澳大利亚房产投资筑梦解读,澳大利亚仕高置业微信公众号文章

多年以来房产一直是很多澳大利亚人构筑财富的通道。通常很多人的第一笔投资就是购买房产，第二笔投资还可能是购买房产，甚至先于股票投资和其它资产投资。

但是第一笔房产投资不一定需要是自己的住宅。购置小型公寓出租堪称一个很好的积累资金的方法，时间长了，就可以购买自己理想的住宅。现在越来越多的澳大利亚年轻人都在选择这种方法，在郊区置业，然后租住在昂贵的心仪社区。另外还有一些人通过房产信托和融资的方式投入非住宅类房产。

房产理智投资有很多吸引力。房产的波动性相对于股票较小，可能并非永远如此，但是在其他资产类别贬值的时候，房产通常被视为安全天堂。房产投资不仅可以产生资本增值，还可以带来租金收入。而且还可以利用负扣税享受税收优惠。不过，跟任何其它投资一样，这种投资是没有任何担保的。房价会下跌也会上涨，有时候租客也很难找，尤其是能够按时支付租金，悉心照料房产的租客。

投资者要对当前的利息环境有着充分的敏感度，要了解高利率会影响到预期的净收入和其房产所在市场理想的出售环境。而且要确定房产回报率和假设股票投资回报率的对比。

很多金融顾问认为，从理论上来说，房产投资应该占投资组合的10%.

资本增值

资本增值是房产价值随时间的改变而增长，这也是人们投资住宅地产的主要原因之一。

历来，澳大利亚的住宅地产经历了很强的资本增值，房产长期年均增值率为9%.当然，偶有停滞甚至是衰落的时期。房产周期的性质意味着房地产应视为10年的房地产投资。

2003年，澳大利亚住宅价格曾以20%增长，但是自那时起很多地区房价几乎停滞，之后一些热门地区迅速反弹。

达到资本增值的最佳方法要看地段的优越性，房产品质和房产价格的合理性。

租金收入和回报率

房产投资和任何其它投资都可以采用相同的标准，将回报潜力与其它投资可能得到的回报做对比。

衡量投资的重要指标是房产的回报率，即年租金与房价的百分比。比如，公寓售价40万澳币，租金每周350澳币或每年租金18,200美金。其回报率即：4.5%.这样就可以将房产投资的回报率与其它已投资的产品回报率进行对比。

比如，一位投资者在矿业城购买一套工人宿舍，房价低，但是租金收入与大城市同样好。350,000澳币购入，然后以每周600澳币出租，回报率可以达到9%.如果房价上涨，而租金不能同步上涨，回报率就会下跌。空置率也是要考虑的因素之一，即空置房产与总出租房产的比例。如果房东之间都竞相争取租客，那在租金的定价上就不会有优势。不过，如果租赁市场紧俏，租客竞相寻找房源，要想租到合适的房源，可能要多付一部分租金。3%的空置率是一个警示，如果超过3%,就要谨慎考虑了。因为这些地区的出租公寓将会增加很多，不利于寻找租客。

税务

房产投资的税务优惠对很多投资者来说是一大吸引力。很多人投资房产都是为利用澳大利亚的负扣税准则。

负扣税

Gearing通常是指贷款投资。负扣税即投资成本高于投资回报。对地产投资来说，年净租金收入低于贷款利息和可抵扣的房产维护成本（例如房产管理费和维修成本）。如果适用负扣税规则，可以将房产持有成本抵扣投资者的所有收入，减少税单。高收入者受益最多，因为他们收入高，通常使用最高的税率。另外，如果房产收入为负，理论来讲资本增值会让使投资更有价值。但是也不能为了税费减免过于投入房产投资。因为税务优惠通常要在财务年末时才能得到退税，同时还得按期还贷。

投资者可以考虑投资房产预期损失对总体收入的影响，申报减税。例如，某投资者日常工作年总收入4.5万澳币。可以预估一套投资房产的损失1.5澳币美金。则投资者即可以30,000澳币的收入计税，而不是4.5万澳币。投资者就可以获得更多的现金，而不用等到年末退税。另外值得注意的是，资本增值从来没有保证。而且负扣税的益处在利率和通胀比较低的情况下很微小，基本可以被其它费用抵消，比如新南威尔士州征收的土地税。

贬值&折旧

投资房产所有者可以申报物品贬值，比如火炉，冰箱和家具等。这样可以在若干年内（资产的有效使用期），抵扣物品成本。澳洲税务局设立合理的使用期。例如，炉灶的成本可以有12年的抵扣期，每年可以抵扣1/12.折旧有两类：一是资产折旧，比如炉灶；一是资本作品折旧，比如建筑成本。最好投资之初先咨询工料测量员或其它折旧专家，这样就可以合理的充分利用折旧补偿额。折旧费越高，在投资者符合负扣税规则时，可以抵扣应税收入的成本就越高。

资本增值税

资本增值税是资产出售后资本增值的税费，包括投资房产，但是自住房不包括在内。如果在某收入年内，资本增值额超过资本损失，即需缴纳资本增值税。

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