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中国34年房价变迁史：当前房价就是A股5000点！
2015-09-04 点蓝字添加房地产投资融资俱乐部
这两天大家看股市已经没什么希望了，又开始折腾楼市，公积金调降了，外国人也能买了，这么好的政策你们还不麻利儿的赶紧去买房？但很多人似乎都有一个非常无聊的疑问，现在的房价高吗？如果高，为什么这么多人都抛头颅洒热血的去买房，如果房价不高，可为何我全家几代人累吐了血，还是买不起。莫非我们不是生活在同一个世界，不是同一个梦想？房子早就成为了中国人的梦魇。其实衡量房价是否过高了，国际上有两个公式，一个叫做房价收入比，另一个叫做租金回报率。

用这两个指标来衡量房价，我们究竟是怎么养一个情况呢？

房价收入比，就是用房价除以收入，说白了就是看你不吃不喝几年能买得起房子，新加坡人是4年半，美国是6年多一点。而中国是多少呢？据保守估计，北京上海广州这些一线城市，怎么也得二三十年。再看另一个指标，租金回报率，就是一套房子租出去，多少年能够收回成本，一套90平米的房子为例，租金每月4000元，而价格至少400万，这么算下来，房子的PE也就是市盈率大概是83倍，要想收回投资，至少要等上50年。每年的收益仅仅1.2%上下，甚至还不如一年期定期存款。炒股的朋友可以算算账，这样的股票显然已经处于一个非常高估的情况。

另外，房地产还有另外一个算法，那就是其实现在买房出租的都是活雷锋，你想想，一套400万的房子买下来，即使贷款一半，每年光放贷就得15-20万，而这套房租给你，一年只能收租金10万元，换句话说他买一套房子给你住，还得每月补贴你5000元，如果你要能租到20年，房东简直就可以去死了，因为20年之后他的贷款还完了，房子弄不好已经变成非常旧的老房了，别忘了其实理论上房东也只是租70年而已，三分之一的时间都给你住了。

但人家说了，这些都是国际惯例，而房价是中国特色，所有人都涌向大城市，人多了买房就是刚需，结论就是，房价还得涨，房租还得涨。

难道不是吗？这几年我们一直看到了这样的现象，房价一直上涨。

高房价的的症结其实不在于需求，而在于预期。大家早已把房价当成了投资品，都觉得房价会涨，所以一路买涨，没需求的人也会变得有需求，谁不想多赚点钱呢？再加上时不时的限购，限贷，更强化了房子这种稀缺的属性，人为的造成了紧张气氛。所以房价想不涨都难。

但这个把戏到现在逐渐玩不下去了，首先是人口变化了，原来80后都在啃老买房，那是因为父辈们真的有能力，但现在50-60这代人逐渐开始退休，没钱了。想啃老也没的啃了，另外，再往上倒到爷爷辈，30-40后这代人的房子，逐渐被继承下来，大多数90后们可能一出生就有房，他们可能根本不用为了房子操心。其次是货币政策转向，在过去的10年里，货币超发了几倍，大量货币的泛滥推高了房价等投资品的价格，但新政府上台后，已经多次强调会管住印钞机，不会再玩命印钞票了。银行们也被互联网金融冲击的七零八落，住房贷款纷纷收紧，利率也一再提高。价格杠杆必然会成为压倒房价的稻草。第三就是城镇化梦醒，一直觉得后面还有广大的农民兄弟进城，有比我更傻的来接盘呢，但直到现在才发现，人家根本不愿意来了，用工越来越难，实体经济岗位已经招不上人来了，劳动力价格逐渐上升，再加上人口老龄化，户籍制度解决不了，土地流转更没日子实现，所以他们很清楚，城市不会接纳他们，干不动了，还得被迫离开，农民工也不傻，人家即使进城也是为了赚钱。赚了钱回家盖房养老，你城市的高房价，还是留着坑你们自己人吧，所以怎么看，房地产的黄金十年都已经结束了，现在就看这个恶霸到底该怎么接受人民的审判。

也许有人说，房价高是因为地价高，所以房价必须高才不会亏本，因此判断房价不会跌。首先这前半句绝对是正确的，但后面的逻辑似乎就有问题了，莫非哪条法律规定地产商就不能亏本了，地价这么高我们就不追究了，反正追究也没用。但说地价高，房价就必须高显然没有道理，那么多的中国制造业就是例子，我们生产制造的时候铜涨价、油涨价，什么都涨价，而等到我们把东西做好了往外卖的时候发现根本卖不上价，最可气的是，买进来的原材料立马就跌价。有的企业甚至就赚那点出口退税，根本就是赔本赚吆喝。所以，价格就是需求程度，现在价格还涨，主要是大家的预期被改变了，别小瞧这个预期，相当重要，如果哪天有官方宣布，说水这个东西，明年就不供应了，买不到的人就得渴死，那么后果可想而知，水的的价格估计会比房子还贵。尽管可能根本就没有供应紧张这回事。再想想为什么苹果能卖那么贵，还得抢着买，其实都是一个道理。如果真告诉你，房子过剩了，土地有的是，未来几年买可能价格更低，傻子才冲进去买房呢！大家都会盘算，我先租一年，如果明年房价掉了2%，就相当于我免费住了一年房子，何乐而不为呢？房地产商深知这一点，所以宁可用群众演员撑场子，也不能让这个预期逆转过来。至于房子怎么卖出去的，多找点身份证就好了，把房子卖给自己，把银行和公积金的低息按揭贷款骗出来，总比自己发债便宜的多。所以我们经常看到房子卖出了日光盘，上千万的房子都连夜抢着去买，莫非这些土大款都把1000万的现金放家不成！根本就不符合逻辑。

