2015年05月01日 澳洲悉尼地产投资
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请问，什么叫"资本增值"啊？
资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产（如股票、或者房产），在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。
那么“租金回报”又怎说呢？
租金回报就是 ROI ( Return on Investment) or Rental Yield, 也就是指租金回报率。 它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况，可以真实反映市场的真实需求。
虽然有可能获得同时有强劲的资本增长又有高租金回报率的房子，但这种情况实属罕见。通常，投资者需要在这两者之间做出抉择。
这个问题的答案并不像你们所想的那样直接或明显，因为个人情况、财务情况及投资策略不同，相应的回答也会是不同的。
一方面，投资房产的时候，追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择，因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。
但是，高资本增长房产的租金回报率往往较低，这意味着这些房产几乎一直都是负收益的[就是可以负扣税的，就是相关费用（比如按揭利息和其他成本）超过获得的租金收入]。
根据现行税法制度，投资者能获得一些有用的税收优惠，但是这也意味着他们每个月都要贴钱，直到房产售出为止。
另一方面，租金回报率较高的房产通常是正扣税的投资性房地产（也就是说，租金收入高于成本总和），这意味着投资本身是在为自己房产支付成本，这也意味着房产在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。
不利的一面是，在房产出售时，资本增值收益很可能会比拥有强劲资本增长的房产低，特别是将年同比复合增长的影响考虑在内时。
重要的一点，虽然有可能同时获得强劲的资本增长和高租金回报率的房产，但这种情况实属罕见。通常，投资者需要在这两者之间做出抉择。相应地，这就涉及到哪个选择更适合投资者的目标和风险预测，以及哪个选择的可负担性最强。
重要的一点，虽然有可能同时获得强劲的资本增长和高租金回报率的房产，但这种情况实属罕见。
通常，投资者需要在这两者之间做出抉择。
相应地，这就涉及到哪个选择更适合投资者的目标和风险预测，以及哪个选择的可负担性最强。
投资于住宅房地产时，你一定希望获得可观的资本增长。问题是增长的量如何？
从长期来看，我会把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4%-5%。因此，你所考虑的增长率很可能在6.5-7.5%之间。
如上所述，该策略存在的风险是，在你持有该类投资性房地产期间，你很可能要贴钱，而且还要面临利率风险，如果按揭利率上调，你将会有所损失（特别是因为合同或市场等约束使你不能立马提高租金时）。
但这些风险可以通过一些方法来降低，比如减少借款和获得固定利率的贷款，但是一般来说，该策略存在着一个持续的问题。此外，强劲的资本增长策略其实是孤注一掷的，所有收益都是在未来某个时间房产售出时才能取得。
同时，投资者常常会出现亏损和负现金流。
高租金回报率策略能产生正现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时显著减少持续现金投入的潜在需求。
该投资策略的风险较低，因此，正常情况下总体收益（由于资本增长率较低）不如前者高。此外，如果评估下来的总收入大于可扣税的支出（包括减值），就可能需要缴税，因此投资者可获得的现金流就会减少。
租金回报率不同房产会有不同，但是8-10%左右通常被视为高回报率，然而对于高资本增长房产，租金回报率一般在4-6%之间（有些情况下甚至更低）。
为了说明这一点，我们假设有两套价值均为40万澳元的房产可供选择。
房产A的预期资本年增长率为7%，租金回报率为4%，
而房产B的资本增长率为4%，租金回报率为7%。
(两者互换的回报率)
假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同情况。
下表说明了15年后可能的财务状况：
可以看出，15年后，房产A的价值大大高于房产B的价值（将近高出50%以上），而在投资期间，房产B产生的现金流则大大高于房产A。
你还可以看到，15年后，由于房产A强劲的资本增长，两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水平可以与资本增长趋势保持一致（以保持收益）的假设，事实情况不一定如此。
资本增值 vs 租金回报
那么，哪个选择更好？
这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益，但是它们的赢利和风险各不相同。
答案可以归结为个人的需求和目标，最好通过详细的财务分析来确定，包括考虑一些假设情景和现金流情况。
此外，如果你投资多套房产，那么合理的建议就是可选其中几套是高租金回报率的房产，然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低回报率房产（但高资本增值）的净开支。这可以帮助你平衡收支的同时，又可以实现部分房产的高资本收益（未来某一个最佳时刻销售的时候）。
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翻译：果果美女
编辑：犀利霸王花
Which is better: capital growth or rental yield?
作者：Peter Boehm
来源：onthehouse
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