现在我们来分析一下一套108平米的两卧两卫投资回报：
投资回报计算 | #2505 |
标价 | $1,615,000 |
预计月租金 | $7,500 |
公寓费 | $1,184/月 |
房产税 | $1,346/月 |
总支出 | $2,530 |
全现金购房 | |
月收益 | $4,970 |
年收益 | $59,640 |
租金收益比 | 3.69% |
如果贷款, 40%首付 | |
首付 | $646,000 |
贷款 | $969,000 |
假设贷款利息是4.75%,30年还款 | $5,055 |
每年还款额 | $60,660 |
还款后的现金回报 | -$1,020 |
第一年还清的本金 | $14,952 |
第一年调整后的真实回报 计算还清的本金 | $13,932 |
持有5年后出售投资回报 | |
预计持有五年后出售价格 | $2,422,500 |
增值部分 | $807,500 |
现金购房的五年租金回报 | $298,200 |
现金购房五年后的总回报 | $1,105,700 |
现金购房总收益比 =总回报/购买价格 | 68% |
贷款五年还清的本金 | $82,740 |
贷款五年现金回报 | -$5,100 |
贷款五年后的总回报 | $885,140 |
贷款购房总收益比 =总回报/首付 | 137% |
备注：
(1) 假设的每年现金收入是基于现在的市场租金价格，而实际的租金价格会每年有一定提高，所以实际的现金收入会比上表格计算的更多。另外增值是保守估计每年增长10%，但实际近几年波士顿很多地区表现出20%的增长，特别新房同期增长更快。
(2) 假设的贷款利息是根据华美银行的现利息，但在可以贷款给中国人的银行里华美银行属于利息最高的，汇丰银行一般在3.5%三年固定，根据客户在银行办理的帐户类型最优惠也曾办理成功过3%，具体事务请进一步咨询我们。
(3)以上表格没有计算购入时的过户费用和出售时聘用房产经纪销售的佣金
(4) 以上表格未计算资产所得税，如果用户在五年内有二年是自住，夫妻可享受50万美金的免税额，单身享受25万美金免税额。如果一直用于出租，除去所有开销所有增值部分均需交资产所得税，根据本人的收入情况15%-20%左右，具体的事务请咨询税务律师。
Residential ---
Grand ---
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