上周中国统计局公布的7月新建商品住宅价格环比下跌城市创三年多新高，一线城市全线下挫。不同以往的一轮中国楼市大调整已然降临。房产泡沫又一次成为华尔街分析人士最关注的中国风险之一。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌最近在报告中写道：“中国房地产市场看来已到转折点。房产市场下滑是近期中国主要的宏观风险。”
英国《金融时报》报道认为，对华尔街来说，中国房产泡沫最具象的体现就是距离北京仅150公里、就在天津近郊的于家堡。
于家堡金融区的负责官员声称，以地表面积算，到2019年，那里会成为比纽约金融区大三倍多的金融区。可连续多年房价飞涨和大兴土木使中国房地产泡沫显示难以为继的紧张迹象，不由人担忧于家堡的项目是否依然前途光明。
今年6月彭博的报道说，天津响螺湾商务区摩天大楼林立，却没有一丝大都市的喧闹气息，一些大厦的建设已停工。自2010年第一幢大楼建成以来，响螺湾一直未能吸引租户入住。这对对岸在建的于家堡金融区而言是个不利的预兆。
该报道称，与这些开发项目相关的一个天津地方政府融资平台透露，2013年营收锐减68%，降至不到今年到期债务三分之一的水平。渣打银行大中华研究业务主管王志浩称，平台发债偿还银行贷款只是在“争取时间”，最终不得不清算，这虽然不大可能引爆债务危机，但一些信贷和资产出问题会进而影响经济发展。
《金融时报》则是认为，中国建成房屋供大于求是房地产市场走到转折点的推手。2011年，房地产市场还是供不应求，如今以在建房屋总建筑面积看，供应足以满足全国四年多的需求量。
上周末华尔街见闻也援引美银美林策略师崔伟（David Cui）的数据说明，中国楼市存量太大：假如以过去12个月的平均成交量计算，到今年7月，消化中国楼市的存量房为期需约4个月。2008年12月，消化库存需2.3个月，2012年3月需2.5个月。
今年7月，中国家庭金融调查与研究中心主任在朗润格政论坛上表示，经过调研，未来五年，房地产新增需求约895万套，但实际供给将达到1600-2000万套，现有存量房完全可以满足住房需求。
《人民日报》上周文章提到中原地产首席分析师张大伟的观点，即部分城市前期供应量过大是导致目前楼市转冷的因素之一。也正因为这和其他市场风险因素，以及前期成交集中释放带来的需求断档，当前仅靠限购松绑难以拉动市场成交。
专注中国市场的股票研究机构JL Warren Capital预计，中国楼市不会发生崩盘，中央政府会引导开发商修建经济适用房。但考虑到存量太大，楼市将不可避免地更大幅度下行。
中国楼市大调整——这次有点儿不一样
今年三季度已过半，本周房产市场的数据还是不好看：7月新建商品住宅价格环比下降的大中城市增至64个，为2011年1月以来最多，且一线城市房价全线下挫。对中国楼市七年来第三次调整，有分析人士认为，其严重程度超出此前。虽然楼市不会崩盘，但存在未来大幅下行的风险。
不过，中国股市显然并未很受上述楼市降温消息的影响。上证指数截至本周周线六连阳，创2012年3月以来最长连涨期。专注中国市场的股票研究机构JL Warren Capital在新近报告中解释，中国政府的刺激措施、放松房贷、多地限购松绑都让股市再次相信，房产市场的问题已经结束。
澳新银行首席中国经济学家刘利刚在本月的研报中指出，A股的这种信心可能源于中国政府此前就以政策救市实现股市的大逆转。如下图所示，中国楼市此前经历了两次周期，一次是2007年到2009年年中，另一次是2009年年中到2012年年中。刘利刚认为，只要中国继续推行城镇化，并出台适宜的政策，楼市下行应该只是周期现象。
但美银美林策略师崔伟（David Cui）认为，这次楼市的调整可能不同以往。他在报告中提到了以下几个数据：
假如以过去12个月的平均成交量计算，到今年7月，消化中国楼市的存量房为期需约4个月。2008年12月，消化库存需2.3个月，2012年3月需2.5个月。
可目前的销售速度还不及过去12个月的平均水平。如果以6个月平均水平看，差距还更大。
异常高的存量会不会导致这次下行调整比前两次后果严重？这要看中国消费者为何不愿入市买房。是因为限购政策，还是因为没有足够的需求？
崔伟认为，法规政策的确是制约因素。2009年和2012年，政府放宽限购和放松房贷吸引了卖家，结束了楼市下调。而且，如果大城市取消对外来人员购房的限制，也将激发中国城镇的购房需求，因为更多的农村居民会长期定居城市。
然而，假如限购是问题的要害，为什么在近几个月放松限购的一些城市房价依然下跌？
JL Warren Capital认为，这是因为开发商修建了太多的豪宅，并未向中产阶级提供足够的房源，更别提收入相对更低的外来工了。
截至本月16日，全国46个限购城市中，只剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚等9个城市尚未松绑，已经解除限购令的城市占比八成以上。限购松绑能不能救楼市？
《人民日报》昨日文章以“限购放开难救楼市 房贷政策才是关键”为标题，引用了中原地产首席分析师张大伟的观点，即：
目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，仅靠限购松绑难以拉动市场成交。
华尔街见闻上月文章提到，据财政部公布数据计算，去年地方政府近一半的收入与土地相关，显示地方政府仍严重依赖土地财政。如果房地产继续深入调整，地方财政完成全年计划也面临严峻考验。
因依赖土地财政而被楼市“绑架”的地方政府更急于“救市”。
《南方都市报》近日报道提到，据2013年底审计署的最新摸底数据，县乡两级基层政府负有偿还责任的债务占比分别为78.49%和84.18%，是省级同一数字的两倍不止。这两级政府并没有省市政府的稳定税源和偿债资源，最常用的手段除了卖地就是向企业家甚至农民“化缘”。
这轮楼市调整形势严峻，不少人担心房产市场崩盘，因为当前中国三分之二的GDP几乎都来自房地产。JL Warren Capital预计，崩盘不会发生，中央政府会引导开发商修建经济适用房。但考虑到存量太大，楼市将不可避免地更大幅度下行。
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