的投资误区中。到底什么是狭义的以房养学，家长的问题发生在哪里呢？

　　首先，以房养学的重要节点是“养”的环节：即通过房地产的增值和租金增长溢价的总和可以支付子女在海外生活、学费等所有支出，而不是简单地给孩子在学校附近买个房子自住，以达到节省租金的狭义目的。殊不知，学习地点迁徙、工作变更、生活中心改变等让短期自住得到满足，却让买的自住房成为中长期生活规划的“绊脚石”。

　　再次，父母在学校附近给子女买房自己居住或者部分出租，可能为资产安全和增值蒙上阴影：国内家长的惯性思维以孩子名义买房，却不知，在承认事实婚姻的很多西方国家中，共同生活6—12 个月，对方就可以要求分割同居女友或男友名下的自住房产。这样便增加了资产被分割的不确定风险；通过招租更多同学、朋友一起居住获得更多租金，但往往竹篮打水一场空。因为更多人的居住就意味着更大的房屋磨损，造成地毯、厨房、卫浴使用期限缩短，更新换代的花费远远超过多收取的租金；招收朋友、同学类的租客租金收入往往低于市场的平均值，因为碍于情面，不能按照CPI 的增长持续向朋友、同学、亲戚等增加房租，久而久之，租金收入低于专业物业管理公司托管下的出租物业；

　　最重要的一点，由于学生家长的投资产品的认知误区，通常投资市中心的公寓作为自住房或者投资房。以澳大利亚墨尔本为例，恰恰跟中国正在进行的城市化进程相反，正在做逆城市化进程而大力兴建卫星城，市中心仅为商业中心而已。因此公寓类房产的增值幅度远远低于周边别墅的增长；没有了房价的增长，就失去了通过资产增值溢价支付留学花费的最终意义。

　　因此，广义以房养学的选择真谛在于不拘泥于孩子的留学地点、生活地点、甚至是移民目的地来选择房子用于自住，而是放眼全球房地产市场，选择处于上涨周期、租金回报率高且稳定、空置率低的区域进行房产投资； 从而可能在最短的时间内获得房地产的增值溢价、可观的租金收益来支付孩子的租金、学费以及生活的所有开支。

　　那举个例子，一个孩子的留学费用加生活费用，一年是5万澳币，四年大学生活是多少呢？是20万澳币的教育和生活开销。而我们选择一个上升周期的市场，比如说那50万澳元的房子做一个投资标的物，他澳大利亚过去56年的资本增值率是8%，所以说50*（1+8%）的四次方，就是说四年之后，50万的房子涨到了70万，所以说房子增值了20万，你会孩子的教育支出也是20万，从而实现了“免费”留学这样一个结果。至于孩子的生活，则让应该是住在学校里提供的Accommodation，或者是学校提供的住宿的地方，不能让孩子过早的去和中国人群居在一起，应该让他接受多元文化的一些教育。直到他们工作稳定了，家庭建立之后，再去选择一个他们心仪的房子进行自住，这才是最佳的投资房产的一种步骤和顺序。

　　对于我们国内投资者呢，进行海外投资，不管是家长为孩子买房子，还是新移民到一个新的国度特别是澳大利亚、美国这样的国家，不要着急去买一个所谓的自住房，而应该把房产当做一个重要的资产配置工具，灵活利用房地产的投资属性价值、融资价值、抵押价值还有抵御通货膨胀价值、建立孩子教育基金的价值，甚至建立一个对冲市场的投资价值，我们要实现一个一石“十”鸟的目的，从以房养学出发，最终超越以房养学实现财富自由。