美国法拍屋!保证帮你买到低价房产,担保你有赚!,美国华盛顿州地产微信公众号文章

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法拍屋投资模式在美国已存在50年，但过去只被少数个人投资者采用，因为过去法拍屋投资机会有限，而且需要大量人力进行寻找和筛选。次贷危机爆发后，市场上大量法拍屋的涌现创造出无数潜在商机，吸引了大批机构投资者的加入

1 ) 折价割让（Short Sale）

折价割让发生于按揭贷款人出现违约，银行无法收回贷款的第一阶段。当按揭贷款人通知银行无力或无意继续供款时，按揭贷款人可与银行谈判，并获得同意在某时间内向市场折价割让产权。一般情况下，房产会以10%-15%的市价折让卖给第三方，银行需要承担部分损失。银行需要根据业主的经济情况决定是否同意业主折价割让，业主也需要足够大的动力才会接受丧失全部本金并搬出，业主接受的主要原因是因为通过达成三方协议剩余的贷款将不会被银行追溯。

2 ) 郡法院拍卖的房屋（Foreclosure）

在折价割让的宽限期结束后，如果业主仍不能按目标价出售房屋并还清拖欠贷款，其房产将以公开拍卖形式（Public Auction）卖给第三方，买主需在郡法院竞拍后支付现金。现阶段的法拍屋购买者一般是经验丰富的专业投资者，参与该领域要求投资者具备专业经验并拥有丰富资源。只有专注于不良资产投资的投资人和机构才有足够的专业知识和资源在该阶段管理风险。公开拍卖会上开出的价钱折扣一般在15%-30%之间，操作得当的投资者可获得丰厚利润。这种交易方式还可避免与业主交易带来的各种不可预见的纠纷。

3 ) 银行持有的法拍屋（Real Estate Owned by theLender，简称REO）

过了宽限期以后，房屋的业主最终将房屋产权过户给银行，银行再进行拍卖或销售。一般而言银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的修缮，不过仍然有许多法拍屋房屋状况不佳。该阶段买家有足够时间对房屋进行谨慎调查，竞争比前两种都要激烈。我们在该环节中往往能获低于公开市场价格10%的折扣。在此阶段，任何人都可以通过地产经纪参与投资，这导致竞争增加和回报降低，如果是散户投资者，往往只能依赖该渠道，这使他们在市场需求旺盛时找不到适合的物业。

作为法拍屋的投资者，一般可以用以下三个渠道获得投资机会，它们各自拥有不同的潜在回报率和优缺点:

1 ) 折价割让（Short Sale）

折价割让谈判需要一定的技巧，谈判时间难以确定。好处在于投资者有足够时间对房屋所有权和现状调查，缺点在于随着时间拖延、竞争者会加入令价格最终无利可图。竞争者不理性会导致利润降低，采用现金而不是依靠按揭贷款将更有竞争力。对银行而言，现金买家的交易无须以按揭是否能够获得审批为前提，大大降低交易的不确定性，从而使得银行所需要花费的谈判和交易成本大幅减少，银行一般可给与10%-15%的折让。

2 ) 郡法院拍卖的房屋（Foreclosure）

过去盛富一直是该环节活跃的投资人，一般能以低于市场20%-25%的折扣购入房产，随着逐渐多的机构投资者加入，竞争的激烈程度增加，潜在回报将有所降低，大约在15%-25%之间。参与拍卖属于专业门槛比较高的领域，由于拍卖物业的法院和拍卖行对于物业的现状和权益不作任何保障，所以投资者往往需要花费大量时间进行谨慎调查，但是由于向法院收购房屋不是一般投资人能够参与，这也成为机构投资人能够在短时间内买到物业的重要渠道。盛富资本的优势在于在这个环节上建立了完整的风控体系，把这劳动密集但高成本的谨慎调查工作由中国团队进行，低成本地创造了很好的协同效益。

