【房贷知识】对冲账户Offset Account的作用及诀窍,墨尔本房产投资置业微信公众号文章

Offset Account介绍

Offset Account (对冲账户)的本质就是一个日常的交易账户(A daily transactional account)，只是这个账户与Home Loan的loan account贷款账户相连。它的功能就是对冲你贷款账户中的本金，因而降低你所需要支付本金所产生的利息。

对冲账户(offset account) 在国内有个相同的产品叫“存贷通”。

Offset Account的作用

贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款50万，贷款账户的Ballance就是-50万。如果你开一个对冲账户(性质和存款账户一样，没有管理费)，然后你在对冲账户里放30万，那么你要付的利息就是50万-30万=20万的利息。比如第二天你又放进去20万进对冲账户，那你需要付的利息就是50万-50万=0的利息，也就是没有利息了。对冲账户是按日计息的(因为对冲账户里的金额每天可能都不一样)，结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。

Offset Account的好处

1、最大程度上来节省利息

你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

2、资金的最大自由化

因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW。

3、潜在的税务利益

澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点，OFFSET ACCOUNT也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了，一般贷款申请费为500-600不等。

举例解释

Loan Account 有 $500,000贷款

Offset Account 有 $20,000

Interest Rate是 5.08%

如果你保持$200,00一直在你的Offset Account里，通过对冲账户20年期限的贷款将会帮你节省$11,000。因为你只需支付 ($500,000-$20,000)=$480,000的利息，而不是$500,000。