买房贷款的准备过程

美国金融系统很成熟，贷款除了BOA，CitiBank等商业银行，也有很多的贷款银行和专门办理房屋贷款的公司，都具有完善的行业要求和服务准则。这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外，还设有电话专线服务以及网上服务，可以通过电话或网络完成房贷的申请。

首先，需要你提供资料，贷款尽力根据你的情况初步确定你是否符合贷款要求，以及预估你可以贷款的金额。然后给你开pre-approval letter。

然后，房产中介根据您的价格定位帮你找房源，确定合适的房产，和卖方签订协议。

之后，签署合约之后就开始贷款正式申请的审核流程。贷款申请多在60天之内完成，有时会略长，有时会很快，不到30天，视不同地区、 季节、贷款机构、贷款人而定。一旦房贷申请被批准，贷款机构就会准备好各种文件，在过户那一天（closing day or settlement day）将贷款直接交给卖方，通常是银行支票或电汇，而非将贷款交给买方，也就是说，虽然买方申请贷款，但钱却不直接给买方，而给卖方，初次贷款者应该了解这个特点。

买房需要提交的文件

在申请贷款时，基本上需要提交以下各种文件：

1，信用报告。通常贷款机构会在申请人授权的情况下，从三大信用调查公司获取申请者的信用报告。贷款经理根据行业规则要求必须进行这个环节。对于美国居民贷款人，信用报告并不仅仅是信用分数，还可以看到是否有collecting的项目等。因此，移民到美国的人，优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用，最好的方法是申请信用卡，无论用还是不用，有了信用卡就有了信用记录。

提示：如果信用分数急需算起提高以满足贷款的要求，贷款经理可以通过信用报告的细节查询，给一些指导让信用分数短期提高。提升的分数根据个人情况而定。

2，工资表。工资表一般需要两份，一份是年度工资表，通常需要前两年的W-2（或1099）。另一份是最近两个月的工资单pay stubs。

3，报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表，从报税表中，可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况。对于1099的自雇者，必须有在同一行业至少两年的报税记录。报税表并不是只看总金额，报税方式也要有连贯性。

4，银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供最近两个月的银行帐户的月度帐户报告（bank statement），以此确定借款人有足够的资金支付首付金，以及资金来源。

提示：如果在这两个月中有大笔金额流入，需要提供来源证明或解释信。

5.如果有任何资金来源是亲友赠与，需要赠与人填写GIFT LETTER。以证明这部分资金并非欠债，不会影响申请人的还款能力。

6.身份ID。是否公民及绿卡持有者则不是必备条件，但是一般会要求签证有效期在1年以上或是满足续签要求，部分银行允许EAD card持有者申请。

房贷遭拒的几大原因

有些看似条件相似的申请人，有的人轻松顺利的获得了贷款，而有的人却不知缘由的被拒绝。你是否想知道申请房贷期间，可能让你无法过关的细节？以下是放贷业者可能拒绝房贷申请的因素和如何避免申请被拒：

1，信用分数低于580分：银行假设信用分数高的人，违约的危险较低。合格申请房贷的最低信用分数虽然每家银行的标准不同，多数贷款银行会将最低申请分数至少640，部分银行会降低标准在620，580，甚至560。

提示：对于每份信用报告，贷款经理都可以大致确定短时间内快速提升信用分数，以满足某些贷款项目的最低信用分数要求。并不是所有的信用分数提升都是有实质性帮助的，提升的分数根据个人情况而定。

2，信用报告中有逾期未还的欠款：经常逾期不付款，或有collecting欠款的人，可能遭放贷业者驳回申请。解决办法：养成按时付款还债的习惯，以重新建立信用。若是过期才付款不是因为不付钱的坏习惯，而是因为偶尔支票或帐单未寄到，那就应向业者解释清楚。

3，收入不稳定或太少：收入不一致或是不稳定，可能成为申请房贷被拒的主因。自雇者同一行业同种报税方式少于2年。报税时，能够持续的收入才会被计入，对于一次性的交易，不具有持续性，是不考虑进收入偿还能力的。来自股票、股息或年金的收入，通常会受到放贷业者严密的审视。收入较复杂的人，应准备提供证明收入来源的详细资料。

4，开销过高：你贷款要求消费者债务对收入比率不能高于43%，一些联邦贷款FHA允许申请者的债务对收入比率最高50%。如果你有车贷等其他贷款，并且加上房子的管理费，税金和保险金已经接近了你收入的35%，那么你能够满足贷款申请的贷款金额就很少了。

5，换新工作：与原因3相似。过去一年更换职业领域者也可能遭拒，申请贷款期间换工作也是不智之举，放贷业者很重视申请人工作稳定。解决办法：可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作和薪资，并把资料交给放贷业者。

如何提高房贷的批准率

1，建立良好的信用分数。通常信用分数越低，所付利息也就越高。信用分数若达760到850，贷款条件就会更优惠。

提示：不知道如何查询信用分数，请阅读《如何查询准确的信用分数》点此链接http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIwNzAzMDIzOQ==&mid=207793294&idx=2&sn=3fa4099bf1adfbdde11143a48f9c1d9a#rd

2，了解贷款选择。对于首住房，贷款可低于20%的首付金，然而对于投资方，最少付25%的首付金。如果个人贷款收入条件不能满足，可以多人一起申请。

3.，留意各种手续费。除保证首付外，购屋者还要预留办理过户手续的费用，从数百到数千元不等。

银行的手续费多种多样，有的可以讨价还价，有的不能。但银行需按规定列出各种手续费的明细表，购屋者应认真核对。

银行可能收取购屋者的信用报告费、房屋评估费、文件费和管理费，费用的多寡将视居住地和具体情况而定。如果需付房贷保险，每月将增多100元以上，要看是何种贷款。

4，等候合适机会。房价上涨、利息将很快提高，都会使购屋者产生紧迫感。如果经济条件和信用分数仍然不足，拿不到合适利率的贷款，最好的选择是不要匆忙决定买房。

5，比较各家银行。每一家银行的项目和利率调整都是不同的，有的银行对于信用分数740以上都是优秀，有的银行要求760以上才是优秀，才可以获得更好的利率。有的银行对于15年期的利率非常好，有的银行对于30年期的利率更好。所以要针对你的情况，比对各个银行的情况。对于别人最好的不一定对你的选择。

提示：贷款经理可以帮你比较多家银行的情况，并且对于不同银行的项目的要求也会更有经验。找一位负责任，并且谨慎的贷款经理十分重要，可以帮你解决贷款中的一些问题，同时避免不必要的麻烦。