3 ) 银行持有的法拍屋（Real Estate Owned by theLender，简称REO）

收购法拍屋好处是“大幅度折让于市场”，因为美国的房产有一定持有成本，包括房产税和物业税，加上银行在处理这些房屋过程中成本很高，因此都急于折让脱手。大部分法拍屋价格低廉，其中许多法拍屋是状态非常好的豪宅，而价格仅是高峰时的一半甚至更低。若这时以低价购入，将来市场回暖时售出即将获得大幅收益。例如：我们在去年曾经以43万美元买了两处租赁物业，购入整理后经评估值80万美元，在持有过程中可以获得4500美元的月租金，租金回报比高达12%。若现在出售扣除成本后获利可达25万美元。购买法拍屋的确非常划算，但通常投资收益越大风险也越大。投资者有三种参与方式分享法拍屋市场利润：

1）直接投资

投资者自行考察市场，参与竞拍，装修设计，寻找施工团队，管理预算并拟定最终退出方式，退出时投资者可自行管理，也可委托中介机构代理出租与房屋维护。

优点：此种模式投资者获益最多，但需花费大量时间和精力。投资者需要从银行手中直接购买，并拥有在此过程中的所有技能。进行直接投资的外国投资者可以办理EB-5和EB-1C的移民。

缺点/风险：投资者需在此领域拥有丰富经验，因为整个流程涉及环节众多（包括拍卖竞价、装修设计、租售管理、运营维护等），各个环节联系紧凑，稍有不慎即可导致投资失误。经验匮乏的普通投资者可能投入巨大精力却得不偿失。

2）参股专业投资管理机构共同投资

法拍屋专业投资管理机构打造专业的投资管理系统与团队进行投资，投资者可参股投资管理机构共同分享投资利润。目前的行情是在收益满足最低优先回报率后的利润由投资者和投资管理商间对半分成。投资管理商的投资占股一般为5%—20%，其余份额则由投资者补足。投资管理机构会承诺所有收益按出资比例优先分配给投资者后才轮到投资管理机构分成。

优点：投资者无需参与具体运营，无需投入大量时间与精力即可分享法拍屋市场利润。因其投资标的清晰，便于监管，投资者可以自己独立测算单次买卖的回报并最终得出自己的回报。

缺点/风险：市场上法拍屋投资管理机构众多，良莠不齐，经验丰富且恪守职业道德的投资机构真伪难辨，有实力的投资管理机构也不排除投资失误的可能性，多种原因导致投资风险增加。

3）投资法拍屋基金

被动型投资者还可通过投资法拍屋基金来分享收益，如“转售”基金、“租赁”基金、房地产信托基金等。基金经理以成熟的投资理念、专业策略与技术支持取信于广大投资者，并执行代客理财，定期公布业绩，投资者可自行选择专业的基金机构。

优势：投资者不用参与基金日常运营。投资者的最大损失仅限于投资金额，拥有有限责任。基金经理执行资金调动责任而不是等待型被动投资，定期公布业绩接受监督。

缺点/风险：无论投资回报是否为正，基金管理者都要收取固定管理费，虽然基金公司会提供比私募运营商更透明的报告，但投资者在投资前还是需要详细调查基金公司的背景与业绩，理解基金经理的投资风格是否适合自己。投资者需时刻留意其投资策略的变动，特别是市场转向时，基金经理有可能会冒风险追加投资来维持收益。

投资策略成功要素

法拍屋投资成功的要点是从市场上以优惠的价格买到物业并以可控成本提升价值，如操作得当，投资者在购进房屋30-60天内就可套现获利。例如，一栋房屋12万美元买进，1.5万美元翻新，改造后房子市场价值可达16万美元，房屋买进60天后增值2.5万美元，相当于21%回报率，其中大约一半利润来源于房屋修缮而另一半来源于转售过程。

在房屋买卖过程中，房屋中介佣金为3%，如果拥有房地产经纪牌照，则税前利润为18%。如果没有经纪牌照，还需要扣除买卖双边经纪费用，获利15%。多数情况下，原业主会提前意识到房贷违约，自己将失去住所，所以一般也不会投入多少资金来维护房屋，有时最基本的维护也没有。因此，投资者购得法拍屋后，总是需要重新装修后再投入市场，一般要花费1-3万美金来进行翻修，如室内外油漆、地毯地板更换、厨房卫生间装修，前庭后院绿化等。

