无论你是在世界上的哪个地方？做着什么样的工作?有着什么样的背景？买房这个念头总是会不时的浮现在你的脑海里，大多数人也都清楚的知道买房子这一个事情是会迟早发生在自己身上的。
大家都认为买房不是一件简单的事情，特别是第一次买房，纠结真让人难受，因为不清楚自己到底要的是什么？就算知道自己要什么了，也会有太多其它因素的干 扰。导致难以抉择，而错失良机，很多人甚至会有这样的感慨：世界上最艰难的抉择不是生与死，而是我有钱却不知道我到底要买什么样的房子？而这现象也是很普 遍的，因为买房这个决定非常大，如果不小心冲动买错了，可能会很长一段时间生活在懊恼中。

大家都在纠结：那如何能够把钱都花在刀刃上，如何能够寻找到一个完美的房子呢？

我们看到的完美房子只有在过去出现过，但有些人抓住了，有些人没抓住。任何时候我们买房子都会觉得：“呀～～房价还是比我预想的贵呢”。那为什么我们任何时候买房子都会觉得房子贵呢？

我想给大家讲我亲身经历后的感想…..小编09年通过家里的支持在CITY买了一个1房+study的房子，后面通过自身对市场了解，投资与refinance，现在手里已经是佣有几套房子了。我想挑一个大家比较熟悉的地区-----ZETLAND来给大家分析一下。

那时候，也就是前年年初那段，ZETLAND地区好的2房才70万出头，而当时2房70房对于市场来讲也是不便宜的。有不少人觉得我还是等等吧……但是等到现在ZETLAND好的2房已经是近百万的了…..其实，我也不敢担保到现在这地区竟然会涨这么多，会成为完美的房子之一，可能是有点运气成分的存在吧。但是其实这些运气成分是可以有理由猜出来的。我当时的观点很简单：“价格是市场价中价位，开发商有名气，学区房与CBD性质，还有就是政府规划”。 那我还有什么好担心的？

有买过几套房子之后的人很多都会发现，买增值的房子其实是很简单的，只要选择3种房源，房源里面坚持2个原则，就能达到这1个目标。

3种房源包括：CBD，水边，学区的房子（这些房子既能保证稳定的租金回报，又有强劲的升涨空间与理由）

2个原则：只买大开发商的（市场承认与品牌价值，既能保证贷款，还能保证租金与市场卖价），另外一个就是政府规划（政府要做的事情，任何团体与个人都是无法阻挡的）

1个目标：房子好（住的舒服与升值）

而如何选房？让我们换句话说就是：“我们挑选房子一定要找到理由，一定要知道切合自身情况，最后分析为什么我们要买这个房子”。

海外很多家长，都有一种责任感，特别希望能给孩子买一个自住房，帮助孩子找个属于自己遮风挡雨的地方，不用总是寄人篱下。

你现在的情况是特别具有代表性的。书读完了，工作找到了，身份也快下来了，家长给个首付帮忙买个房子，以后自己努力供房子，后面自己组织家庭，幸幸福福过一辈子，父母的责任做的很到位，问心无愧，即对得起孩子，也对得起列祖列宗。

但是这是否是最聪明，最理智，最务实的方式呢？到底是买一个自住房还是投资房呢？咱们用下面的数据来分析一下………

首先咱们来看一下自住房：大多数买自住房而言：我想离city近一点，区好一点的，有升值空间的，60万预算，周围居住的人素质也是不错的：）我觉得咱们可以再拿South Brisbane做个例子，这个预算是可以买到一个还不错的2房1卫的现房，

接下俩咱们来算一下买这个现房，咱们一共得花多少钱？之后一房出租250，每月供多少钱？

现房金额	$600,000
（假设贷款没问题）百分之20%	$120,000
印花税	$21,644
律师费	$1500
杂费	$2,000
家具	$5,000
二手房的房子一开始投入的总金额	$150,144

然后咱们再来算一下这个房子的年支出是多少？

贷款额度80%	$600,000*0.8=$480,000
每年供的利息（按现利率4.65%）	$480,000*0.0465=$22,320
Strata (一年有4个季度，每季度按$900算)	$900*4=$3,600
Water(一年有4个季度，每季度按$200算)	$200*4=$800
City Council (1年交一次)	$1,000
电费+煤气费（$200/C）	$200*4=$800
网费($60/M)	$60*12=$720
房子的年支出	$29,240

最后咱们来算一下最好的情况下你每周供房支出将会是多少？

年支出/一年52周	$29240/52=$562.31
房子收入（假设没有空置）	$250
每周供房	$312.31

咱们得出的结论就是：一开始你的投入就是$150,144还有每周的支出是$312

而相对于投资房，就比较简单了，房子它是个赚钱工具，我们需要考虑的就是它的租金回报率（租金回报率的算法：房租的年收入除以年贷款利息），以及更为重要的升值空间与升值率。换句话说就是：如何用最小的投入在最短的时间获得最大的利益。

我选择它是为了赚钱，而很多人更多的想法是为了防止以后房价越来越高，毕竟以后肯定是要有自住房的，现在买个投资房赚钱，以后找到适合的自住房了，再把投资房卖了换成自住房。那供一个投资房的支出跟上面自住房的支出有多大区别呢？咱们就把现阶段非常火的布里斯班LENDLEASE一个$600,000房子当例子.

