由于洛杉矶房价上涨得越来越高，一些人开始怀疑该地区是否在经历房地产泡沫，而泡沫可能马上要破灭。房地产博客就曾指出最荒谬的交易是，一个需要重新装修，价值百万美元的平房，最终成交价是300万美元。数据是否表明市场事实上到了崩溃的边缘呢？

通过使用美国联邦住房金融局的全交易房屋价格指数，我研究了洛杉矶郡的历史价格。经通货膨胀调整后，从1975年到现在的数据是可用的。除了一些短期波动，我们可以看到在洛杉矶自1975年以来的四大住房价格周期：

（1）

牛市（1975年第一季度至1980年第三季度）：实际房屋价格在23个季度里增加了69％。

熊市（1980年第四季度至1984年第二季度）：实际价格在15个季度里下降了9％。

（2）

牛市（1984年第三季度至1989年第四季度）：实际房屋价格在22个季度里增加了67％。

熊市（1990年第一季度至1997年第二季度）：实际价格在30个季度里下降了37％。

（3）

牛市（1997年第三季度至2006年第四季度）：实际房屋价格在38个季度里增加了166%。

熊市（2007年第一季度至2012年第二季度）：实际价格在22个季度里下降了43％。

（4）

牛市（2012年第三季度至2015年第一季度）：实际房屋价格在11个季度里增加了27％。

这些过去的周期是否可以帮助我们预测未来？在一定程度上，是的。不同于股市，房地产动态倾向会持续一段时间，部分原因是因为交易成本使价格不会立刻随着外部事件疯狂波动。

如果历史可以为鉴，洛杉矶住房价格周期似乎平均持续约12年，其中七年是至少有65％实际价格升值的牛市，另五年则是熊市。我们是在三年之前即2012年开始进入住房市场复苏的，至今有27％的升值幅度。平均而言，将有4年以上或38％以上的价格增长，我们才到达转折点。

当然，熊市可能会早来或晚来，但是这不太可能发生在不久的将来。

我怎么能这么肯定？通常情况下，在一个泡沫周期，我们会看到了房价的升值速度加快，比如1988年到1989年和2004年到2006年。在过去的两年中，我们还没有看到洛杉矶有那种快速的升值。

另一种方式来了解住房价格周期是看建筑许可数字。大致来讲，如果开发商都在投资新的住宅，这是一个好迹象，需求、价格都会上升或保持稳定。如果开发商都暂缓开发新的住宅，这表明，需求，价格将很快下降。

洛杉矶住房许可数量见顶于1977年，1988年（50,500个单位）和2004年（26,900个单位），比真正住房价格高峰领先一到三年（1980年，1989年和2006年）。住房许可数量在1982年，1993年（7,300个单位）和2009年（5,700个单位）触底，比房价低谷早几年（1984年，1997年和2012年）。

在过去的三年中，我们已经看到洛杉矶住房许可从2012年的11,200个单位，增长到2014年的18,200个单位。而2015年的数量将极有可能高于2014年。因此，我们可以预测未来房价的峰值至少是两年以后。

然而，合理住房价值的另一项指标是简单的价格租金比率。这个指标是由住房价格中位数除以年租金中位数计算得到。如果这个指标偏高意味着房价已超出其预计租金收入的基本价值。让我们再次来回顾一下历史。

前两个高峰是1989年12月的14.8，和2006年2月的24.4。据Zillow的数据，洛杉矶五月的价格租金比为17.1，远远低于2006年的泡沫水平，但仍高于2003年之前的任何时候。

虽然如此，我并不担心。高价格租金比并不危险。因为类似的城市，纽约曼哈顿的比例是25，布鲁克林是23，旧金山是21 。洛杉矶现在是一个“超级巨星”的城市。洛杉矶的规模，设施，气候和地理使其房产成为全球精英的投资目标。来自世界各地的富人可能不在乎租金回报，因为他们不是简单地购买洛杉矶的房子，他们也在试图分散其金融投资组合。

尽管洛杉矶是美国最不经济实惠的城市之一，所有因素都表明，它没有处在房地产泡沫阶段。当然，牛市最终将结束，但是，这并不意味着我们正走向一个像1990年或2007年的毁灭性崩溃。当然你是否花上百万美元买一个需要重新装修的平房是另一回事了。

来源：洛杉矶时报

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