次贷危机提供一个难得的投资机遇

近年，银行拥有法拍屋总量远超历史水平，目前610万栋按揭房中，210万栋房处于不良记录状态中。由于家庭受紧缩信贷政策影响而无法获得贷款，更倾向于租房，使得众多法拍屋和自住房需求降低。历史同期法拍屋可以5%的折扣买到，但如今折扣高达14—46%。如果市场允许，在未来两年投资者可以较低风险获得较高回报。房屋翻新是直接为投资策略服务，投资策略分为两类：

1 ) “转售”策略: 通过房子再出售来获利，通常房子会在购入六个月内转手售出；

2 ) “租赁”策略: 通过出租房屋获利，房子升值的同时租金也会提升。

“转售”策略比较简单，通过参与银行拍卖，以低价购入法拍屋，再通过精心设计和重新改造以吸引潜在买主。最终卖价会涵盖所有的改造与交易成本，剩下即是利润。“租赁”投资策略下，投资者购得法拍屋进行装修后，将房子出租出去，获得稳定的现金流。研究表明，44%的法拍屋会在一年内进行再出售，而华州市场上不少投资者正将投资重心从“转售”策略转向“租赁”策略。

一般运作需要3-5名专业人士，普通投资者缺乏相应人手，这也解释了为什么一些小型投资团队进入法拍屋市场能获得高额回报。而华尔街的“大资金”因人力成本制约而无法大规模投资，具备相关团队与实力经验的投资者在相当一段时间内还能持续享受着高回报。

“转售”策略获利模式

“转售”策略下，投资回报率在不同房地产周期表现不一。此回报率来源于两种因素：价格趋势与竞争环境。在低位买入时获利最多，年回报率最高可达到40%；当市场处于震荡时，投资回报会降至20%；当市场下跌超过15%时，投资可能变亏损。

从2008年至今，法拍屋市场有两个最佳进入机会。一个是2009年初，次贷危机爆发后房地产市场跌入低谷；第二个是2011年中旬，市场出现第一轮反弹后的低点。其次，竞争越激烈法拍屋回报率会受威胁。市场越是看涨，竞争便会越多，回报率将越低。

市场的竞争来源于行业中的投资人数量、团队是否专业，资源是否丰富，对市场判断是否准确等因素。投资策略的趋同性也将利润进行了大幅度摊薄。因此，在市场低位购买法拍屋能够获得丰厚利润的原因在于：1）低位时市场反弹提升最大化；2）低位时竞争最小化。两者结合使得利润超出历史平均回报。

两种投资策略：

策略一、收购较昂贵地区、面积较大、单价较高的法拍屋，其绝对价格较高，折扣率相对较低，每次卖出获利的绝对值（$）比较高，但内部回报率较低（%）。这种策略多为不想复杂的散户投资者和人手不足的投资团队采用。

策略二、收购单价便宜、价值提升空间大的法拍屋，获利后回报率高（%），现金流比较稳定，但要求人员投入精力时间多，人员支出成本较高，适合人员众多的投资机构。后者的运作风险明显比前一种要更高，但回报也比较高。

高价房会提供更有吸引力的物业增值机会。举例而言，20万美元的物业升值10%会给投资者带来2万美元的收益，但如果同样升值10%，10万美元的房子则只会给投资带来1万美元的收益。同时，高端房子也更容易吸引高素质的租户，相比下，这种租户对待房子会更谨慎。

“转售”策略的优点在于以下几点：

低价购买

“转售”策略之所以能够获利，因市场上依然存在大量的潜在买房者。美国大部分的买房者都是工薪阶层，并没有足够时间和资金去翻新房屋。如果购买翻新后的法拍屋可从房利美、房地美等国家信贷部门获得整屋按揭贷款，购房者只需动用较少现金（首付10%—20%）。因此，他们宁可付出比修缮成本更高的价格购买装修好的物业也不愿自己翻新。因为无法从政府贷款机构获得翻新贷款，且自己没有足够的现金，法拍屋投资的高门槛使得竞争大为减少，价格低廉。

低成本高效率的翻修

“转售”策略的第二个关键是对物业改造翻修。投资者经过调查分析决定哪些地方需要修理与升级，最大化吸引目标客户。一般升级包括室内外油漆、更换地毯、装修厨房与浴室。进一步包括打通墙壁或重新设计格局，例如，添加额外的卧室和浴室。

