我们平台预告了那么多次，坚信2015年会继续降息，并且深信今年还会进一步降息，请大家拭目以待！！

澳洲央行2月3日宣布降息25个基点至2.25%，再次刷新历史最低利率记录，并暗示未来进一步降息的可能。

此前，澳洲的利率自2013年8月以来一直维持在2.5%的历史最低点，如今已降至历史最低 2.25%。此次调息于2月4日开始生效。

降息消息公布后，澳元大幅跳水，澳元兑美元(0.7677,-0.0125, -1.60%)下跌1.39%，兑人民币跌至1：4.79! 澳元兑美元汇率大幅走低逾140个基点，刷新2009年5月以来新低；澳洲ASX200股指上涨1%，刷新2008年6月以来新高。

重点是：专家普遍认为年底前利率会继续下降直至2.0%！

【为什么降息？】

在今日发布的声明中，澳洲联储认为进一步降息是合适的。

外部环境对澳联储本次降息决定有着不可忽视的影响。澳联储在本次会议纪要中提到，“美国经济持续走强，但是欧元区和日本的经济都比预期要弱。当前预测全球经济2015年将继续温和增长。”

澳洲央行行长史蒂文斯表示，国内需求增长整体相当疲弱，降息的目的是为了提振经济增长，预计降息将支持需求。

联储执委会认为未来进一步降息也是合适的政策举措。能源价格走低将暂时性打压CPI，未来1-2年通胀将符合目标区间。

澳洲联储声明中还提到，澳元仍高于多数基于基本面的估值。考虑到大宗商品价格下挫，澳元是在基本面估值之上的。

澳联储预计一段时间内，澳洲经济仍将有闲置产能，全球经济预计温和增长，失业率峰值略高于预期，能源价格下行一段时间压制通胀率，贸易下降导致收入增速下降。预计更低的能源价格能支撑消费支出。

【目前全球经济预测】

全球经济仍然以中等速度增长。

中国增长速度与政策制定者目标一致。

美国经济持续强劲，但欧元区与日本经济都较预期疲软。

预测全球经济在2015年继续以中等速度增长。


大宗商品价格持续下跌，某些商品跌幅巨大。石油在过去几个月下跌尤其剧烈。这表明增长预期放缓，以及供应增加。更低的油价将会促进全球产出并降低通货膨胀率。

全球金融条件继续保持宽松。几个主要主权国家的长期贷款率在过去几个月达到历史地点。某些地方有风险增加的迹象但就全球而言利息仍然很低。

【澳洲经济增长预测】



在澳大利亚，根据已有信息，经济增长率低于长期平均。本地需求增长缓慢。这导致失业率在过去几年逐步上升。能源价格的下降将会对消费者支出有支撑作用，但贸易额的下降将造成收入增长乏力。整体来说，储备银行评估澳大利亚经济体的产出会在更长时间内低于平均值，失业率将继续上涨。经济体还会在一段时间内携有一定程度的闲置产能。

通货膨胀率在2014年达到过去几年的低点。这是由去年底石油价格下跌和去除碳税造成的。实际通货膨胀率在2014年达2.25％。人工工资滞涨看起来通货膨胀率在未来1-2年内将保持在储备银行目标内。

借贷速度在2014年有一些增长，房地产投资借贷增长强劲。悉尼房价继续上涨。储备银行将与其它监管者一起评估和限制由此带来的房地产市场风险。

澳元在最近几个月对美元下跌明显，但是对其他货币下跌较少。澳元估值仍然高于基础价值，特别是在大宗商品价格下跌的情况下。我们需要更低的汇率才能达到经济平衡。

【专家们怎么看？】

上周三(1月28日) 澳洲发行量最大报纸——《先驱太阳报》刊文已暗示澳洲联储有望降息。

资深经济新闻记者 Terry McCrann 在该报发表的文章中列出了澳联储对经济前景展望的变化预测，并称“联储将几乎肯定”在周二的会议上降息。该报道指出，年内澳洲联储或将连续降息，降幅至少达到25个基点，次数至少为两次，最多可达4次。

