我们经常说投资海外房产，要具体分析这个国家的情况，不同国家的房产政策以及金融政策差距甚大，切勿以我们中国国内房产投资的短期经验来投资海外市场，今天小编就以澳大利亚为例来为大家介绍在澳洲投资房产如何来计算收益以及扩大收益。

澳大利亚房产按用途主要分为两种，自住房以及投资房。对于中国客户来澳大利亚投资，大部分投资在投资房。但是出租这笔账应该如何计算呢？

为了便于理解，这里用具体数字举例说明：

第一年，用50万买第一幢投资房，贷70%，自己出30%=15万；

一. 租金收益，租金抵扣利息无需再追加投入

澳洲的贷款利率可以选择固定利率或者浮动利率来还款，固定利率相比浮动利率略高，可以锁定3年或5年内的利率不变，但是不能使用账户的对冲功能；如果选择浮动利率，可以使用澳洲账户的对冲功能，即闲置资金存入自己澳洲账户可以抵充贷款利息（我国的贷款产品相对比较单一，且没有对冲这种金融政策）。就目前澳洲近年来贷款利率5%左右计算，

每年的贷款利息支出是：50万x 70% x 5.0% =17500/年。

而澳洲平均的租金回报率在4%到6%之间（布里斯班林语墅项目实际租金回报率在5.1%左右，项目具体详情可以致电我们热线电话），取5%租金回报率来计算：

· 您在投资房上每年的租金收入也就确定了下来：

50万x 5% =25000/年。

澳大利亚大多数的别墅项目都是没有物业管理费的，（少数别墅社区有泳池，健身房等配套会有物业管理费），但是需要支付市政费以及排污费（合称市政管理费，大约在2000澳币每年)，同时物业出租的话一般当地租物公司会收取年租金6%到8%不等的租赁服务费（澳洲租赁中介负责您物业的日常打理以及追缴租金等），于是，每年在投资房的收支帐就确定下来了，即：

简单归纳：
租金收入 +$25000
贷款支出 -$17500
市政管理费 -$2000

租物管理费 -$1500 (按6%计算）

盈利： $4,000/ 每年， 即每年出租收益$4,000澳元

由上面的计算看出澳洲房产可以做到以租养房，出租后不用每年再付费了，每年的租金收益盈余部分可以积累起来偿还本金或者用作其他用途。

二.资本增值：如何做好财富的滚动积累?

澳洲房产市场有60多年的发展历史，整体呈现出稳定增值的发展趋势，即使在2008年全球经济危机的情况下澳洲整体房产市场也没出现美国式的震荡起伏，几乎没受影响。

首先以投资一套总价为AUD500,000澳币的物业为例，按照目前的市场情况，墨尔本每年最少有8 -12%的增值空间，我们保守估计每年增值8%，五年后物业价值

AUD500,000*1.08*1.08*1.08 *1.08*1.08= AUD734,664澳币，

而此时您的投入仅为30%首付=AUD150,000澳币（其余以房租收入抵扣）。

其次五年后您可以将价值AUD734,664 澳币的物业再次进行价值评估进行增值再抵押，可以再次贷出约增值部分80%的贷款（具体计算方式为房价x80%-贷款本金），将可获得AUD237,731澳币的贷款额，这样您又可以再次投资一套总价在80万澳币以内的物业，无形中扩大了自己的资产规模。

简单归纳：

物业总价：AUD500,000澳币

首期投入：30%首付=AUD150,000澳币

预期五年房产增值至：AUD734,664澳币

五年后增值再贷款，将可获得AUD237,731澳币(可直接用来投资下一套80万澳币以内的房产)

曾有统计表明 澳洲人民的收入排名世界第一甚至超过美国，小编悄悄告诉您– 澳洲房产这就是澳洲人致富的小秘密。