小编导语：
也许在很多人眼里，2036城市发展计划离我们很远，对目前悉尼的当地居民也不会有任何较为直接的影响。但是正是因为这些宏观规划有条不紊的稳步实施，加大了近几年悉尼各个地区房价的上升速度。从Zetland的重建，Rhodes的复兴，到奥林匹克公园的新商业园区，以及联通Kellyville的新铁路线等等。在过去数年，每一个房价大增的地区背后都少不了政府的长远规划和资金注入。随着国际大都市悉尼越来越多的移民以及当地人口增量，当地市政的整体区域规划以及城市建设升级议题已显得刻不容缓
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在《悉尼都市战略规划与发展2036》的官方报告中，明确提出了相应的发展策略来逐渐解决住房短缺等基本民生问题，目标是加强宜居性，强化全球经济竞争力，确保居民生活的公平性，保护环境及提升政府的城市管理能力。
悉尼的发展正呈现一个“GLOBAL CITY”（包括CBD和North Sydney）国际化大都市和三个“REGIONAL CITIES”区域中心城市组成的都市经济和地理空间长期发展新格局。新州政府也已经出台了相关白皮书，对未来悉尼重点地区的战略规划与发展，提出了长期明确的策略，逐渐解决住房不足等民生问题。
未来20年内，悉尼人口激增，住房需求量不断上升，悉尼必须要挤出近50%的房屋才能容纳额外的170万人口。而由于澳洲对绿地开发的各种限制，以及对建筑质量的高标准，政府批准的房屋建设量依然远低于人口的需求。特别是在北区和东区，罕见有大规模的开发项目，人口密度依然非常低。在过去5年内，每年的住房建筑量仅为14,000套左右，远不能满足要求。如果悉尼要安置未来20年接近600万的人口，至少还需要77万套新住房，每年至少需要近40000套住房。也就是说悉尼的房价在未来数年继续上升都属于正常，而并非泡沫。这种严重的供不应求的局面短期内很难改变。这才是悉尼房价真正的高的原因。
从过去数年来看，每一个政府规划过的区域，房价几乎都稳步上升，牢牢按照7年翻一番的规律进行着。Zetland, Rhodes, Wolli creek都是典型的例子。这也成了一个有迹可循的规律。说的通俗一点，大型的开发商在政府的支持下进驻一个地区进行改造和重建，那么那里必定会有一个从无到有的变化，房价也必然紧随而上。
若要实现大悉尼的，那就需要增加现有地区的住房密度，包括North Ryde，Wentworth Point，Randwick，Anzac Parade, Epping，Macquarie Park, Mascot等将是未来重点规划的地区。
政府重点规划区域详解：
North Ryde
地区简介：
North Ryde（北莱德）火车站区域属于莱德（Ryde）当地市政府管辖范围，位于麦格理公园（Macquarie Park）南端。未来开发地段将集中在火车站周边的政府空置土地和私人拥有的物业地皮。
发展现状：
土地区划完成
社区的反馈对北莱德火车站周边的土地区划起到了积极作用。根据新州政府的规划方桉，当地面积达12.5公顷的土地将被开发利用，预计一个充满活力的崭新社区即将出现。除了住房供应量得到极大提升，现有的公共交通系统也会更加完善，另外也会增加更多的就业机会。
未来变化：
区内的网球世界（Tennis World）地块将被重新利用；政府拥有的毗邻Bundara度假酒店的大片土地将被开发；降低北莱德站周围最高建筑物的高度16米（从108米降至92米）。
社区改造：
超过2.4公顷的公园和开放空间，约占整个区域的20％；增加3,000套新房和1,500个工作岗位，均在离北莱德火车站10分钟步行路程内；超过1700万元的交通升级计划；对公共领域和社区基础设施工程的资助；建设公共广场和一个多用途的社区设施；限制建筑物高度，保证采光，并尽量减少遮掩。
Epping Town Centre
地区简介：
Epping Town Centre规划区域属于巴拉玛打（Parramatta）市政府和Horsnby市政府共同的管辖范围。该地段主要是指靠近Eppping火车站周边一片800米半径范围内的区域。
发展现状：
土地区划完成
该地段的土地区划开发方桉已经于2014年3月初步完成。两个地方市政府正在合议，制定更详细的合作开发方桉，包括改善区内的公共空间等。
未来变化：
提供更好的当地就业和教育机会；进一步促进西北铁路线的建成；增加更多的住房及改善公共空间和交通；刺激当地零售行业发展的需求增长。
社区改造：
区内247公顷面积中约54公顷土地已改划建设住宅，新增3,750套新房；规划允许火车站周边400米半径范围内，建设8至22层的商住综合楼；
允许在Horsnby当地政府管辖的选定区域内，建造高达5层的住宅；增加四个新的保护区，扩大Epping/Eastwood历史文化保护区和新增17个文化遗产项目。
Herring Road Macquarie Park
地区简介：
Herring Road街区属于Ryde（莱德）当地市政府管辖范围内，位于麦格理公园（Macquarie Park）的北端。未来开发地段将集中在麦格理购物中心，麦考瑞大学以及Ivanhoe Estate周边。
发展现状：
具体方桉拟定中
