澳洲与中国楼市对比

客观分析中澳市场，投资澳洲基本知识

2000 年以后，国内房产陆续升温，直至出台国八条之前中国各地区曾一度出现购房火爆的局面。房价更是一涨再涨，几乎趋近于疯狂。然而国内房地产市场法制欠缺，经常会出现政策变动，无论是买方还是卖方都经常受到政策带来的弊端。

对比海外购房和国内房产政策，以及一些客户在澳洲买房的经历，更为深切的体会到了澳洲整个房地产市场的健康与法制的健全。原本以为最为正常不过的行规制度，在到了澳洲后才发现大错特错，其中最为深切的体会即是澳洲法律是真正站在买房者（弱势群体）的角度去制定的。下面就谈谈澳洲房地产和中国发地产的不同所在。

一：中澳房产的不同：

由于国家制度不同，所有权上的差异（澳洲永久产权，中国70年使用权），仅从买房过程中的一些环节来分析对比。

二：期房首付低

首先，如果你是在澳洲买期房的话，首付一般是20%-30%，签约时你只要付总价的10%，但这笔款项并不是给开发商的，而是直接打到政府和双方律师共同监管的信托账户，受政府监管。而且这个账户里面是有利息的，相当于是一个定期存款。然后你可以不用去管了，等2年后交房前再办理贷款，而待房屋验收通过后，买家再支付剩余的首付部分及通知银行支付贷款部分，也就是说开发商只有在交房验收通过后方可获得钱款。对于买方来说无疑是最大的好处，更是一种权益的保障。

这样的好处我想大家都很容易理解，第一如果开发商中途倒闭或破产，政府会连同10%的利息返还给客户，安全性高，保障了每一个客户最基本的利益；第二房屋在建过程中对买家不存在利息成本，而不像国内买房那样，签约后房子尚在建时即开始还贷，大大增加了广大普通买家的成本和压力。

三：税收上人性化

在税收上，澳洲也是非常人性化。先看买房时，买方的税收仅有印花税一项，但如果你买的是新房或未交房的期房，则你只需交土地的印花税不用交建筑的印花税。其次来看卖房时，澳洲政府严厉打击投机炒房，如果在买房后12个月内抛售，你就必须缴纳昂贵的升值税（一半达到房屋利润的50%）。而如果你在12个月后抛售，则缴税基数减半到25%（利润的一半），以此类推，24个月后抛售为12.5%。并且可以将如利息成本、水电成本、物业管理费、维修成本等所有与此套房屋相关的成本抵扣缴税基数，因此照此计算如果买房后超过3年抛售，扣去所有成本后缴税额几乎可以忽略不计了。

如果你买的房是作为自住用途，也就是说你的邮箱地址必须是在你所购房的地址下有一年时间，就可以是作为自住用途。你的升值税就可以不用去缴纳(自住房不用缴纳增值税)，因为房子的升值税在于买投资房的人。

四：精装修

澳洲所有的公寓房都是精装修好了的，修好就可以入住。购房者不需要自己再花钱装修，里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、燃气、空调、烤箱、地毯。只需要添置冰箱和洗衣机即可入住，非常方便实惠。如果你对于原本专修不满意，可以自己再请人装修。

五：关于Refinance资产重组提现

澳洲允许不用卖房就可以将房产增值部分取出灵活运用，那么是如何操作的呢？这就涉及到Refinance。

Refinance通常是指终止现在的home loan所在银行的房屋贷款，转移到新的银行去。在转移的过程中会对房屋重新进行评估，降低贷款的LVR（贷款比例）或保持不变。做Refinance的原因有很多，这里我主要给大家讲解一下“把房屋价值的增长部分套现”。

Refinance的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为Equity留在Loan A/C里，以备随时使用，通常是放在Offset对冲账户，让资金更加灵活）。

举例说明：第一年，购得物业价值100万，贷款80万，选择了Interest Only loan（不还本金），这时候LVR=80%。第三年，你的贷款依然是80万，是现在房屋价值增加到了125万，这时候LVR=64%。因此，你可以决定：

