深度剖析与解密澳大利亚房价走势,澳洲凯瑞房产投资微信公众号文章

澳大利亚房产已经炙手可热，特别是这几年，房价呈几何倍数连续上涨。很多国内的投资者和澳洲房产的拥护者一直在密切关注澳大利亚房价走势，准备随时在这块大肥肉上咬上一口。

近几年国内客户对于澳大利亚房产投资的热衷程度堪比国内楼市最疯狂的岁月。

来自中国的客户重金购入悉尼豪宅、墨尔本新盘推出两天售罄、中国客户首次超过英美成第二大在澳大利亚投资房产群体……此类新闻源源不断，几乎每天都见诸于国内外各大新闻媒体。相信很多人都会有同样的疑问，为何国内客户对远在南半球大洋洲的澳大利亚房产如此情有独钟？

早在19世纪的30-50年代，澳大利亚就开始两次主要的土地改革。其中第一次是在1831年，1842年进行了第二次改革。这两次土地制度改革的理论根据是威克菲尔德的"系统化殖民学说". 1831年至1850年这二十年是澳大利亚一次社会大变动时期，在这一历史时期，澳大利亚的社会改革的主要内容是土地改革、废除流放制和政治体制改革，其中以土地改革最为重要。1831 年，英国殖民大臣戈德里奇根据威克菲尔德的理论重新制定了澳大利亚的土地政策，以"澳大利亚土地条例"名义颁布，从而开始了澳大利亚的第一次土地改革。条例主要有两项内容：一是郑重宣布废除土地恩赐制，确立土地出售制；二是规定每英亩土地地价为5 先令，后来在1838 年改为12 先令。这次土地改革的重要意义在于废除了恩赐土地制度，从而扫除了影响澳大利亚社会发展的主要障碍，尤其是为澳大利亚房地产健康发展奠定了重要基石。土地出售制度的确立不仅是澳大利亚土地政策的一个转折点，更是澳大利亚社会发展方向的一个转折点，从此之后，它开始走上了资本主义的发展道路，把母国的资本主义生产关系和经济体制逐步移植进来，从而1831 年土地改革成了澳大利亚由流犯殖民地向公民殖民地转变的具有决定性意义的一步。通过历时十七年之久的土地改革和法制的完善，继而在后期1836年完善土地出售制度和1846年通过的"土地租用法案"后，澳大利亚开始出现"土地热",从而推动了澳洲农牧业和社会经济的大力发展，并带动了人口的快速增长。而在出现"土地热"的同时，出现了"自由移民热".澳大利亚在两热的推动下，开始了全方位的社会进步，总之，它正经历着社会大变动。

但是，澳大利亚在19 世纪30-40 年代的土地改革是极不彻底的，主要原因是当时的澳大利亚还属于英国的殖民地。这首先表现在土地所有权仍操控在英国手中，而澳大利亚各殖民当局没有土地所有权，更不用说广大人民了，此其一。其二，土地改革是在有利于大牧场主和大农场主的条件下进行的，因而导致了大地产制的形成，但也正是由于澳大利亚沿用了英国的土地制度，才有今天的土地私有制度，也就是"永久产权".

当代世界绝大部分国家（地区）都是实行土地私有。其中有代表性的是大陆法系和英美法系，这两大法系影响最大。大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士，以及他们曾经的殖民地国家等，大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是：土地的私人所有一般占主要成份，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；在英美法系国家，诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区，土地所有权则和英国类似。也就是，全部的土地从法律上都归英王或国家所有，英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王（国家）所有，但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。这一土地产权私有制度与沿用大陆法系和英美法系之外的国家的土地制度有着天壤之别，也正是这一基于法律制度上的土地产权特性，让澳大利亚的房产在国内受到极大热捧，国内客户纷纷出手购买澳大利亚房产，无论是市中心的公寓、别墅或千万以上的豪宅，处处可见国内客户的身影。

因此，才有英国古典经济学家威廉·配第的名言"土地是财富之母",美国石油大王洛克菲勒也曾经发出"美国的主要财富都来源于土地"的感慨。可见，土地的重要性不言而喻。

澳大利亚房地产在从1831年至今，历时180多年的不断改革和制度完善进程中，形成了当今世界公认的健康房地产市场，并被评为世界"第一类高透明度"房地产市场。从过往仅40年的数据统计中，澳大利亚房产平均每年达10%的稳健涨幅，房价平均每七年翻一倍。在经历08年全球金融危机和2010年欧美国家债务危机引起的全球经济低迷的大环境下，澳大利亚房产市场有别于其他国家房市的大跌，仅仅微调了几个百分点，澳大利亚政府正是依托于房产市场完善的制度和健康的发展，以及金融体系的有效调控，才在全球发达经济体中脱颖而出，成为世界投资客户焦点，澳大利亚房产并在2012年被誉为"资产的避风港".

