投资期房和楼花有风险, 下一个“钱多人傻”的人会是谁?

　　据新闻报道，专家表示，在过去一年半里，悉尼和墨尔本的房价都在急速增长,但其中一个城市存在更大的房产投资的风险——那就是墨尔本的公寓。

　　据Wakelin房地产顾问董事Paul Nugent表示，墨尔本的公寓供给过剩日益膨胀，导致这座南部大都市房价更容易出现调整。

　　Nugent先生表示，那些高层公寓的投资者对此肯定很担忧。他们的未来状况要么是以租金不变或降低的条件努力寻找和留住租户，要么就是资本负增长。他还表示：“目前，CBD面临着我们见过的最大的住房供应过剩的困境，我们这么说是因为在过去20年里我们经历了高层地产业的繁荣和萧条。”

　　Empower Wealth买方代理人兼澳大利亚的房地产投资专家会主席Ben Kingsley 警告称，投资者不要购买那些预计供给很大的高密度区域住宅。他指出高密度区域是目前最令人担忧的住宅区域，“如果你现在真的想在一块区域购买一座旧式单位，而该区域预计将会出现住房供给激增，并很有可能出现住房供给过剩，那你就是选择在错误的时间购买该区域的住宅。”

　　Kingsley先生表示：“历史记录和观察往往告诉我们，直到股票被市场吸收，该地区走向成熟，房价增长才将会在两到三年内持平（有时需要更长时间）。”

　　安保资本经济学家Shane Oliver表示，墨尔本的公寓建筑热潮比悉尼的更高涨，虽然不指望墨尔本房产市场暴跌，但它已经受到了一定的影响。这就是为什么市场已经放缓的原因。

　　Oliver博士表示，“一两年前，房价增长的势头还很猛，而较高的市中心公寓供应也是造成房价放缓的因素之一。住房空置率的数据显示，这将会令人对公寓住宅感到扫兴。”

于澳洲公寓项目，专家分析了其存在的投资风险：

　　风险一：期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税；在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资（Negative Gearing）；而海外投资人在没有登陆澳洲之前，子女没有就业之前，都还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失；

风险二：二次销售时间相对较长，户型和“当作家”的理念不匹配。公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右）；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓（Studio）、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等；为什么和我们广大的购房及投资者想象的完全不一样呢？相对于经历了多个涨跌市场周期的海外成熟房地产市场而言，值得我们国人投资的物业恰恰是他们本地人可以当作“家”的产品；试问一下自己：没有生育限制的西方发达经济体家庭中，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢？

　　风险三：公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所；以澳洲第二大城市拥有420万人口的墨尔本举例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人（持澳洲护照和永久居留权的人）仅有1.4万人而已，而在CBD居住的总计35万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”；中国才刚刚开始的城镇化，美国洛杉矶开始于60年代；，墨尔本和悉尼在80年代就开始了；市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区，如果连澳洲本地的绝大多数人都不去居住的市中心，我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢？

　风险四：银行估值和贷款风险较大。银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。

　　综上，从某种意义上讲，通过楼花获取资本增值利益的最佳时机是楼花销售刚刚兴起的时候，如澳洲在70年代中期公寓期房销售受到追捧；或者在货币宽松的高通货膨胀的经济发展阶段；而想当然的认为“在中国投资期房赚钱了，在海外任何时间购买也是一样可以赚钱”，那就大错特错了。没有资金储备和风险意识的楼花投机，注定会让没有经历过涨跌周期洗礼的国内投资者陷入资金被动、投资收益不佳的窘迫境地。