投资者通过与供应商的长期合作可以拿到价廉质优的装修材料。修缮的过程中需要耗费大量人力，如对这些就业机会加以有效利用，可以拿去申请美国EB-5移民签证（满足两年内创造10个就业机会的要求）。装修一栋房屋的总成本大约2万—2.5万美元，但出售时价格则高得多，因为买家若想独自装修成同样的效果必须花费大量时间设计，寻找承包商、供应商，对项目进行监督等。一般自住者缺乏精力和专业知识，更无法拿到高性价比的材料。

利润率

投资者运用“转售”策略在5—6个月投资期内能轻松获得10%的回报，一般毛利约16%，销售成本约5%—6%。正如前文所述，利润实现得益于两部分价值提升：一是买到合适的房子，二是精良的装修改造。客户最终拿到钥匙即可顺利入住。

善用杠杆来进行投资

假设“转售”策略在3—4个月内的投资回报是10%，投资者的年化内部回报率可达20%—25%或更高，若资金的缺乏会减慢投资进程。银行一般不会对投资提供贷款支持，但一些私人信贷机构却可为投资者提供短期信贷支持（利率相对较高9%-10%）。投资者若合理利用可以有效提高投资杠杆，提升投资回报。

“转售”策略的挑战与风险

资本密集型业务，需要稳定的现金流

“转售”策略是需要大量现金的资本密集型业务，一个较为优化的投资组合，大概是300万美元。

投资退出时遭遇需求不振

“转售”策略的假设之一是能迅速将装修好的房子卖出去，但在市场需求不振的情况下，愿意买房的投资者数目减少，导致房屋出手可能要花费较长时间。

专业性较强，不适合大多数人自己操作

一个3—5人的专业团队可支撑300万至1000万规模资金，负责购买、装修、分析、谈判、转售等一系列流程。随着团队人数增多，房屋修复的速度和转手率均会加快，但成本也会升高。这是一项团队和专业结合的投资品种，大规模基金（5000万美元以上）依然难以进入。针对一个郡的法拍屋投资基金总额不能超过2000万美元，如超过则需要覆盖更多的郡跨地区管理以避免过多闲置资金。

“租赁”策略获利模式

“租赁”投资策略下，投资者购得法拍屋装修后，将房子出租以获得稳定现金流。改造装修除了必不可少的项目，如室内外粉刷油漆、地毯、地板更换以及设备升级，其他项目如庭院绿化、门窗更换、厨房浴室装修通常会被排除在外。房客不会因更好的设备支付额外租金，美国研究机构ZelmanAssociates预测全美有1360万间独立屋正在出租，入住率约为93.9%。

美国与中国租赁市场的最大不同之处在于，美国自住房的出租率非常高，空置率非常低。其次，经营性租赁物业的规模巨大，租金回报率比中国普遍高得多。美国租金回报率（年租金收入/房屋市场价格）一般在8%左右，最高能达到12%—15%，而豪宅租金回报率大约在4%左右。一般而言，美国的房屋租金与房屋价格没有太大的相关性，由于美国各城市间居民平均购买力与消费水平落差不是很大，同等状况的物业在不同城市的租金差别并不大。因此，运营房屋租赁市场，应选择物业价格便宜的地方，最好不要处在昂贵的地段或一线城市。为产生稳定的租金收入，房子必须接近工作区而不是郊区。

“租赁”策略的好处，包括以下几个方面:

稳定的现金流收入

就像出租一栋公寓大楼，出租数量庞大的独立屋可带来持续稳定的现金流，这种低风险的投资模式与出租公寓的模式十分相似。失去一个商户对购物中心或商业物业而言意味着收入的大幅降低，但失去一个租户对拥有着大量出租物业的业主而言只意味着较少的空置损失，而且寻找租户相对容易。

快速增值效益

正如成功运作“转售”策略的运营者，“租赁”运营者能从银行和短售者手中廉价获得法拍屋并以低成本手段重新装修。当房屋整顿完毕准备租售时，房屋价值将大幅高于成本价。尽管“租赁”运营者只能在房屋卖出的若干年以后才能兑现这部分利润，但快速增值效益为“租赁”策略提升了回报率。