澳大利亚房产市场的稳健增长趋势是综合了各方因素才有今天的成就。辽阔的土地、广袤的资源、稳健增长的经济、和谐的社会、丰富的文化、美丽的自然环境、优质的教育资源、得天独厚的地理优势及完善健全的法律制度等等，这些都是缺一不可，因此，从中长期投资的角度考虑，澳大利亚房产将在未来很长一段时间，都是投资客户的首选之地。将澳大利亚房产作为一个投资载体，资产全球合理配置，实现财富增值最大化，最终走向财富自由之路。

随着澳大利亚经济的稳定增长，各大首府城市房价也在不断攀升，清拍率、成交中间价、房价及租金涨幅等数据同时也在不断刷新。如此之多的客户大量购入澳大利亚房产，很多客户会有一个共同的疑问，是否会引起澳大利亚房产市场的泡沫？

上图数据由澳大利亚权威统计机构斯特普顿在2007年提供。从图中可以看出，由于澳大利亚在20世纪30年代前后经历了一次较大的经济萧条时期，金融市场的崩溃导致了房地产市场的低迷，从1880年到1950年，长达70年的时间里，澳大利亚房地产市场一直处于平稳时期，其一是因为房地产市场处于改革初期且相关制度不完善，其二是澳大利亚特有的以农业和矿业为基础的经济发展缓慢，很难带动房地产市场需求。

从图中数据可以了解到，澳大利亚房产价格整体呈上升趋势，从2000年开始，有较大幅度上涨。正是由于2000年悉尼奥运会的举办，让世界对澳大利亚有了全新的认识，澳大利亚也在全球打开了知名度。悉尼奥运会的成功举办不仅为澳大利亚带来了知名度，最关键的是成功拉动了整个澳大利亚经济的全方面发展。澳大利亚丰富的资源、优美的自然环境、优质的教育资源、多元的社会文化等等，吸引了全世界人类的目光。以悉尼、墨尔本及布里斯班为首的首府城市逐渐成为海外移民、留学生、商人、投资客户的首选之地。澳大利亚房地产业真正走上欣欣向荣的道路，经济的高速发展和人口的猛增刺激了房产的需求，澳大利亚房产价格和租金涨幅一路飙升。

澳大利亚房地产市场之所以一直保持稳定增长，最关键是得益于政府对房地产市场的保护政策。纵观全球房地产市场历史，自1988年以来，包括美国、英国、新西兰、加拿大、德国、日本及东南亚国家等发达国家或发展中国家的房地产市场，纷纷先后经历了房地产泡沫的破裂，或是受全球经济危机的影响大幅下跌的惨痛经历，而同属发达国家的澳大利亚例外，在最近先后经历2008年全球金融危机及2011年爆发的欧美金融债务危机中，都平稳安全度过，这两次成功躲过危机的经历无疑归功于澳大利亚政府一贯对于房地产市场的保护政策及对金融系统的有效调控。回顾澳大利亚房地产市场历史，可以总结出5次比较重要的政策节点：

第一，1976年成立澳大利亚境外投资审查委员会FIRB（ForeignInvestment Review Board），该制度FIRB 制度源于澳洲投资法规《1975年外资收购及接管法》，FIRB的职能是评估外国投资者对澳大利亚的直接投资方案是否符合联邦政府政策以及《外资收购及接管法》，并据此向澳大利亚联邦政府提供建议。

第二，1985年7月，在Hawke/Keating政府的领导下，澳洲暂时取消负扣税机制，虽然现在这个机制仍是众多专家争执的焦点，但目前并未有人计划作出改变。

第三，在1985年9月20日，HawkeKeating政府颁布资本所得税法规，在当天或者以后成交的房产必须按规定支付资本所得税。

第四，联邦和各州政府提供了一些免税和减税补贴项目，给予澳大利亚本土业主更多的机会参与自置居所的"澳洲梦".这些补贴项目中最重要的一个是在2000年7月1日，澳洲政府为抵消消费税对业主的影响，首次推出首次置业者计划，具体由各州实施，也从此开始了首次置业者补贴政策。并从一开始的7000澳元增加到2008年的14000澳元。

第五，2007年年中以来，养老金的法律发生改变，开始允许自我管理养老金基金投资银行债券中的房产，尽管该基金近年来发生很多变化，但这是有史以来对房产市场影响最大的一次。

除此以外，澳大利亚联邦政府还出台一系列保护房地产市场健康发展的措施，包括开发商及银行利益分离，避免联合控市；开发门槛限制较高，不可无限圈地；多方参与定价，确保市价合理；成立信托账户，律师独立管理，强制聘请律师，全程监督管理；信息透明，严格遵守法规；控制境外投资，保护本地市场；高度信用机制，违约会严厉处罚，甚至倒闭。以及境外人士不得购买二手房，新项目卖给境外人士不得超过总量的50%,避免投资催高房价。

表示，相比其他发达国家经济体，澳大利亚相对拥有更完善的经济发展能力，作为国土面积排名全球第六的国家，仅有约2300万人口，而且基本集中在东南沿海主要首府城市，悉尼、墨尔本及布里斯班，随着经济的发展和人口的猛增，澳大利亚房产市场供不应求的现状将继续加剧，从而促使房价和租金的稳健增长，这也是近几年吸引了大批国内投资客户进驻澳大利亚房产市场的最大原因之一。全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，通货膨胀居高不下，促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体，实现财富稳健升值。被评为世界第一类高透明度的澳大利亚房产市场在2012年更被全球投资客户一致视为"资产避风港",投资澳大利亚房产无疑是最佳选择。

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