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背景

我国跨境房地产投资总量持续攀升，已由2008年的约6900万美元，增至2013年的逾160亿美元。今年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，累计金额高达54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资，2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。

投资海外市场的中国房地产开发投资者可分为三类。一类是创业开发商，主要关注于规模较小的住宅开发项目，它们在国外为现有的中国客户开发项目。另一边，成熟的大型中国房地产开发商也在加速布局国际化战略，他们则更倾向于与当地开发商携手合作，以合资企业的形式完成项目开发，此外，一些机构投资者也在积极部署海外房地产投资。

海外地产投资并购大事件：

下面分别机构投资者、开发商和大型企业三个方面选取案例进行详细分析。

1，安邦保险收购华尔道夫酒店（纽约）

安邦保险以19.5亿美元收购华尔道夫酒店（纽约）,收购计划于2015年新年之前完成。华尔道夫酒店（纽约）是一栋拥有1,413间客房的装饰艺术地标建筑，安邦保险以这个价格收购，意味着它为每间客房支付了近140万美元的单价。与此同时根据收购协议，希尔顿公司在之后100年仍继续管理华尔道夫酒店（纽约）。

安邦这次收购还有很多隐性成本，首先是之后100年由希尔顿集团管理酒店，需要支付给希尔顿管理费用（包括管理、人员培养安置等一系列费用），其次是此次合约中要求安邦对华尔道夫酒店（纽约）进行翻修，这笔翻修费用应该也不会少。

与此同时，因为此间酒店是联合国高官到纽约时的下榻之处，美国政府以国家安全为由，对此项交易进行调查。

关于安邦保险

安邦保险集团的前身是安邦财险，该公司于2004年6月9日获得保监会批准筹建，同年9月30日开业，由上汽集团联合中石化等数家央企设立，初始注册资本为5亿元。上汽集团总裁胡茂元亲自担任董事长，董事包括标基投资集团有限公司董事长陈小鲁、原中金公司总裁朱云来等活跃于政商两界的重量级人物。2011年6月28日，变身为安邦保险集团，胡茂元出任集团董事长，吴小晖出任CEO，具有“红三代”背景的吴小晖是安邦的“关键先生”，有外媒评价称，“在北京，吴小晖以无情的商业风格和强大的政治后台闻名”。而安邦保险在最近一次增加资本金后，联通租赁集团有限公司持股19.983%，成为安邦保险第一大股东，其掌控人是北京温州商会会长吴家齐。

今年初，安邦养老险获得保监会同意开业批复，注册资本5亿元。至此，安邦收获产险、寿险、健康险和养老险全牌照。和平安集团一样，安邦官网也打出保险、投资、银行的“三驾马车”构架。目前，其拥有10家控股子公司，包括六家保险领域公司、一家银行、两家资产管理公司、一家金融租赁公司。

关于华尔道夫酒店（纽约）

华尔道夫酒店是希尔顿酒店旗下的高端品牌，在全球27个地方拥有分支并将陆续在其他9个地区开设酒店，华尔道夫（纽约）是华尔道夫系列的旗舰店，拥有很强的盈利能力。根据希尔顿2014年度第二季度收入报告，华尔道夫系列在2014年度第二季度的整体入住率约为75.6%，同比增长0.9%，而2014年度上半年的整体入住率约为75.2%，同比增长0.3%，与二季度数据相比相差不大。而2014年第二季度华尔道夫酒店系列平均每间房间的收入约为316.52美元，同比增长5.3%，而2014年上半年该系列平均每件房间的收入约为323.69美元，同比增长5.9%。

收购成型的条件

投资地产是管理险资的一个重要部分，安邦收购华尔道夫酒店（纽约）是基于分散化投资地产的管理决策。今年来国内房地产市场有太多不确定性，相对而言国外房地产业特别是纽约的房地产市场有回转趋势。

其次是国内对险资投资地产的放松，监管政策支持险资“走出去”。今年2月,保监会发布《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》,针对保险公司配置大类资产制定保险资金运用上限比例,在境外投资余额方面,要求保险资金运用合计不高于本公司上季末总资产的15%。

10月商务部颁布施行修订后的《境外投资管理办法》，未来国内公司在海外投资时无需提前获得审批,只需要提前在相关部门进行投资登记。在这之前,任何超过1亿美元的海外投资项目,都需要经过商务部审批。