独立屋转租率比公寓转租率低

公寓转租率依赖市场变动，租客一年之内平均至少搬迁一次。高转租率伴随着高运营成本，因为房屋要被空置一段时间，需要重新粉刷，有时为了和新房客签订租约还需要打些折扣（例如一个月免租等）。而租一栋独立屋的家庭有小孩的概率比较大，孩子上学或其他家庭因素使一户家庭并不希望频繁搬家。最近市场研究发现，美国一般家庭的平均租期为33个月。

多种退出途径

公寓业主可以持有物业收取租金或卖给其他投资者以获利。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。这种多重选择机会能够大幅提高收益，因为在房地产周期的某些时刻，自住客比投资者更愿意付出高价。对于独立住宅，如果能找到目标客户一定会在未来得到买房者的追捧。

法拍屋租赁市场需求

自2012年初始，房屋租赁需求强劲攀升，为法拍屋租赁市场带来了有力支持。

房屋租赁需求不断上升

美国人口普查局统计显示住房自有率从2004年的峰值69%跌到66.5%时，有280万业主要么一年多未支付房贷，要么已丧失赎回权，市场住宅拥有率还在进一步下滑中，而且可能跌出63%—65%之外。失去住所的家庭会选择租房或与另一家庭合租，每1%的下降代表了100万户家庭失去住房而转向租房市场。

此外，贷款收紧，经济低迷等其他因素，导致年轻一代对置业的态度也比过去悲观，即使在不景气的1950年，住宅自有率也有55%。

房屋租金与房价走势通常相反。当越来越多的家庭失去住房后会转投到租赁市场。房子一旦被银行收走，即脱离了租赁市场的供应，市场供应短缺而需求增加，使得租金上升，出租率提高（出租率已经高达95%）。

美国人口普查局2012年5月数据显示，2012年第一季度每个人住房自有率环比从66.4%降至65.4%，为1997年以来的最低水平。在住房自有率下降的同时，住房空置率显著下降。人口普查局数据显示，全国经营性质的租赁物业空置率上季度为8.8%，年同期为9.7%。南部租赁物业空置率最高，为10.8%；西部最低为6.3%。独立屋住房空置率从2.6%降至2.2%。

租房需求强劲

美国人口发展趋势为房屋租赁市场传达了积极信号。据人口统计报告预测，未来5年内，全美每年维持140万户新增家庭。报告指出此类新建家庭中约有一半会选择租房而非买房，原因包括：对置业持悲观态度、房贷放款标准严格、经济衰退下家庭财务困难等。而钟情于租房的还不止这部分新建家庭，因房贷违约而失去房子的家庭也面临着解决住处的问题，他们也清一色的选择租赁市场。Marcus& Millichap公司在其2012年全美公寓调查报告中指出：

“全美公寓指数跟踪了44个市场的就业增长率和有效租金增长率，预期该指数在2012年将持续增长。市场复苏态势已定，今年的人口结构、经济发展与社会结构发生了重大转变，均对住房租赁市场形成了有力支撑。预计全美公寓空置率于2012年底将降至5%，同比下降0.4%，有效租金增长4.8%。新竣工公寓达85，000套，而市场需求保守估计达120，000套，巨大市场缺口将刺激开发商启动新一轮的开发狂潮。至于新组建家庭，2015年前预计会保持29%的年增长率，即140万户，同时还有逐年增长的移民数量，以及随着婴儿潮时代210万人口开始组建家庭，可以预计未来的几年将是一个租房的黄金时代。”

“租赁”策略的挑战与风险

据Zelman & Associates研究结果，全美约有1360万栋房屋正在出租，其中270万栋由专业机构运营管理。市场上投资者多以小规模的个人投资者为主，虽然也有少数能管理10万栋公寓的信托基金（REITs）出现，但市场上大型机构运营商还比较少。截至2012年初，全美最大的住宅物业管理公司能管理的物业数量也不足1万栋，原因是管理大规模的法拍屋资产挑战性极大，具体体现在：

