什么样的海外地产适合中国人投资?,WNBI全球投资地产精选微信公众号文章

投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合传统中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨暴跌。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。

美国52%的首次购房者年龄为31岁，超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区间（4-6年收入可买一套房）。

中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年租金与年房价比）在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言。

策略的选择决定投资回报

如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。

在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。

如投资人在买房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住面积大、居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。

投资类别左右投资回报

房地产投资分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域投资的投资人较少。

商业地产包括购物中心、办公楼，租约一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的净回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（即“别墅”）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，这种物业的单元均价低，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。

投资类海外地产现金流为王

投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。

中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升。因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定。

海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多。美国的租售比一般在6%-10%左右，最高能达到10%-15%，豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值，但得益于高达97%-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。

一般来说，房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的租金因此也并没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的主要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，最好避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区或者大学周边而不是大宅林立的市郊。

一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。

地域差异巨大，应选稳定升值空间

海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大，今后走势基于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

来源：网易网

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