而华尔道夫酒店（纽约）方面，其隶属的希尔顿集团在07年被黑石收购后，一直在寻求转型，退出资本密集型的地产业务，而专注于收取管理费用的酒店管理业务。变卖华尔道夫酒店（纽约）是为了获取资金扩大商业版图，在更多地区开设酒店。正式因为相互之间的需求促成了这笔交易。

2，张欣收购纽约通用大厦40%股份

张欣和巴西Safra家族（巴西银行也巨头）成员Moise联手以14亿美元的价格收购了纽约通用大厦40%股权，二者通过名为Sungate Trust的信托基金向一个中东主权财富基金财团支付逾7亿美元（约合43亿人民币、不包括债务）购买的股权，创下目前中国私人投资者在美国最大的一宗不动产投资纪录。通用汽车大厦的其余60%权益由Boston Properties Inc. (BXP)持有。该大厦的估值约为34亿美元。

张欣与SOHO中国

SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现SOHO中国董事长）和其妻张欣（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑大师合作，结合本土客户的需求，他们把创新的设计理念转化成引领潮流的物业。

目前SOHO中国的股权结构中，潘石屹和张欣夫妇通过信托基金共同持有，为第一大股东；张欣在法律结构上就一直是SOHO中国的实际控制人。SOHO中国称本次收购属于股东个人投资行为，与SOHO中国无关。

纽约通用汽车大厦

通用汽车大厦位于曼哈顿中城最繁华区域，是曼哈顿的地标建筑之一。大厦有50层，约200万平方英尺（18.6万平方米）的可租赁面积，本次交易价格相当于每平方米9408.6美元。大厦的商户包括苹果全球旗舰店、雅诗兰黛公司和威嘉国际律师事务所（WeilGotshal&Manges）。

收购成型的条件

目前纽约通用汽车大厦背负着16亿美元左右的第三方债务，以及对现有股东4.5亿美元的负债，因而卖方欲出售这40%的股份。卖方包括迪拜王室交往的一家企业，以及科威特和卡塔尔主权财富基金——他们2008年和波士顿地产公司联合买下通用汽车大厦，当时估值28亿美元。张欣方面，她曾多次在采访中表示，中国房地产市场已经有些山穷水尽了，而商业地产的零售也呈现出了供大于求的状态，由此也不断探索海外地产的投资项目。

3，复星国际收购大通曼哈顿银行总部大楼

2013年10月复星国际以7.25亿美元收购洛克菲勒财团旗下的大通曼哈顿银行总部大楼。该大楼高达60层，共220万平方英尺，经换算此次交易合3547美元一平米，按中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的2013年10月18日银行间外汇市场人民币汇率中间价6.1372，相当于人民币21712元/㎡。

复星国际有限公司是2007年在香港联交所主板整体上市的大型综合类民营企业，业务包括医药、房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业及战略投资领域，公司连续稳居中国企业100强。是中国多元化经营的民营企业集团之一。

复星国际值得一提的是其董事长郭广昌，他同时他还是第十一届全国人大代表、第十届全国工商联常委、全国青联常委、上海浙江商会名誉会长。自1994年起，郭广昌一直担任复星集团董事长。由于复星集团在保险业等多领域投资经验，中国《创投时报》评选其为中国十大明星投资家，美国《纽约时报》将其比作迷你版的伯克希尔·哈撒韦公司，而英国《金融时报》更将郭广昌先生称作“中国自己的巴菲特”。

郭广昌的投资理论以注重价值著称。他有一个著名的“三七”理论：“很多人讲，做企业70%的利润是大势带来的，30%才跟企业基本面有关，所以只要做好那70%就够了。我认为恰恰相反，70%很难把握，只有企业基本面那30%是你能把握住的，如果做不好这30%，大势红利你是享受不到的。”郭广昌坚持在投资上“做对的事情”，即始终关注投资对象的基本面和价值，而不是在波动中追求利益最大化。“只有做了对的事情，那额外的一块市场回报，那是市场增加给你的。”

大通曼哈顿银行总部

大通曼哈顿广场1号(One ChaseManhattan Plaza)是位于纽约市的一栋豪华办公大楼曼哈顿下城区地标建筑，该大厦为洛克菲勒家族最有名的两栋地标性建筑之一，与联储会(Fed)及美国国际集团(AIG)大厦毗邻。为了重整纽约业务，摩根大通曾联系世邦魏理仕(CBRE Group)出售此楼。

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