【独家解析】SBA中小企业管理局504贷款风险管理优势系列谈(下),美国移民ALC微信公众号文章

SBA 504贷款项目的风险管理优势 (下）

适用于所有SBA 504第一贷款的六项风险控制机制

美国中小企业局 – SBA (The U.S. Small Business Administration) (SBA官网 www.SBA.gov) ，是美国联邦政府根据1953年通过的《中小企业法》创立的一个小型而独立的联邦政府机构。其任务是支持中小企业发展，向中小企业提供咨询协助以及资金帮助，包括直接提供政府贷款服务。同时兼具保护中小企业、维护有竞争力的自由企业，维持和增强国家的整体经济，以及协助受灾后的社区的经济复苏的功能。SBA在美国全国拥有90个区域、地区办公室和分支机构。它正是通过这个网络和金融合作伙伴及资金合作伙伴提供各类服务。据2014年美国官方统计，自1982年以来，美国中小企业的数量增长了49%，现全美约有2300万家中小企业，它们的年销售总额占全美销售额的54%，为美国社会创造了超过55%的就业机会，而在新增就业机会中，由中小企业所创造的高达66%。由此可见中小企业对于美国就业发展所起到的作用是至关重要的。

SBA 504贷款由于能够提供比普通商业贷款更低的利率及相对贷款抵押品价值比例更高的贷款总额，自问世以来深受美国中小企业的欢迎。作为美国联邦政府直接经营管理的项目，SBA 504贷款一直被美国政府当作推动美国经济发展的助推器。美国政府通过法律规定对SBA 504贷款的资金使用目的和申请企业资格作了极其严格的限制。

以下六项风险控制机制适用于所有SBA 504第一贷款

政府资源和信用背书

SBA 504是美国联邦政府全力支持的贷款项目。SBA在全美国范围培训了270家非赢利性质的认证发展公司 (CDC) 协助寻找符合资格的企业并完成贷款的审批。由于SBA/CDC的第二贷款处于相对危险的“第二清偿顺位”，CDC必须彻底进行尽职调查以避免由贷款违约引起的任何经济损失。面对美国联邦政府的资质审核，申请企业几乎没有任何可能施展欺诈。因为美国政府的投资 (SBA第二贷款标准贷款时间是20年) 将贯穿第一贷款投资的整个过程，任何伤害企业的欺诈或违法行为都能通过强大的政府资源轻易进行及时的矫正。

助力企业成长为目标

SBA 504贷款是中小企业主为企业扩张和发展获取固定资产的一种融资方式。没有明确的扩张需求以及更重要的一份切实可行的发展规划，企业就无法做好申请SBA 504贷款的准备。事实上，该贷款申请包括了一条具体的就业要求 (按照SBA 1244申请表要求, 每$65,000贷款金额须创造至少一份全职工作) 。该要求本质上淘汰了所有还没有做好在不远的未来迅速发展准备的企业。绝大多数的SBA 504贷款申请企业都是经营状态良好，积极寻求扩张发展的企业。

预先确认的未来现金流

每一宗SBA 504贷款都需要由CDC按照SOP 50 10 5 程序进行审核：

“对504贷款而言，申请企业的现金流，而非抵押资产的清偿，是未来还贷的主要资金来源。所以，如果借贷机构的财务分析证明申请企业未来的现金流缺乏及时合理的还贷保证，贷款申请就必须予以拒绝，不管申请企业的抵押资产条件如何。”

所以SBA 504贷款的批准意味着申请企业未来现金流应该足以应付贷款本息的偿付。由于强大的现金流一直是企业发展潜力巨大的风向标， SBA 504贷款审核的过程本质上就相当于任何并购交易所需要的尽职调查过程，只不过更加彻底和文件化。

第一优先清偿顺位

为加大金融杠杆的力量，撬动更多银行资本投身中小企业借贷，美国政府在项目的设计上把第一清偿顺位的有利位置“让”了出来，“委屈”地退到第二清偿顺位。这样一来，金融机构的第一贷款就处于抵押的第一清偿顺位。与此同时，抵押资产的总评估价值相当于第一贷款的两倍。在这种情况下，一旦出现贷款违约，第一贷款在追偿中处于明显更安全的位置。

贷款担保人和现金预留额度

除去项目获取的固定资产作为抵押保障第一和第二贷款外，每家成功的SBA 504贷款企业都必须提供有强大财力背景的贷款担保人及足够的额外资金以供企业在经营达到均衡状态前偿付贷款。这些贷款要求进一步清除了所有在企业主个人层面财力资源不足的申请企业。它极为有效地降低了未来企业经营的财务风险。

上市公司提供建筑完工担保

为有效利用项目的开发利益，每个SBA 504项目都需要新的建筑施工。所有新的建筑施工都必须由德聪集团（纳斯达克：TTEK）通过“带完工承诺的资金管控和审查服务协议”提供建筑完工担保。按照该合同，如若开发商无法完成项目的建筑施工，德聪集团将在不改变预算的情况下接手项目完成施工。这个要求基本上杜绝了在固定预算下任何项目在建筑周期内的完成风险。

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