以房养老，通俗地说，就是依据拥现有资源在自己一生最优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。

在中国的老人群体中，存在着大量的“住房富人、现金穷人”，经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不足使用而发愁的老年人，他们往往花费了一生的积蓄购买了住房，成为了“百万富翁”,但每日的日常生活却依然简陋，根本找不到任何成为百万富翁的感觉。于是"以房养老"这一概念越来越受到中国老年人群体的关注。然而，同样是“以房养老”,在不同的国家、政策和国情背景下却有着截然不同的效果。接下来小编为代价梳理一下在中国和澳洲利亚两国"以房养老"的利弊。
澳大利亚人以房养老有几种方式：出租大房，租住小房，用房租差价养老；出售大房，再购小房，用房屋差价养老；出租或卖掉房屋，再租或购老年公寓，以差价养老；出售房屋，再租回居住，用售房款交纳房租和养老……无论哪一种方式，都是“量身定做”，即从天时、地利、人和等方面综合考量，以达到滋润“夕阳”生活的目的。

“澳洲模式”之以“租房”养老：

上世纪90年代初，老张从上海移民澳大利亚，经过数年打拼，他在悉尼的卡林福买下一套200多平方米的独栋别墅。“之所以选择在卡林福买房，是因为那儿有悉尼乃至全澳排名第一的农业中学……亚裔喜欢逐名校而居，将来这房子租售不愁，也不愁没个好价钱！”当他的一双儿女先后从农业中学毕业并考上一流大学、毕业后又顺利进入跨国公司工作时，他和夫人也到了退休年龄。退休后，老张把卡林福的房子租给一对望子成龙的韩裔夫妇，然后用租金的一半在附近的华人聚居区另租了一套老年公寓。“剩下的租金加上养老金，我们就可以实现年轻时的愿望了，即游遍祖国的名山大川！”说起以后澳中双飞的幸福生活，老张的脸上乐开了花，“只租不售卡林福的房子，是想把这份财产留给儿女——尽管移民澳大利亚20多年，但咱骨子里还是地道的中国人！”

而同样的方式在中国却有着一定的局限性：

1.中国的房屋普遍以公寓为主，公寓的卧室数量少，通常是一到三居室。而在中国一套两居室公寓的价格可以在澳洲的购买一套四居室的别墅。

2.中国房产的租金回报率较低。例如，在北京的一套两居室的公寓大概是300万元，月租金为4000元，租金回报仅为1.8%。而在澳洲房产投资市场上，流行这样一个说法：西南区比东南区更加值得投资。据最新的租金收益数据显示，澳洲租金回报率为6%到8%，澳洲房产中，单元房取代了别墅的良好表现。而外围郊区被证明是最佳的投资地，比内城的租金回报更加丰厚。

3. 中国的住宅用地使用权期限按照法律规定是70年。土地到期之后，产权归属还是一个等待解答的问题。而在澳洲，房屋的产权是永久的，而且澳洲不存在遗产税，房产可以世代传承。这正好符合了西方人眼中私有财产圣神不可侵犯的原则。
“澳洲模式”之以房产“反向贷款抵押”养老：

反向抵押贷款(reversemortgage)，也就是俗称的以房养老。在澳大利亚，反向抵押贷款并不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品。房产的“反向贷款抵押”是澳洲人实现以房养老的另一种方式。住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋抵押给金融机构，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世，它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

而在中国，"反向贷款抵押"养老的模式有明显的制约因素：

1.住房抵押贷款存在不确定性风险

住房反向抵押贷款尽管以住房资产作抵押，贷款安全回收有一定保证，但面对无限制周期贷款、抵押物值的变化、利率的不稳定、预付款的风险及房屋的维修不当等方面影响，存在着巨大的市场风险。

2.城市土地国家所有制，土地使用权有年限限制

在我国城市土地归国家所有，个人只拥有土地使用权，而且使用权还是有年限限制的，住宅类土地的最高使用年限为70年，土地使用权年限期满，连同地上建筑物都被国家无偿收回。当办理了住房反向抵押贷款的老年人去世时，其土地使用权剩余年限将减少，所以其房地产有可能不但不会增值，而且还会出现贬值，使相应的金融机构受到损失。
3.我国相应中介机构尚不完善

住宅逆抵押贷款涉及到评估、咨询、保险、金融、法律、财务、房屋处置等多种行业和机构，这些行业和机构的发展水平直接影响住宅反向抵押贷款发放的效率和效益。首先，金融机构作为贷款机构是必须的；其次，因为房地产价值评估直接关系着贷款双方的权益，所以房地产估价机构的水平十分重要；此外，住宅反向抵押贷款存在着一系列的风险，需要保险机构来分担贷款风险，需要有相应的法律制度来保障。但是在我国这些行业都刚起步不久，还不规范，行业成熟度较低，增加了住宅逆抵押贷款推出的困难。

4.技术操作层面的制约

理论上，合理的贷款利率既能够保证银行获得足够的利润，又能够吸引拥有住房而有现实资金需要的老年人，尤其是对生活质素要求较高而收入来源有限的老年人。但什么样的贷款利率是合理的，是对银行和消费者都具有吸引力的？这需要经过多方论证，综合各方面因素，认真精算后才能确定。此外，人均预期寿命的预测以及贷款期限的确定都有一定的难度。我国目前正处于一个经济飞速发展、房地产市场剧烈变化、人民生活水平迅速提高的时期，对房地市场的未来走势，银行很难做出准确判断。
5.传统观念的影响

在我国，子女赡养父母是中华民族几千年来的传统美德，是子女应尽的责任。而父母把房产留给子女也是中国几千年来的传统文化。对于绝大多数老人来说，房子是他们最大的一笔财产，他们倾向于把房产遗留给子女，受这种根深蒂固传统观念的影响，我国居民对住宅反向抵押贷款的接受需要一个过程。此外，如果老年人办理了反向抵押贷款，会给人子女不孝的感觉，会被认为是被家庭遗弃，这样会使子女承受巨大的社会舆论压力。