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对于曾经作为主要住宅(Main residence)后来用于出租的房产，在出售时如何最大限度的降低资本所得税(Capital Gain Tax,简称CGT)?

当纳税人从其主要住宅（Main Residence）搬出，开始将该房产用于出租时，该纳税人就可以将该房产所产生的相关费用来抵税（如：购买该房产所产生的利息，物业费，地税，房产保险等。）

从表面上来看，当纳税人从其主要住宅（Main Residence）搬出，开始将该房产用于出租时，由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅，所以在出售该房产时，该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免（Partial main esidence Exemption）。

但是，出售曾经作为主要住宅（Main Residence）后来用于出租的房产，在计算其资本所得税时，纳税人可以应用“暂时空置原则”（Temporary Absence Rule）和“市场价值原则”（Market Value Rule）来降低其应交纳的资本所得税。

“暂时空置原则”（Temporary Absence Rule）

当一处房产不再作为纳税人的主要住宅，即纳税人从该住宅搬出后，纳税人可以应用“暂时空置原则”，在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。

“暂时空置原则”的主要规定：

当纳税人从其主要住宅（Main Residence）搬出后，如果该房产没有用于营利目的（例如出租），那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。

当纳税人从其主要住宅（Main Residence）搬出后，如果该房产用于营利（如用于出租），那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内，仍旧将该房产视为其主要住宅。

如果纳税人应用了“暂时空置原则”，那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内，该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。

案例1：房产出租低于6年

Kate在2006年5月购买了一处房产，在此后的2年中，她一直住在该住宅中。

2008年，Kate由于工作原因搬到别的州居住，并在接下来的5年中将她的房子用于出租。

然后Kate卖掉了该处房产。Kate总共持有该房产的时间为7年（两年自住加五年出租）。

Kate是否可以应用“暂时空置原则”，从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税？

可以。

在该案例中，Kate可以选择应用“暂时空置原则”，在其房产出租的5年中，继续将该房产视为其主要住宅。

所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。

“市场价值原则”（Market Value Rule）

如果纳税人从其主要住宅搬出，而且该房产第一次用于出租的时间是在1996年8月20日19点30分以后，那么该纳税人可以利用“市场价值原则”。

纳税人在利用“市场价值原则”时，需要满足以下两个条件：

1. 由于房产曾用于营利目的（如：租赁），所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免（Partial Main Residence Exemption）。

   
   

2. 如果房产在首次营利时间（即第一次出租时间）之前即刻出售，纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免（Main Residence Exemption）。

如果纳税人使用市场价值原则，那么在出售房产时，会影响到纳税人的资本收益或资本损失。

“市场价值原则”的内容如下：

• 在房屋用于营利目的时，用此时该房屋的市场价值代替其成本价值来计算资本所得；

• 从房产首次用于营利目的时开始，纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段（New ownership period）“市场价值原则”不具备可选性。这意味着只要满足“市场价值原则”的条件，该原则就自动试用。

“市场价值原则”案例：

Andy 在1990年3月以$220,000价格购买了一套房产A（该价格包括所有的附带成本，例如印花税和相关法律费用）。

Andy与其家人在该住宅中居住了9年。

在1999年3月，Andy与其家人般到另一套住宅B中，在接下来的13年，Andy一直把房产A用于出租。

1999年3月，房产A的市场价值为$300,000。

在2012年3月，Andy以$750,000的价格将房产A出售。

出售房产A所产生的附带成本为$1,000（法律费用）。

解析：

在这个案例中，市场价值原则适用。

因此，对于Andy出售房产A的资本所得要做出以下调整：

• Andy 被视为在1999年3月（首次营利时间）以市场价值（$300,000）购买了房产A；

• Andy对房产A的所有权时间从1999年3月开始。

• 因此，Andy对房产A的所有权时间为13年（从1999年3月到2012年3月）。

• 所以Andy初始资本所得（Initial capital gain）为$440,000（$750,000-$300,000-$1,000）。

• 如果不应用市场价值原则，Andy的初始资本所得应该为 $520,000（$750,000-$230,000）。

因此，在该案例中，市场价值原则使Andy的初始资本所得降低了$80,000（$520,000-$440,000）。

如果用“暂时空置原则”（Temporary Absence Rule），Andy的应纳税资本所得时多少呢？

在这个案例中，Andy的房产A在13年的出租期间的前6年中被视为Andy的主要住宅（从1999年3月到2005年3月），可以获得主要住宅资本所得税豁免。

在剩下的7年出租阶段中，Andy不能获得主要住宅资本所得税豁免。

因此，Andy的应纳税资本所得为$118,461。

计算方法如下：

出售价格（Sale proceeds）
$750,000
减：成本价格（Cost base）
$310,000
初始资本所得（Initial capital gain）
$440,000
非主要住宅期间（Non-main residence period）
× 7 years
总计所有权期间（Total ownership period）
÷ 13 years
按比例分配的资本所得（Pro-rata capital gain）
$236,922
减：50%资本所得税折扣（50%×$236,922）
$118,461
应纳税资本（Taxable capital gain）
$118,461

在出售曾经作为主要住宅后来用于出租的房产时，纳税人可以应用暂时空置原则来显著降低其资本所得。

但是，应用暂时空置原则的缺点是，在纳税人购买了一套新的房产的情况下，如果纳税人将其前一套房产作为主要住宅，那么在其旧房产作为主要住宅的期间（旧房产应用暂时空置原则的6年期间），纳税人的新房产不能获得主要住宅资本所得税豁免。

因此，为了做一个好的规划，在以上情况下，纳税人要考虑诸多因素来确定是对其旧房产应用暂时空置原则，还是在其搬入新房产时，将其新房产作为其主要住宅。

在这种情况下，重要的是要注意，直到纳税人卖掉其旧房产之时，纳税人才需要对此作出最后决定。

在考虑是否对旧房产应用暂时空置原则时，纳税人需要考虑以下因素：

1. 房产市场价值的增值

如果一处房产（如新房产）市场价值增值的幅度高于另一处房产（如旧房产），那么这意味着新房产可能会产生更高的资本所得。在这种情况下，对旧房产应用6年的暂时空置原则可能是更好的决定。

2. 成本价值：获得成本（Costs of owning）

考虑旧房产与新房产的成本价值。需要注意的是，如果纳税人是在1991年8月20日之后获得的房产，房产的成本价值可以包括该房产的不可抵扣的“获得成本”（Costs of owning）（如获得该房产的贷款利息）。

3. 成本价值：更新成本（Costs of improvements）

对房产进行更新的费用也可以算入房产的成本价值中。这可以降低出售相关房产时的资本所得。

4. 曾经用于运营生意的房产

如果纳税人旧房产的一部分曾用于运营生意，那么，该房产用于运营生意的部分越大，在纳税人搬出该房产后，在该房产上应用暂时空置原则就越没有吸引力。因为该房产用于生意的那部分不能享受6年暂时空置原则。

5. 持有每一处房产的时间：资本所得折价法的影响

在考虑是否对曾经作为主要住宅后来用于出租的房产应用暂时空置原则时，持有房产的时间是一个需要着重考虑的因素。

例如，如果纳税人打算长期持有其新房产，在出售其旧房产时，纳税人应该对其旧房产应用暂时空置原则。

因为，从资本所得折价法来考虑，在短期内减少应付的出售旧房产的资本所得税，比长期后出售新房产支付资本所得税更有利。须请教您的会计师。

编辑：犀利霸王花

内容与计算摘自澳洲税务局

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