美国民居房产交易中的各方(下),美国启点投资微信公众号文章

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美国是法制国家，各项法律法规颇为完善。美国也是私有制社会，在房地产方面，房地产产权明确，一旦购买，户主连房带地拥有房地产的所有权。经过百年不断修改完善，相关法律清晰严格，行业规范，操作透明。房产交易过程遵从法律规定，保障交易双方的各项权益。美国房产交易过程比较复杂，专业分工也非常明确。通常，在一次房产交易过程中，约有十几个公司互相协作，提供服务。对买卖交易双方来说，这些专业人士其实大大简化了操作。买卖双方直接接触的主要是自己的房地产经纪人（Real Estate Agent），将自己的意见与要求委托给经纪人，其余的事项基本上均由房地产经纪人协调处理。

上一篇介绍了买房代理人 (Buyer's Agent)，卖方代理人 (Seller's Agent)，律师 (Real Estate Attorney)，会计师 (Real Estate Accountant)，房屋检查师 (Home Inspector)，房地产价值评估师 (Home Appraiser)，贷款银行和贷款经纪人 (Bank and Mortgage Broker)，以及信用调查公司 (Credit Research)。

这一篇讲讲产权公司 (Title Company)，产权保险公司 (Title Insurance Company)，政府检查员 (Government Inspector)，政府房地产登记 (Government Recording Clerk)，房主协会/居委会(Home Owner Associate)。

产权公司(Title Company): 产权公司隶属国家或州政府部门管辖，并且拥有其颁发的资金监管执照，其资金流动受政府严格监管。另外，产权公司需要缴纳一定金额的保证金（类似银行准备金），以备特殊情况下向客户赔偿。可以说，产权公司是美国房地产交易的安全卫士。
产权公司的介入，解决了房地产交易中两个重要的环节：
1). 产权是否清晰可售。如果产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等等，那么买方将卷入无止境的纠纷当中。
2). 交易资金是否安全。若遇上不法经纪卷钱逃跑，买方更是要白白地遭受巨大的损失。
具体而言，产权公司负责四个方面的工作：
A). 在房地产交易达成之前，全面调查房产的各类公共文件是否完整合法，在确认房产的产权清晰可售后，出具产权承诺书。
B). 在房地产交易达成之后，为买方提供产权保险。如果产权存在产权承诺书中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷，并给买方造成损失时，保险给予赔偿或负责消除产权瑕疵。
C). 作为第三方负责契约与资金监管。汇总并统一协调所有的合同文件，买卖双方对交易的要求和指示，贷款银行的要求等等。负责监管资金，比如买方的定金、过户尾款一律汇入产权公司的监管账户。提供交易款项的会计清算。保障交易达成产权换手之前，买卖双方满足合同规定的要求。产权公司作为第三方监管所有的资金，以确保买方的资金在过户之前绝对的安全，杜绝任何欺诈行为。
D). 过户登记：前往政府部门进行网络登记备案，政府完成产权登记备案需要约4-6周，之后买方可登陆政府网站核实。最后负责让卖方签署产权让渡契约，之后转交与买方。
通常产权调查的费用为200到300美金。

产权保险公司(Title Insurance Company): 保险公司为房地产提供火险等意外事故保险。产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5%，而保额一般为房产的总价。投保的这笔费用到底是哪一方来支付，多数情况下是根据各地法规传统而定的。

政府检查员(Government Inspector): 如果在房地产的出售过程中，发现与政府记录不符合的结构变化（比如新加阳台，整修地下室），政府检查员将亲临检查，要求卖方要么回复原样，要么补办“结构变化”工程许可，并进而检查结构变化部分符合规定的建筑指标。

政府房地产登记(Government Recording Clerk)：由第三方契约与资金监管或产权调查公司负责。新的房主会收到有自己姓名的地契。

统一规划小区的房主协会\居委会(Home Owner Associate): 该协会由所有房主组成，并定期选举管理委员会，制定小区的房屋外观标准，比如篱笆的颜色与高度，负责雇佣物业管理公司维护与管理小区的公共区域。这种小区的房主需要缴纳协会会费。不是所有的住宅别墅都有这个居委会。

通过美国房产交易中各方的角色，这样我们就能看到，美国房主的权益是如何得到保障的。因此，由于有较为健全的法律法规保护，在美国买房是十分安全的。