其实大家买房还有一个逻辑，就是通货膨胀，以后钱不值钱了，房子肯定更贵。这个逻辑前10年是成立的，但后十年的主要问题将是通缩，之前的10年靠负债发家致富的人，之后的10年可能会因此而返贫。很明显的变化就是前十年是人民币升值周期，而后十年人民币已经进入了贬值周期，所以你如果还抱着一个策略，未来恐怕会遇到很大的风险。

1987——2014年房价变迁

从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。

1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少？408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。

一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。

1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。

也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，1998——2000年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢？当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。

从今天回头看，房价在2001——2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。

而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。

1998年之前的房价

1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。

鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查，笔者在新著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中搜集了一些有代表性的房价数据。

曾经网络上热传1980年左右的《人民日报》评论“一个普通市民要不吃不喝工作60年才能买得起一套商品房”，确实如此，1979年——1981年，全国60个城市推行全价售房，但结果很不理想。当时普通工人的月工资约60元，猪肉约1元/斤，房价之高可以想象。

买不起，那给补贴呢？1982年——1985年，160个城市及360个县试点补贴售房，但当时住房改革的思路以租金改革为主要思路，所以之后也不了了之。

有准确房价数据记载的是在1981年，当年浙江温州瑞安商品房热卖，68.85元/平方米，每套2600元。这个价格看起来还比较亲民，但算起来也要一个月才能买一平方米，而且这还是在小县城。

接下来数年，没见到房价数据的记载。到了1988年7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，售价是1600元/平方米。

再后来，1989年2月15日，北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被预订了250套。没办法，还是太贵了。

上世纪90年代初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，上海市中心房价涨到6000元/平方米，但随着1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产泡沫破裂。

泡沫破裂效应蔓延至全国，1994年上海市中心房价降到3000元/平方米，市场一片萧条。

接下来数年，同样没见到房价数据的记载，直到1998年住房改革。当年，广州市实行房改政策，东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以800元——1000元/平方米买回房子，部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。

官方的数据是怎么样的呢？国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，1987年全国商品房平均单价408元/平方米，到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。

到了1993年，房价涨幅加速，海南大开发中的房地产热潮对此应该功不可没。而在海南房地产泡沫破裂之后，1994年的房价回归先前的正常涨幅。

随着全国推广住房公积金制度，以及1995年工商银行推出第一个商品房贷款，从1995年开始，全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上，直至1998年东南亚金融危机。

1998年之后的房价

观察1999年——2014年的全国新建商品住宅销售均价走势，房价走势有几个很明显的高点。

2000年房价出现一小波上涨，2004年同比暴涨18.7%，2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%，2008年金融危机之时同比下降1.9%，2009年大规模经济刺激政策之下同比上涨22.4%，创历史新高。之后，虽然2010年4月加大调控，但可惜房价是稳扎稳打。

这是全国的平均数据，14年中房价上涨200%，但在实际生活中，远不止2倍。而一线城市中，更是远高于平均涨幅。

那什么样的统计会靠谱些？很多人觉得应该是二手房。

但即使是国内的二手房指数，也面临类似的问题。因为根据中指院的网站，二手房指数的样本选取，是基于“当地主要城区成交较为活跃的代表性楼盘”。随着新开工项目和城市人口居住地越来越向周边推进的趋势，二手房指数的样本选取偏差越来越大，数据的准确性也越来越差，由此引发的政策误导性越来越强。

那我们直接来看二手房价格吧。就以上海为例。

1999年到2012年间上海房屋销售均价从3102元/平方米上涨到13870元/平方米，上涨了3.47倍。数据不对啊？别急，这是全上海的平均房价，包括了广大郊区。

所以，最能反映上海市区房价走势的应该是中原地产统计的二手房成交均价（不含郊区），数据显示，从2005年1月到2014年2月，上海市区房价从1.33万元/平方米上涨到3.82万元/平方米，9年上涨1.87倍。

所以2008年——2009年在上海买房的朋友们幸福感是很强的，即便房价暴跌50%，依然超过当初的买入价。不过，从2009年起陡峭向上的房价走势，是否在股票市场上见到很多呢？

最后我们来看一个房价的最经典案例，这可是中国的商品房始祖。

中国第一个商品房小区是广州东湖新村，1979年10月广州秋交会闭幕后，穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折算1080万元人民币)兴建60000平方米住宅楼。

1981年建成后，对香港售价为2500——2600港元/平方米，对内售价700元/平方米。(注：当时汇率人民币约兑3港元)

1998年，广州市实行房改政策，部分属于单位福利分房的住户可以800——1000元/平方米买回房子。东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。

8年之后，东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。2006年，东湖新村二手房的成交价涨到4000元/平方米，2008年二手房涨到9000元/平方米，2009年二手房价涨到10000元/平方米，2013年二手房价则在短短的4年间涨到22000元/平方米。

也就是说，从1981年——1998年17年间，房价涨了3倍，1998年——2009年11年之间，房价再次涨了2.5倍多，而从2009年——2013年这4年中，实现了惊人的一跃，再次翻倍。一条近乎45°的房价曲线，堪称完美。