前期投入金额，首付百分之十+律师费

$60,000+$600=$60,600

房子是2年半的楼花

咱们按每年百分之7的升涨率算（经济学里面房子的平均值是每十年翻一翻的，而布里斯班远远不止，但为保守情况，咱们以每年百分之7算。）

也就是说在交房的时候，按房子最低的升涨率是达到了

$600，000的价格2年半的时间

$600,000*1.07*1.07*1.035=$710,982.9

投资了$60,600,而增值了$110382.9

那之后咱们再交多少钱呢？

房子的另外百分之10%	$60,000
印花税	$21,500
律师费	$600
杂费	$2,000
总金额	$84,100

2年半时间总投入

前期投入+后期投入

$60,600 +$84,100=$144,700

这房子的房租是有最低百分之5($600,000*5%=$30,000)的租金保证的，咱们来算一下这个房子的年支出是多少？

贷款额度80%	$600,000*0.8=$480,000
每年供的利息（按现利率4.79%）	$480,000*0.0479=$22,992
Strata (一年有4个季度，每季度按$900算)	$900*4=$3,600
Water(一年有4个季度，每季度按$200算)	$200*4=$800
City Council (1年交一次)	$1,000
中介管理费（最低房租$30,000的8.8%）	$30,000*0.088=$2640
房子的年支出	$31032

咱们来算一下最坏的情况下你每年供房支出将会是多少？

年支出	$31032
房子年收入（最低百分之5有租金保证）	$600,000*5%=$30,000
空置（每年最多2周空置）	$31032/52*2=$1,193.54
每年供房金额=年支出-年收入+空置	$31032-$30,000+$1,193.54=$2225.54

咱们得出的结论就是：2年半你的总投入就是$144,700还有每年养房最多的支出是$2225.54

但是实际咱们真正赚的钱包括：

房子每年升值7%	$42,382.9
避税（个人年收入-房子折旧，所交的税）	根据你收入而定，假设5万年薪，可省$2,500
房子年总收入	$44882.9

上面是数字是每年最低的保守估计，而且房子的升值是每年按百分比不停的上涨的，之后的升涨情况下面有更好的解释

（楼花到建好后5年的时间里面，这段时间是房子黄金升涨时间。）

咱们再算一下投资房$600,000每年百分之7升涨率到若干年后是一种什么情况

第一年后	$600,000*1.07=$64,2000
第二年后	$642,000*1.07=$686,940
第三年后	$686,940*1.07=$735,025.8
第四年后	$735,025.8*1.07=$786,477.61
第五年后	$786,477.61*1.07=$841,531.03
第六年后	$841,531.03*1.07=$900,438.21
第七年后	$900,438.21*1.07=$963,468.88
第八年后	$963,468.88*1.07=$1,030,911.71
………	……….

如果中间再做refinance，那增值效果非常之大。这也是为什么我说投资房真正赚钱的原因：）其实算到后面，我也是吓到了，而我结合我本身的实际情况，增值的数字其实是远远比上面的数字大的多的。

而买自住房，是不会去做refinance的，因为你不可能自己给自己加租，而你每周的工资也多用于还自住房的贷款。

Ps：作为一个房产投资而言，最好的房子升涨时间是楼花到建后5年.买楼花是利用银行贷款杠杆与我们的时间成本去赚的钱。房子是但我们在睡觉的时候，它还在帮我们升值呢。

作为一个80的建议，看到很多朋友买了自住房后，生活过的及其拮据，没办法，要养房！换句话说：我想要住的好，同时我也要房子升值。

那么一个最好的解决方案就是：找一个好的投资地点，而你想住哪就租哪！

以60万为例，能买在哪里？是否务实？而买投资房是一种2手准备，即能保证赶上房价，也能积累资产，之后就算生活环境改变了，也不会有多大影响。自住房可以等之后稳定下来后再考虑，让投资房以后赚的钱再去购买之后喜欢的自住房：）

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澳洲置业房产投资顾问:傅云飞

电话： +61415331113

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