在同意抵押贷款之前，贷款人会仔细调查借款人和借款人的抵押财产，以及微观、宏观的房地产市场情况。

美国对于抵押贷款不授予贷款人直接向借款人个人追索的权利。这就意味着贷款人唯一可以追索的对象是抵押财产，借款人并不为贷款承担个人法律责任。

由于贷款人通常预付了房地产的大部分资金，所以当借款人违约时，贷款人便可以取得房地产的所有权。贷款人应尽到与抵押房产购买者相同的尽职调查的义务。

关于借款人财务状况的调查

由于抵押贷款没有追索权，因此借款人的财务状况在决定抵押财产的可行性时十分重要。抵押贷款向抵押财产作为其唯一财产的借款人实体输出，所有贷款人不仅要考虑借款人的财务状况，还需要考虑最终借款各方当事人的财务状况。

贷款人通常考虑上述各方借款当事人的声誉、能力、过往信用记录，证明其财产能达到与抵押财产相近的程度。

贷款人可以要求列出借款当事人的以往项目，并与那些在项目中有来往的主要租户、承建商、建筑商、经理人交流来获取信息；综合考虑借款人的财务报表和其他财务信息来判断借款人完成投资并获得融资的能力。

在放贷期间，借款人需要继续监控借款人的财务状况，并随时向借款人要求即时报表。

贷款人还应该要求借款人出具其参与的所有诉讼清单，因为这有可能影响到借款人的整个财务状况和还款能力。贷款人自己也要独立地查询所涉及的诉讼案卷。

除此之外，贷款人还有个要求借款人提供各方借款人关系的组织图表。同时也需要详查各方借款人的组织和权威文件（包括证书、运营协议、信誉证书、决议、批准贷款的协议）。很有必要查看保证借款人被授权进入抵押贷款之中的文件，以及贷款协议文件中的任何限制条款。

贷款协议可能会规定，某些事件发生后，允许借款人中的管理性股权持有人（一般合伙人、管理层、经理）与非管理性股权持有人发生变换。在贷款文件中起草此类限制时应充分考虑上述可能性，并考虑借款人在紧急情况下申请破产保护的能力和意愿。

对于被抵押资产的调查

在调查被抵押资产的状况时，贷款人应该要求借款人提供鉴定，包括所有的重要租赁合同、最近租卷、财产状况报告、工程报告、环境报告、有关抵押财产、财产证明，以及责任保险的任何关联合约。

租金收入通常是最主要的价值来源以及商业地产最主要的现金流。作为尽职调查的一部分，贷款人的顾问通常会审查租赁合约，确认贷款人实际租金收入的信息与租赁条款相匹配。

为了确认租金文件所反映的事实信息正确无误，不存在对租赁的任意修改，贷款人应该要求所有承租人都提供不容反悔的证明，确认：

• 不对租赁作进一步修改

• 一定期限内的租金已经支付完毕

• 剩余租金金额

• 剩余租期

• 出租权全部有效

• 违约情形

• 租赁合同真实有效

抵押贷款的被抵押品一般是资产的所有权权益。然而，房地产中的其他权益也有可能被抵押，例如，有些开发商可能更愿意通过长期租赁土地而非购买来获得一块土地。在这种情况下，抵押财产中会包括开发商的租赁权益，因此贷款人要确保土地租赁中包含了贷款人对抗土地出租人（财产所有人）最低限度的保护。

此外，贷款人需要寻找土地承租人（借款人）在出租人同意之下的抵押权利；取消抵押品赎回的权利；不需要土地出租人同意的情况下转移和签署土地租赁的权利；以及在租赁到期前终止贷款人进入新一个租赁的权利。

贷款人必须取得关于被抵押财产的权利及调查报告，以决定是否存在可能影响贷款人的优先权益，例如先于抵押权的留置权和其他权益。

贷款人需要获得借款人的财产证明以及责任保险来确保抵押财产有足够的保障，通过政策获得对贷款人的标准保护。例如保护条款规定当借款人因为某些原因无法偿付贷款人时，保险公司给予贷款人收益补偿。

商业一般责任保险应将贷款人列为“额外投保”。在审阅保险条款时，贷款人应该保证借款人能获得任何特殊风险对抵押财产造成损失的表现赔偿，例如恐怖主义、地震、洪水、特殊的资金损失。

这些保险不一定包含在调查所有人通常购买的保险范围中，贷款人应该通过保险顾问确定全面覆盖所有要求的保险。

在建工程的抵押贷款

因为抵押贷款一般是无追索权的贷款，而且主要是抵押财产所保障，贷款人应该保证从抵押财产获得的收入足以补偿本金和利息，以及其他财产费用。

如果贷款人是为在建工程或项目提供贷款，抵押资产短期不能获得收入的情况下，贷款人需要审阅建筑计划，以确保该项目经过周密布置，可以获得预期收益。

贷款人应审查预期的现金流量来预测项目完工是的价值足够补偿建造费用，与贷款相关的建筑费用，包括硬性成本、软性成本、采购成本、贷款成本比率不应该超过一定水平。在美国，类似的数据可以从房地产经纪人和房地产研究公司得到。

美国地产那些事儿

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