因在亚洲经济增速放缓的情况下，出口导向型的澳洲面临的潜在外部风险增加不断增加，加上以铁矿石为代表的大宗商品价格不断走软，澳洲央行有放宽货币政策刺激投资的压力。

此前澳联储一直按兵不动因担心房地产市场过热。

汇丰（HSBC）经济学家 Paul Bloxham 认为，澳洲联储维持在历史低位的利率已提升经济活动，称12月澳洲房价上涨了8%。并称，澳洲联储面临的关键挑战是，一段时间内，房价增长一直超过家庭收入的增长，降息可能令房价增长更快，并导致房地产泡沫。

摩根大通分析师TOM KENNEDY认为：

“此次降息看来或多或少与几次通胀下降，以及我们对周五货币政策声明中对成长展望的预期有关。如果考虑到失业率可能升高，以及国内需求仍低于整体趋势水平，那么澳洲央行就有足够的空间采取行动，并为经济提供多一些支撑。

我们认为澳洲央行未来势必维持温和倾向，未来几个月进展情况将取决于数据表现。就业数据将是关键，尤其是失业率。我们分析失业率将升高，但如果失业率在未来几个月窜升，澳洲央行有可能再度有所动作。”

澳洲央行方面将密切监视整体的进展，并以此做为因应的依据，因为不存在通胀压力确实给了央行比过去更大的弹性。

【基准利率会真的会如专家预测，下调到2.0% 吗？】

澳洲市场一直质疑减息对经济刺激是否有效。市场担心再次下调利息将对房地产投资推波助澜，反而无法达到鼓励商业机构和消费者进一步借贷和消费的目的。

那么如果按专家们的预期澳洲储备银行基准利率真的下调到2.0%？

这时标准房屋贷款利率将会低于5%，如果一个普通澳洲家庭贷款额度是35万，那么每月还款将减少53元。

据悉，澳洲储备银行董事局成员已经被告知，澳洲年经济增长率从上半财年的3.6%下跌至下半财年的1.6%。而消费者和商业信心从未展现过向上的迹象。

最终决定降息与否将由储备银行的9名董事会成员投票决定。即使今天他们选择不降息，但是在3月份的董事会上还是会选择降息。

【降息意味着什么？】

降息对投资者和持有贷款的人一定是好消息。因为房屋贷款、买车贷款所付利息都将减少。当澳洲央行宣布降息，所有的银行都必须按照规定帮助他们的客户减少应付利息（前提您选择是浮动利息，一般澳洲买房时使用对冲账户的都是浮动利息）。

举个例子：你有一套房子，贷款45万澳币，25年还清，当时的年利息率是5%，那么每个月她需要还款$2,631。

但当年利息率降到了4％，每个月她只需要还款$2,375。相当于她每个月将少还$256，25年内她将少还款$76,617。

【降息中我们应该如何投资？】

澳洲央行降息对于投资者来说可以说是莫大的惊喜，此举将很大程度的推动澳洲房地产的增长。

精明的投资者也早已经伺机而动，降息消息一出，他们将出手投资更多房产（悉尼晨锋报分析）。

同时，澳币不断下滑将继续刺激海外投资者来澳投资，房地产投资将会成为投资者们的首选。

第一，相对于国内城市大量的投资泡沫，澳大利亚房产市场发展更为成熟、稳定。

第二、澳洲的房产持有是永久产权，而国内仅有70年使用权。

第三、低利率、低汇率为海外投资者带来许多优惠。

第四、在房屋贷款中，澳洲有中国所没有的对冲账户，对冲账户对投资的现金流有着重要作用。

降息将对澳洲经济起到一定的刺激作用。很明显，这也是澳洲储备银行降息的重要目的之一：刺激经济，降低失业率。

尽管最新数据显示澳大利亚失业率在下降，储备银行采用的计算方法显示失业率趋势仍然向上。

储备银行将每月失业率在季度内平均，并与前季度相比。

储备银行董事局成员在星期二将被告知去年平均失业率从5.9%上升至6%,6.1%最终到达6.2%。采用平均值可以消除每月数据的波动。储备银行董事局成员也会被告知年化经济增长率从上半年的3.6%下跌到下半年的1.6%。同时，澳币兑人民币也从4.89跌到了4.79.

