根据各个会计事务所多年从事个人报税的经验，因为涉及金额比较大，而且费用种类繁多，投资房税务抵扣一直是税务局在审查个人税务申报中比较关注的方面。特别在2014财政年度的个人税务申报中，税务局在投资房申报抵扣税方面投入了更多的关注和审查力度。作为专业税务代理，这以下几点在投资房报税时常见的、税务局重点关注的问题,可以帮助纳税人正确申报投资房税务情况，降低被税务局审计的风险：

一、贷款利息的抵扣
在申报因投资房贷款产生的利息用来税务抵扣时，首先必须明确其贷款目的，也就是产生利息的贷款是为了购买或装修投资房产生的，而不是其他目的。贷款利息能否全额抵扣，还需要具体问题具体分析。大部分情况下，一个贷款就只针对一个投资房，而且贷款结构一直是稳定没有变化的。但是还是有部分投资房贷款因为纳税人的种种需求而发生变化的例子。

比如用贷款购买的投资房进行再融资，并且将其再融资的款项用于购买新的自住房的或者转移到自住房的贷款对冲帐户降低自住房贷款利息的情况，那么因再融资部分的贷款产生的部分利息是不能在投资房下税务抵扣的；

以及将原有的投资房贷款额度进行提高，那么增加的贷款额度产生所产生的利息费用是不能在原有的投资房下进行税务抵扣的，而是取决与提高的额度部分的钱的实际用途；

另外通过对原来投资房的贷款进行重组，重组之后由于贷款比例变化而带来利息比例的变化，从而导致出现税务抵扣问题等等。

所以，我们建议您在进行有关投资房的贷款变化之前，咨询专业的会计机构，以避免将来产生的税务问题。

二、装修及维修费用的抵扣

首先应该明确的是装修和维修的区别。

装修是指对房屋进行更新改造，以达到使房产增值的目的。例如粉刷墙面、更换地板等（需要注意的是：购买新房后进行的首次修缮是被列为装修费用而计入房屋成本的，计入成本就意味着此装修费用不会在当年的投资房报税中抵扣或者每年计提折旧，而是在将来出售投资房计算资产增值税时作为成本来抵扣售房产生的资产增值利润。）

装修的费用是要记入房屋自身价值的，按年进行折旧，不能够一次性全额进行税务抵扣

维修是指为了使房屋达到原本状态而进行的修缮、修复。例如更换损坏的门锁、疏通堵塞的下水道等，是可以在发生费用当年一次性全额抵扣的；

区别维修和装修的费用，其金额并不是唯一的衡量标准。

三、关于租金问题

现实中经常有些纳税人将投资房出租给家人、朋友等，并且申报的租金明显低于市场标准，以达到更大的税务利益，这样的做法是不被税务局认可的。我们建议您在出租给家人、朋友之前，进行相关的市场调查，确定一个合理的出租价格进行申报。

四、关于空置问题

投资房在空置期间，必要的维持、维护费用是可以进行申报抵扣的，但是其前提是房屋确实处于空置状态，衡量的标准是投资房暂时无人居住，但是已经达到随时可以出租并入住的状态，房主正在积极寻求租赁客户，如委托中介或发布广告等。以墨尔本的租房市场来看，一般的空置期都相对比较短暂。

五、关于实际居住问题

现实中，有些纳税人贷款购买了两套或以上的房屋，分别用于出租和自住，为了申报数额较多的利息，将自住房和投资房替换申报，这种行为涉及到虚假申报，是不被税务局允许的。

六、关于再次贷款的问题

有些纳税人为了偿还投资房贷款利息而进行再次贷款，也就是说，纳税人因为购买投资房而发生向银行贷款的行为，产生了贷款利息需要支付，再向银行做一个新的贷款来支付此利息，那新的利息贷款上面又产生了利息，这种做法增加了利息支付金额，其最终目的是为了增加投资房在申报利息税务抵扣的金额。税务局认为这种行为的主要目的就是为了达到更大的税务抵扣，从而减少纳税，因此再次贷款产生的利息部分是不能抵扣的。

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