本周重点：

1）2015年到2016年房产经济预测

2）美国房产价格变化

3）客户问答

4）美国房地产交易中重要的税

一、2015 年4月~2016年的房产趋势会是怎么样呢？

据“美国经济前景”统计表，

1）美国的国民生产总值(GDP)：2014年增长2.4%,2015预计增长2.9%, 2016年预计增长3%；

2）贷款利率（30年固定）：2014年为4.2, 2015年为4.2,2016年预计为5.3；

3）美国房产均价：2014年为20万8千美元, 2015年为21万8千美元, 2016年预计为22万5千美元

4）房价年增长率 ：2014年为5.7%, 2015年为4.9%, 2016年预计为3.1%

二，据美国房产经纪协会的数据，美国二月份房产均价是$202,600（ 拉斯维加斯2月均价是$205,000）. 拉斯维加斯的房价复苏是较快的。 去年年初，拉斯房价低于全美均价的，现在已恢复到全美均价之上了。

上图是美国房产价格变化图（2011年到2015年2月）

三，问答( Q&A)
问1： 我要在拉斯维加斯买房，可人在中国，过户时，必须要亲自来拉斯维加斯签字吗？

答：不需要。

问2：我想卖房，想要卖个好价格，最重要的是什么？

答：定价合理最重要。好多卖家以为出高价，可以争取到好价格。这样反而，减少潜在买家的兴趣，时间一长，价格还得降下来，买家一看市场天数，价格自然会降低一些。

四，美国房地产交易中重要的税

在美国任何房地产交易都需要给政府缴纳税，因为这是当地政府的财政收入的最重要的来源。美国的房产买卖中涉及到多个比较重要的税，在实际的操作中请咨询专业的会计师。本文简单介绍一下几个最重要的房地产交易的税，仅供参考。

（1） 房产交易税 (Realty Transfer or Realty Transfer Tax)

房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，买方还需付 Mortgage Tax (贷款税)。
拉斯维加斯交易税是：5.1*(成交价/1000)。以拉斯维加斯均价$205,000为例，5.1*($205,000/1000)=$1045. 这房产交易税通常有卖家支付。

（2）房产税 (Real Estate Tax or Property Tax)

房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。买卖房屋时，卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有，买方可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。
因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。拉斯维加斯房产税通常是0.9%

（3）买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？

房地产税和一百万美元贷款的利益可以抵扣联邦所得税。第二个贷款 (通常是Home Equity Loan) 不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。

另外，只有在报税时采用单项扣减（ItemizedDeduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中的其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。

（4）卖房时的联邦资本增值税（Capital Gain Tax）

一般来讲，如果房产增值，房子销售实现的资本增值（利润）都可能要缴纳所得税。美国联邦税务局对主要居所（primary residence）的出售利润有一定的税收优惠。如果你在过去5年内在该房屋住满了两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)的部分无需交纳资本增值税，只有超过的部分才要交税。但是，这一减免并不适用投资房（InvestmentProperty）和渡假房（Vocation Home）等非主要自住用房。对于两用房（Duplex），用于卖方自己主要居所的部分可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。

卖房利润是调整以后的卖价（AdjustedSale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（SellingPrice）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算，所以整修费用的收据（Receipt）都应妥当保存，以备查询。

感谢拉斯维加斯著名房产经纪NANCY Chen 提供资料

感谢著名房产经纪成薇提供资料“美国房地产交易中重要的税”。

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