近年来由于人民币对美元不断升值，同时国内房价上升空间日趋减少，加之国内升学压力日益增大，越来越多的父母选择把孩子在初高中时期就送到美国去读书。这 一部分家长到了美国后，发现美国的房价比国内大城市便宜，租金反而比国内的租金贵很多，于是，他们纷纷决定以房养学，一来可以把部分人民币资产转成美元资 产，分散风险，二来，租金的收入也可以贴补孩子在国外的生活成本。笔者在美国生活多年，每每身边的朋友把孩子送出国读书，或有在美国置业打算的，都会和我 聊一聊。笔者发现，大家大都关心的是物业税或者学区问题，很少有人问及将来出售后的税收问题。前日，有个朋友问到美国房产的资本增值税，一番研究之后对其 有了些许了解。

如果你出售的房屋是你的主要居住房屋，就是在过去五年内你居住在该房屋内至少有两年，那么如果你是以个人报税的话，房屋增值部分在25万美金以内的，都无需缴纳资本增值税；如果你是以家庭报税的话，房屋增值部分在50万美金以内的，同样无需缴纳资本增值税。

那 如果你出售的房屋不是你的主要居住房屋，比如这套房屋你是用来投资的，例如出租。如果你持有这套投资物业超过一年的，那么资本增值税将是房屋增值部分的 15%；如果你持有这套投资物业少于一年的，资本增值税将是房屋增值部分的25%。资本增值有个基本的计算方法，举例如下：

如 果出售房屋的原始购买价格是30万美金，出租四年后，你以40万美金的价格售出。在出售的时候，你作为卖家支付了2.2万美金的房屋中介佣金，在持有期间 你投入了5万美金用在房屋的改进上，在持有期间你总共申报了2万美金的折旧（每年报税的时候，折旧部分可以抵税），那么你最终的可计税的资本增值 为$48,000($400,000-$300,000-$22,000-$50,000+$20,000=$48,000)。因为你持有该投资物业达到 一年以上，所以资本增值税率为15%，你实际需要缴纳的资本增值税为$7,200。

对于出售投资而非居住物业的资 本增值税，美国联邦税法有个特别的规定，该规定被称为“同类置换”或者“1031置换”。该条规定允许纳税人在将出售投资物业所得利润再次用于购买同类物 业时无需缴纳资本增值税。但是要取得这个免税优惠，纳税人必须满足一定的条件。比如，出售的现有物业和再次购置的物业必须是一项置换交易中相互依存的两个 部分，出售人必须在出售现有物业后的45天内明确再次购置的物业对象，并在180天内完成对再次购置物业的全部交割事宜，即完成置换。