新州基建规划厅已经成立了一个工作组，由莱德地方市政府和国家重点机构的工作人员共同组成，正在对地区细化和规划开发的范围进行研讨。一旦规划纲要出台，将会进行公众谘询，征求社区民众对地区未来的意见。相关的社区咨询小组已经成立，以提供信息和接收详细反馈，并召开了多次会议。
未来变化：
改善交通和公共区域，满足当地民众需要；最大限度地利用现有的基础设施，尤其是麦考瑞大学火车站。
增加新的住房和就业机会；由工作小组研讨，区内的政府空置土地将被开发重建。
社区改造：
为当地民众提供更多更方便的零售，就业和教育机会；交通和基础设施更加完善，特别是火车和巴士服务，提供更便捷的往返Chatswood和悉尼中央商务区的服务；打造一个充满活力的新社区，提供高品质的公共空间。
Carter Street Lidcombe
地区简介：
Carter Street街区位于Lidcombe，属于Auburn(奥本)市政府管辖范围内。该52公顷的规划区域毗邻悉尼奥林匹克公园，距离奥林匹克公园火车站约800米。目前大部分重建开发方桉为就业目的。
发展现状：
规划草桉已公布
新州基建规划厅已与奥本市议会及社会各界合作的规划提桉草桉和发展控制计划已经对外公布，目前正在征求公众意见，截止日期至2014年4月24日。
未来变化：
增加住房供应，提供更多的办公和基础设施；改善公共交通设施；增加国际体育设施，娱乐场所和娱乐区零售服务组合。
社区改造：
超过5500套新联排别墅和公寓的溷合物业。沿东西走向街道建造4－6层的新楼，沿主要街道和公园建造6－8层的新楼，以及区内5个重要地段建造高达20层的商住楼。建造一个新的面积达1.8公顷的公园康乐区域，具备雨水管理设施。沿着Haslams Creek打造滩涂公共道路，连接到现有遍布悉尼奥林匹克公园的行人和自行车道。新增一个零售面积达12,000平方米的购物中心，和一个社区广场，及社区活动中心。沿M4高速公路走廊打造11.4公顷的办公和科技园区域。
Mascot Station
地区简介：
位于悉尼东部地区，靠近悉尼机场，距离悉尼中央商务区2公里。
发展现状：
进程暂搁置
正进一步研究当地的增长潜力，并提高公共领域的发展，以及更广泛的交通运输能力。另外当地市政府仍在考虑一些与WestConnex发展计划相关的事宜，这将影响到具体的区划方桉。
未来变化：
更高密度的住房和更多的就业机会，有助于满足悉尼的增长需求；最大限度地利用现有的公共交通和规划的基础设施；目前住宅建筑项目集中在火车站周边（主要为原工业用地）的住宅建筑项目，但未来可能扩大重建区的范围，并探讨最适当的规划管制。
社区改造：
改善当地服务，基础设施和公共空间；创造一个充满活力的内城区；将为悉尼机场提供支持和其他辅助用途。
Randwick
地区简介：
Randwick是悉尼东边的一个充满活力的城区，该规划开发地段包括新南威尔士大学，威尔斯亲王医院， Randwick儿童医院，Randwick赛马场和国家戏剧艺术研究所。所涉及面积分别位处Randwick，Kensington以及Kingsford城区。
发展现状：
暂时搁置
新州基建规划厅正在认真听取社会各界的意见，去年12月份政府宣布将该规划方桉搁置3个月，进一步信息和更新可登录官方网站查询。
未来变化和社区改造：
提供更多的工作机会，更好地利用当地的教育资源；
轻轨进入该地区将成为一种催化剂，推动城区重建；
新增住房，改善公共交通设施，促进居民工作与生活的平衡。
提升当地的商店，服务，咖啡馆和餐馆服务水平。
Anzac Parade South
地区简介：
Anzac Parade South是一个充满活力的地区，属于Randwick市政府管辖范围，包括新南威尔士大学，威尔斯亲王医院和Randwick儿童医院在内的部分区域。它也靠近主要就业区域，包括悉尼机场， Botany港，Bondi Junction和悉尼中央商务区。主要规划开发地段包括从Kingsford南端至La Perouse的Anzac Parade周边地区。
发展现状：
暂时搁置
新州基建规划厅正在认真听取社会各界的意见，去年12月份政府宣布将该规划方桉搁置3个月。规划厅正与Randwick市议会和主要政府机构的工作人员一起商讨，望听取更多来自社区的反馈。
未来变化和社区改造：
将有助于创造新的就业机会；增加住房选择，增强公共空间，改善交通；提供更好的生活、工作、教育、购物和社交环境。
Wentworth Point
地区简介：
半岛滨水城区，曾经被称为Homebush Bay，毗邻悉尼奥林匹克公园，隔岸便是Rhodes。距离悉尼CBD 约12公里。交通便利，以前多为仓储与物流中心，未来将成为一个新的水滨社区。
发展现状：进行中
多个新公寓楼盘陆续完工，提供新的住房，教育和社会基础设施，改善公共和娱乐空间，满足社区民众需求。
未来变化和社区改造：
修建一座连通对岸Rhodes的步行桥；
新建游艇码头，打造水边高档会所；
新建Town Centre，配套生活所需的各种设施；
修建学校，提供小学，学前班及托儿服务；
修建滨水步行街，打造时尚休闲生活环境。
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