美国的REITs房地产证券化模式，实现了房地产投资小额化、不动产动产化、风险分散化和和投资简单化，对美国房地产业产生了重大的影响。

（一）改变了商业房地产投资方式，实现了房地产投资从不动产到动产的转变

REITs证券的出现使房地产投资从传统的直接投资转变为证券投资。

投资者从直接持有房地产转变为拥有有价证券，从而实现了房地产的价值由固定的资本形态向流动性的证券形态的转变，改变了房地产投资方式。投资者可以通过简单的证券买卖参与房地产投资。

（二）改变了商业房地产的产权状态

传统的商业房地产产权是私有产权，一般由自然人或法人所有或共有，每一宗产权都有对应的明确界定的房地产实物形态，房地产是由产权人直接占有的，产权是明确的、直接的和集中的，也是相对稳定的。

但房地产证券化后，房地产的产权成为公众产权，股东通过REITs间接拥有房地产，一宗房地产权实际由众多的股东拥有，产权人不再直接占有房地产，投资者的产权份额在物理上没有明确的房地产与之对应。

虽然对REITs整体来说，产权是固定的集中的，但对投资者个体来说，产权是分散的，而且这种分散的产权关系是动态的，随着证券的每天不断交易，产权在不断变化。

房地产产权关系的改变，使房地产的产权转移变得非常简单，产权的转移不再需要实物的易手，也不用办理转移登记，只是简单的证券交割，因此大大方便了房地产的交易，活跃了房地产市场和证券市场。

（三）无限扩展了房地产投资队伍

房地产投资周期长，投资额大，一宗简单的房地产投资少则几百万，多则几十亿美元，因此一般小投资者根本上无法问津。

房地产实现证券化后，大额的房地产投资变成了小额的证券投资，几乎所有投资者都有机会参与房地产投资，大大扩大了投资者的范围。

另外，直接房地产投资涉及许多专业知识，投资复杂，手续繁琐，一般投资者不敢涉足，实现证券化后，投资房地产只不过是简单的股票买卖，不必过问房地产买卖的诸多专业问题。

由于证券交易的简化，方便了投资者，因此投资对象将得到无限的扩大。

（四）降低了房地产投资的风险

房地产证券化，把高价值量的房地产转化为小价值量的可流通证券，增强了流动性。

投资者随时可以利用证券市场套现避险，同时集中的房地产投资变成分散的公众投资，分散了投资风险。

还有REITs使房地产价格变为实时交易价格，通过证券反映出来，投资的透明度增加。因此房地产证券化使房地产投资的风险大大降低，投资者抗风险能力大大增强。

（五）改变了房地产经营方式，提高了房地产经营的专业化和程度

REITs的发展使商业房地产经营由买卖为主变为出租为主。

从买卖到出租的转变，一方面盘活了沉淀在房地产上的资金，为房地产用户节约了生产成本，大大加速了资金的周转，另一方面促进了房地产的专业化经营，提高了房地产的管理效率，使房地产发挥最大效益。

随着REITs行业的发展，越来越多的房地产成为REITs的资产，出现了房地产业主与房地产用户分离的现象。

例如，商业中心的商家只埋头做买卖，工厂只管生产医院只管治病救人，就连监狱的警方也只管犯人的管制，管理房屋的事全都交给了REITs的经营管理公司。

房地产经营方式的转变带来了房地产的专业化分工，由一支非常专业化的房地产经营管理队伍来管理房地产，管理效率一般要比非专业部门高很多。

（六）突破了房地产投资的地区限制

房地产的固定性，使传统的房地产投资市场往往是地区性市场，投资者不大容易在自己不熟悉的地方成功进行投资，也不大敢贸然投资。

由于不同地区之间的资金流动受到限制，所以不同地区的房地产市场相差很大，房地产的价格也会相差很大。房地产的证券化充分了利用证券市场的流通作用来促进房地产投资的流动。

有了REITs证券，如果要想投资某一地区的房地产，只需购买代表这个地区房地产的REITs证券。

（七）有助于房地产市场的稳定

REITs的资产构成和收入规定中明确要求REITs持有的房地产一般要持有4年以上才能出卖，证券要持有一年以上才能卖出，因此REITs的投资是相对稳定的长线投资。

REITs持有的房地产越多，房地产市场的炒作就越难，市场就越稳定。其次，由于REITs实际上是房地产的转化，背后都有实实在在的房地产做支撑，因此REITs证券价格也会相对稳定，涨跌幅度较小，对市场有稳定作用。

美国地产那些事儿

分享朋友

点击右上角分享到朋友圈

点击右上角发送给朋友

公众账号

点击右上角查看公众号

扫一扫

以下是“美国地产那些事儿”的二维码，关注我们请大家扫一扫

联系我们：[email protected]