商业地产作为一种高现金流资产，具有收益多样化的特点，并且可以在通货膨胀中保持价值，因此一直为机构和个人投资者广泛关注。在美国，商业地产投资可以分为公共商业地产市场和私人商业地产市场，投资结构也大体上可以分为股权投资和债权投资两种模式。

在具体实操中，债权投资占到较大比重，约为股权投资的2倍。

在美国，债权投资主要是发行和交易“商业抵押担保证券”Commercial mortgage-backed security（CMBS）。它是一种资产证券化的融资方式。由于投资者回报主要来源于商业地产所产生的未来租金现金流，因此可以将商业地产的抵押贷款打包证券化，以未来现金流作为担保，通过债券形式向投资者发行，进行融资。债券融资也可以向银行申请按揭贷款实现。

公募股权投资和私募股权可以通过购买房地产信托投资基金(REITs)实现，或者购买房地产运营公司的股份。

这四种投资方式可以根据各自相对的风险和流动性进行区分。债权投资在一定期限内，拥有优先受偿权。因此债权投资者可以牺牲一些潜在回报，来换取回报的稳定性。而股权投资的优势在于，股权投资者对商业地产有更大的管理权，并可以利用这种权利，从商业地产增值和未来租金上涨中获取利润。

证券化资产的债权投资是商业地产融资的主要来源。以“商业抵押担保证券”（CMBS）为主的资产证券化始于1990年代，CMBS可以为市场提供巨量流动性，分散贷款风险，很快形成了全球性的投资热潮。即使在2008-09年的金融危机冲击下，CMBS也依然吸引力未减，它已经成为美国资本市场的基础投资工具之一。

公募股权投资商业地产信托基金，可以在有组织的、高效透明的公开市场中进行交易，而私募股权交易仅发生在独立的买方卖方之间，相对而言信息量较小。因此，私募股权投资者的投资回报率一般要高于公募股权的投资回报率。这从侧面也反映了私募股权市场低流动性和高风险的特点。

美国地产那些事儿

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