中国房地产市场历史很短，只走过了牛市半程，而美国房地产市场历史很长，已经走过了多个盛衰周期，从中更可以看到房地产价格的长期走势和规律。

1963年美国新房中间售价为每栋18000美元，经过4个房地产周期，经过50年时间涨到2012年底每栋245200美元，年化涨幅5.47%。注意，这里说的房价是一栋房（美国大部分房屋是中国人说的别墅）的房价，并不是单位面积房价，因此价格增幅包含有一定的房屋面积增大、装修质量提高的因素。

如果我们以1963年的房价、CPI、标普500股票指数（未计股息，未复权）为基准，来看看这些年来它们各自的涨幅和规律，如图：

涨幅：

50年来CPI（通货膨胀率）的年化涨幅为4.20%，新房中间价年化涨幅5.47%，标普500年化涨幅为6.19%，总体来说股票>房产>通胀。

波动：

过去50年美国房价一直处于比较理性的范畴，未发生特别大的波动，有4个阶段涨速较快，随后发生回落或者滞涨，阶段涨速跟CPI明显相关。另外租金回报率中轴在6%左右。

通胀的波动最小，房产波动中等，股票波动最大。

投资收益：

房产的全收益计算比较复杂，应为新房房价-折旧-维护成本+房租-税收，但新房房价却不能直接使用新房中间价来统计，因为50年来美国人的“一栋房产”面积越来越大，装修越来越高档，因此，这里只能近似引入住宅CPI这个概念，它更接近于同等大小房屋的价格涨幅，美国住宅CPI的年化涨幅为4.31%，略大于整体CPI的4.20%。租售比一般在15倍左右（租金回报率6%），物业税一般1~3%，折旧及维护一般1~2%

因此，美国房产的年化投资收益=4.31%-折旧维护+房租-税收。据统计约6%~8%

股市投资收益=6.19%+股息+复权（股票没有折旧、维护和直接税收），据统计约10%

均未考虑个人所得税或其他交易税收。

结论：

美国房产的综合投资收益在年6%~8%，略小于股市；

美国房价波动不大，比较理性，对择时要求不高，利于投资；

长期新房涨幅跟CPI（通货膨胀）高度一致，约年化4.3%，并无暴利；

租金收益率与长期债券利率接近；

整体来说，美国房产是一个理性的，便于老百姓投资的市场，整体波动不大，收益合理。在20世纪7、80年代适婚人群增长、通胀较快时房价涨幅也较快，近期涨幅已回落。在房价短期涨幅过大、租金回报率下滑、经济下滑的时候要注意规避，可待回调后进入市场。

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