规模效应管理难

在大型公寓架构中，楼层设计和单元变化比较单一，通常只采用一种或两种系统（如，空调系统与设备）。独立住宅则不同，其地面设计与系统装修变化繁多，个性十足，需要庞大的装修工程队伍，加上房屋的地理位置不可移动性，管理众多距离各异的住宅涉及到冗杂的物流管理，个人与大型机构都无法做到有效的规模效应管理。

物业维护难度大

一般的公寓租赁管理中，管理者会制定统一的规则制度进行管理，极大地减轻租户对物业设施的损坏并保持一致对外形象。但在个性十足的住宅租赁管理中，因家庭私密性限制，管理者不能随意出入，很难有统一的规则，房屋通常会比公寓损坏的程度多得多。当租户搬出时，业主需投入较多精力重新修复。

缺乏专业与管理能力强的物业管理机构

专业的住宅物业管理者收费常为租金7%—10%。如某栋房屋月租金$1100，管理费约为每月$77—$110。美国的行情与中国不同，他们的地产经纪公司在为撮合买卖双方的同时，也提供物业管理服务，尽管附加服务也比较专业，但鉴于独立住宅物业管理的挑战性，即使实力最强的团队也很难进行大规模的管理，业主必须时刻留意物业管理公司行情，业主或许能在某地联系一些有实力的物业管理机构，但持续表现优秀且能覆盖多个区域的大型物业管理机构很难找到。解决这一问题的方法是与当地的地产运营商合作，共同投资开发，他们也能在少缴物业管理费的同时实现利润最大化。^[4]

10宏观政策影响编辑

同中国一样，美国地产市场也极易受到政府宏观政策影响，主要表现为：

利率影响

基于美国人固有的提前消费观念，民众的贷款额度取决于他们所能承担最高的月供，而不是能承受的最高房价。在经济低迷的情况下，政府出台了超级宽松政策，房利美、房地美、联邦住房管理局面向广大民众发放大量低息贷款，这种刺激政策极大地加速了房市回暖。在当前经济不明朗的情形下，业界人士普遍认为，这种刺激类的低息政策与购房补贴会一直继续。

目前，享受房利美贷款政策的投资者最多可投资10处物业，2012年初的贷款利率为4%—5%，相比其他贷款机构要低得多。如果杠杆运用合适，具有良好信誉与充足现金流的投资者可充分利用这一契机来扩大投资。

政府拥有的法拍屋

据《商业周刊》文章报道，以往数据表明，两房与政府其他机构拥有的法拍屋近25万栋，（若对房贷违约的物业进行强制止赎，这一数字还会更高），所以在之前的政策权衡下，政府短期内不会处理这些不良资产（处理后使房价会飞速下跌）。但两房手上的物业也不能长期闲置，因为无维护的房屋将会损毁得更厉害，其价值也会进一步下跌。

近期，政府宣布了对两房所持法拍屋资产的整合计划，主要是面向社会合格投资者出售，并专门出台了相应的货币政策。投资者可自由参与法拍屋拍卖，根据自己的实力来出价竞争，通过挖掘其潜在价值并整合，在合适的时机将其出售，投资周期也可根据个人投资风格进行调整。政府的意愿是利用社会各界的积极参与来重塑市场信心，并带来房产一二级市场的良性互动。政策出台后也的确吸引了众多参与者，截至2012年初，许多大型私募都已组建合伙制基金参与法拍屋市场。

法拍屋投资人贷款

不喜欢收益波动性的稳健型投资者，可尝试向法拍屋投资人提供以物业作为抵押的贷款。如果贷款未能按时偿还，投资者可要求对抵押物业清算止赎并低价获得产权。一般投资方至少也能保本，而做足了谨慎调查的贷款，借款人公司负有无限责任而投资者仅负有限责任。

优点：借款人出资额一般为20%—30%，若贷款人资金成本低，将会享有较高的安全边际，因贷款人已拥有第一质押权，而质押权在风险设计上就是为了保障贷款人利益，借款人未经贷款人同意是无法收回财产质权。一般投资者的回报大概都在8%—10%。

缺点/风险：若真出现借款人未能及时偿还，贷款人可要求对物业进行清算。投资者需对产权调查以防出现任何质权权不清，还需核实负债率是否处于合理水平，自己做足功课。

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