【降息对澳洲房地产市场的影响】

澳洲储备银行在周二将继续降低现金利息的举动意味着将进一步刺激房地产市场，这基本是不言自明的事情了。

其中隐含着的最大风险是投资人的需求可能被再次点燃，尤以悉尼为甚，投资人为了确保可支配收入的安全性，更加会将资金转而投资房产，而不是存入银行。

除了悉尼和墨尔本之外，其他澳洲的房市目前来讲还是趋于缓慢。

鉴于房屋持续下跌的可承受性以及疲软的经济和就业市场，房价的增长正在变得缓慢。而进一步的降低利息会加重这种情况。

ANZ 高级经济学家认为今年的房价预测将与澳联储的2次调息密切相关。

基于这种说法，房价涨还是会涨的，只是将会比2013和2014年要缓慢。

从全国范围来讲，预计2015年全澳房价涨幅约为6%。

在悉尼，一些房产的专业人士表示，并不希望利息的再调整。他们认为这将创造更加旺盛的投资人市场，而也许就会出现问题。

澳洲监管权威（APRA）正在密切注视这来自投资人的借贷方面的再一次来袭。为此已经设定了一个新的门槛以应对每年来自投资人的借贷增长率都超过10%的事实。

来自西太平银行的经济学家认为，房市对于利息的调整是极为敏感的，尤其是悉尼，因为其被杠杆的最多。

利息的再次调整绝对会改变投资人在整个房市的比重，房产市场变得更加吸引投资人并不代表它的房价增长也会随之上升，只是会确保这些可支配收入的安全系数罢了。

澳联储寄希望除悉尼外的城市会因此而变得更加活跃，因为悉尼已经根本不需要什么调整来达到刺激的目的了。

LJ Hooker 研究机构人的人士认为，利息下调的最初想法只是为了刺激贷款可承受能力继而提高对于房产的需求。这种做法对于全国的房产市场还是会起到积极的作用，尤其针对那些投资人和首次置业人士。

利息的再次下调将使投资行为再次增长，同时，房市的回报率将高于其他依赖于利息的投资行为。

因为降低的贷款偿还，首次置业的买家也讲同时被鼓励般回到市场中来。从宏观市场来说，由于利息的下调将会使得需求更加旺盛，继而经济状况得以提高，这对于房产市场来讲，将会是2014年后的一个全新的开始。

同时，利息的下调对于那些偏远的，资源类的，受外汇情况影响旅游业的地区的经济也将是极大的促进。

【后话】

房价受供需影响，供需受可承受能力影响，可承受能力受当地收入增长的影响。

当然，经济又不只包括房产，这也是一种宏观调控的表现，而调控本身就蕴含着改变。

今天能调低，明天就能调高。

离 Sydney 市中心 CBD 仅仅1公里的全新公寓！

只有17套！速度要快！

极好的地理位置：离市中心的中央火车站非常近。

2 套STUDIO (55万5000起）

4 套1房（单层）74万起

9 套1房（双层复式）

2 套2房（双层复式）2套都是120万

价格以今日发布为参考，卖掉50%即将合理涨价！

SOHO @ SURRY HILL

一房户型欣赏：详情咨询加微信号： sydneyinvestment1

澳洲悉尼地产投资是一个极具投资思维的高端地产咨询顾问平台，致力于通过微信的运营方式颠覆澳洲传统的地产中介行业，团队由一群澳洲悉尼地产行业资深精英组成。

我们践行投资与完美生活理念并帮你买房，提供真正令人惊讶的服务。如果你有任何想法、意见，或者好的文章分享，都请直接留言，我们会因您而变，而更完善。

如果喜欢，欢迎分享本文至朋友圈或直接关注本文右上角的官号（微信ID：sydneyinvestment）或加我们的咨询号（微信ID：sydneyinvestment1）了解最新房源信息。