1，买辆新车

2，买投资房

3，其他投资

这个case中，不管你是更换银行，还是使用原有银行refinance,你都可以多借20万现金出来，调整新的LVR=80%。通常我们建议大家投资第二套房产，作为资本增值，达到资金利用最大化。

六：其他不同

还有其他如房屋7年保修等就不多说了，看看这几年我国所出台的一系列抑制房价的政策，几乎没有一个是站在最为普通的购房者角度来考虑制定的，可谓既没有降低房价，同时也得罪了民众。我想制定好的政策其实很简单，学会换位思考，从安全上更多的考虑弱势群体，从税收上更多的灵活设定而不是一刀切，相信民众的怨言会少很多。

虽然随着国八条推出后，陆陆续续的条款相续推出，中国房市终于出现了政府不得不干预的地步。个人认为，国内房价短期内不可能再度出现疯涨的局面，抑制房价过度增长是政策的最终目的。但是国内房产泡沫还是非常大，空置率非常高，一些楼房甚至是空房和剩房。一到晚上小区里都不亮一个灯。然而澳洲特别是大城市的房屋空置率不到1%，作为投资者受益非常好。

作为为房产投资，最重要的就是资本升值。澳洲的房屋升值是一种健康，风险小，以及受益丰厚的投资方式，也是大部分澳洲居民最远选择的资本投资。澳洲的房屋一般是7-10年会翻一番，在澳洲生活的时间长的华人可以深刻体会到房屋升值给他们带来的丰厚回报。我在机场附近居住的公寓就是这个房东的第四套投资房，直到现在他还在寻找下一个投资区域。

所以说，只要满足投资三要素：time(投资时间)，location(地点), 以及 developer (开发商)，你所需要做的就是等待。

犹太人著名的投资理论就是：理财致富与金钱多寡关联性很小，而理财与时间长短之关联性相当大。时间不够长无法让小钱变成大钱，因为至少需要10年的时间。最安全的投资策略就是-----先投资再等待机会，而不是等待机会再投资。做对的人不一定很有技术，他可能很平凡，却能致富，这就是投资理财的特色。

澳洲最大的住宅建筑商Meriton老板Harry Triguboff先生就是最好的例子，他每年在澳大利亚开发约2000套物业（这个还是最大的发展商哦，才两千套。。。数量还不如国内三线城市随便一个发展商）并且他只出售一半，留住一半的物业不卖，作为酒店式公寓出租。因为他深知留住房子带来的收益远远大于建房子马上卖掉。但是他又不得不卖一部分，澳大利亚税务局逼他买一部分的房子，这样才能够给政府带来税收，一套70万的物业卖掉大约20万左右都交税了。所以，他宁愿不卖房子也要留住大部分的物业，而我们每一个人做的事情和他一模一样，区别只在于他拥有几千套，我们拥有几套或者几十套而已。

在西方社会特别是澳洲房产投资是一门大学问，不同的国家会有不同的社会经济体系。澳洲固定资产投资和每一个人息息相关，和每一个人的生活、收入、税收以及养老息息相关。澳洲房地产其实现在才刚刚起步，并且有很强的后劲及发展空间。原因有很多，简单来说就是到现在为止还是供远远小于求。

每周都会有1100多个移民到悉尼，并且每年的移民配额依然维持在接近20万人。据2012年7月20日《澳洲人报》报道，联邦移民部长鲍文（Chris Bowen）昨天宣布，联邦政府实现了2011-12财年的永久移民计划目标，吸纳了18.5万名移民。其中技术移民占了移民计划总人数的三分之二，达到了125,755人。澳大利亚无论移民政策如何改变，需要更多优秀的移民是大趋势。虽然澳大利亚是福利国家，拥有非常完善的医疗和养老保险体系。但是社会需要的是有技术可以自给自足给政府带来每年稳定税收的技术移民，或者是创造更多就业的有成功商业背景的有钱人。现在澳洲人口仅2200万人，预计到了2035年人口将会增加到3400万。

到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套！澳洲的房子永远是供不应求的。