悉尼地产投资顾问Vicky

用最通俗的语言讲解澳洲悉尼的地产

用最生动的例子解释地产投资的运作

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中学物理大家都学过杠杆原理：一个支点和一个长杠杆，即使很小的力气也可以抬得动重物。在地产投资中银行就是这个支点，而银行的贷款就是这个神奇的杠杆。合理利用银行贷款进行房地产投资将大大提升你的资金回报率。澳洲房地产行业买卖透明，制度完善；银行贷款收手续齐备，信用体系完整。所以在澳洲借贷投资房地产相对而言难度小得多，对于有些高收入人群甚至可以进行90%以上借贷，最大化杠杆效应。

看以下两例：

小A来澳读书，父母想让其投资澳洲房产，资助60W澳币来买房。本着“无债一身轻”的观念，他就选了一套价格约为60W的房子。例如一年的房子增值为10%，涨了6W；租金收益为5%，3W；那么他第一年的投资回报率就是9/60 = 15% 。

小B可不这么想，他认为应该利用银行贷款来进行房产投资。以现有状况，可首付20%，贷款80%，贷款年利率约为5%，而租金回报率也大概在房价的5%（大约抵消了房贷利息加一些杂费）。小B以12万的首付买了四套房产，每套价值约为60W。那么一年的投资回报率约为6W*4/48=50%，还有12W应急费用。小B的总资产已经是240w。

（注：这个例子只是简单解释杠杆原理，并没有考虑具体地区的房价，租金回报，税务等问题）

虽然资产总值回报率上，A和B是一样的，但是随着年份的增加，B的现金投入回报会远远超过A。小B借钱投资用杠杆原理将自己有限的资本放大，不但使自己的钱努力为自己赚钱，而且用人家的钱来为自己赚钱。

现在商业社会里是否敢于借钱投资是测试一个人的知识，眼光，胆略。很多人虽然有好的想法，但不敢去实践，冒险。所以他们只能是小富即安。而机会与成功总是留给那些敢于冒险和创新的人。在西方，借贷能力是一个人的信誉及资产的标志。银行是根据你的抵押资产多少及偿还能力来决定是否借钱给你或借给你多少。

债务分为优良债务及不良债务。所谓优良债务是通过借钱的杠杆作用使你赚钱(扣除借贷成本后)，使得财富增长收益远大于借贷的成本，也远远超出于单靠自己本金投入所取得的收益。说白了用他人的钱来生钱。不良债务是借钱买享受或买不产生收益或产生的效益小于借贷成本的资产，结果使自己的现金流减少，也造成资产减少。

借钱投资的原则：

投资收益必须大于借钱的成本
　　借钱的目的是用钱的杠杆作用来放大自己的资本能力，赚更多的利润。但借贷是有成本的所以我们必须在决定借贷前仔细分析计算，确认投资产生的效益必须大于贷款的开销，否则就是不良借贷。

投资风险在可控制范围内

　　有些投资项目不是很稳定，风险很大，这时要分析计算自己的风险究竟有多大，自己是否可以掌控，一旦出现变数我是否还是否可以掌控，一旦出现变数我是否还有能力还贷?比如借贷炒股票，期货风险很大，自己没有方法能力控制局势发展。西方社会一般不提倡借钱投资股票，期货。一个流行的说法是“你只能拿你平时用不着，输掉也不影响你生活的钱去炒股” 而不是拿你的生活费，买住房的钱去炒。而买房就不一样，房产升值稳定，即使有些短期的价格波动，房子还在，你自己住在那里，什么都不怕。而不像股票一个股下跌可能跌得什么都没有。

自己有偿还能力
借贷最重要的原则，不管投入的项目多么好，你必须得有偿还能力。如你没有偿还能力最终资金链断裂，你就全军覆灭。一般而言，家庭还贷支出与家庭收入之比不要超过50%为比较合理。

借钱投资是增加你的资产持有的最快、最有效地办法。金融杠杆是把双刃剑，借贷既能放大你的收益，也能放大你的赔本买卖。所以任何生意在借贷前要三思，做好充分的准备，积累知识经验，向专业人士咨询意见。做到风险可控，才能财源滚滚。

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