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监管机构调控房市的法宝 -- 澳洲地产之房贷篇

写在卷首：

澳洲央行在今年5 月5 日再次宣布将利率下调0.25% 至历史新低2%，意在拉动澳洲低迷的经济。央行此前一直在观察宽松货币政策对经济带来的影响，并且强调，房价的上涨，特别是悉尼房价飙升的问题不容忽视。但是，对地产泡沫的担心还是阻止不了央行最终仍然降息的决定。

此次降息最大的受益者之一就是房地产行业，并且将连带推动建筑行业，金融等相关行业的发展。降息将刺激房地产市场进一步膨胀，但是这似乎并不是央行首要担心的问题，并且央行希望这一问题更多的通过金融监管机构来解决。

澳洲审慎监管局（APRA）曾告诉澳洲的各大银行，希望将投资者的房贷增长速率控制在每年10% 以内，以此来达到调控房地产市场的目的。以现在市场的势头来看，这个目标的达成似乎有些渺茫，因此不排除市场监管者在今年未来的一段时间里采取一些实质性的措施来干预房市。既然市场的监管者希望通过收紧信贷的方式来控制市场，那么作为投资者也应当通过了解目前澳洲房屋贷款的走势来对市场做出一个判断。本期的《澳洲财经》将为读者带来对澳洲房屋贷款状况的最新解读。

地产走势回顾

首先还是来回顾一下澳洲各大城市的最近表现。澳洲8 大首府城市的平均房价在4 月份上涨了0.8%，其中独栋别墅价格上涨1.1% 至56 万澳元，而公寓房价格下降1.0% 至49.9 万澳元。

悉尼的整体房市继续强势上涨，4 月份房屋平均价格上涨1%，房屋中位价达到73.25万澳元。其中独栋别墅价格上涨1.3%，中位价达到85 万澳元，公寓房则略降0.2% 至63 万澳元。墨尔本的整体房市也延续了上涨的趋势，4 月份整体涨幅为0.8%，房屋中位价为55.5 万澳元。但是，墨尔本的公寓房价格出现了较大的滑坡，中位价下跌2.0%至47 万澳元。独立别墅则录得了1.1% 的涨幅，中位价上涨至60.05 万澳元。

从走势来看，绝大多数首府城市的独立别墅和公寓房的走势出现了背离的状况。除首都堪培拉地区的独栋别墅价格下滑，其他城市的独栋别墅价格均有所上涨。而各大城市的公寓房市场一片惨淡，仅霍巴特和布里斯班出现了上涨。这一状况主要原因是公寓房供大于求的问题愈发凸显，而土地供应瓶颈的问题仍然推动着独立别墅的价格继续上涨。预计未来的一段时间内，这一价格分离的现象仍将继续。

房屋贷款三月份数据

澳洲三月份房屋贷款总额达到了316.22 亿澳元，较上一个月增长了3.5%。增长主要由投资房贷款带动。其中，投资房贷款数额上涨了6.4%，至129.13 亿澳元，而自住房贷款增加了1.6% 至187.1 亿澳。在今年二月份，投资房贷款曾下滑了3.3%，由一月份的125.55 亿澳元下跌至了121.39，而三月份的贷款数额激增，又将年初略有疲软的贷款市场重新拉回到上升轨道中。

三月份的贷款批复总量达到了54686，较二月份上涨了1.6%。从数据上来看，贷款的增长和房价的增长保持了一致性，且远远超过市场预期。在所有批复的贷款当中，最多数量的贷款仍然是用于购买二手房的贷款。获批的建筑贷款数量下降了1.8%，取而代之的是新房和二手房的贷款分别出现了2.9% 和2.0% 的增长，从ABS 的发布的数据来看，再融资的比例占整体自住房贷款的比例相对较高，约占34%。

三月份，澳大利亚所有州的贷款额都出现了增长。新南威尔士州仍然是全澳自住房贷款数额最高的州，其贷款额度达到了64.64 亿澳元，三月贷款额度涨幅为1.1%。维多利亚州紧随其后，贷款额达51.81 亿澳元，新增贷款速度同样为1.1%。昆士兰州和西澳也分别拥有31.63 亿澳元和24.73 亿澳元的自住房贷款量。除塔斯马尼亚州，北领地和首都地区以外，其他州的贷款增幅都有所上涨。