朋友买房我心动,初探洛杉矶房市,美国房产微信公众号文章

初涉美国房市源自一次极偶然的机会-闲陪朋友去看房子。那几天看了不少房子，各式、各区、各价，初步对美国加州房地产政策有一点点了解。华人勤劳肯干在加州多数属于中产阶级，所以他们选择的区多是好的社区，环境优美治安好，有孩子的人家除此以外还要为孩子教育选择好的学区，一般好的学区房价也会贵些。朋友目前住的是diamond bar, 他们这是第二次置业。孩子已经上大学在外州，所以不用考虑学区好坏，只以环境好，交通便利，居住舒适为主。在美国买房子，双方都必须要通过房产经纪人来运作，市场行为成熟规范，这点不同于国内，买卖双方互不相见的。因此找一个好的经纪人是非常关键的一环。

我关心的问题及了解到的美国房产政策如下：

一、我是中国人，可不可以在美国买房？在美国买房有什么限制吗？可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候，在利润赋税上可能会有一些不同。

二、在美国买房是必需人到美国才能买吗？理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。

三、在美国购置房产，程序上如何？在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低，非常透明公开。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对於国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人，会一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。（这一点很重要，经验见后续文。）

四、在美国的房子有哪几种种类？在住宅房屋方面，通常分成独立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。独立屋在美国房屋里面最多的一种，所谓独立屋，是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对於年代久远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，你可以拥有其中的一栋，它可以是一层、二层或是三层的形式。城市屋和共渡屋的差别不大，通常来说城市屋是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。

五、在美国有像中国一样的公寓房吗？在美国也有类似中国的公寓房，不同的是，这种一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属於商业建筑，由投资者整栋购买，分间出租而不是出售。但是也有少部分房价比较贵的区域，包括纽约、洛杉矶好莱坞、比华利山庄、圣塔芭芭拉等地区，有单独出售的公寓，一间的价值有时超过八十万，它的管理非常好，有专门的警卫，闲人是不能随便出入的。这种公寓是为了适应当地的高房价，因为这种地区的独立屋，可能都是数百万美元。

六、在美国买房可以买新房吗？美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋，一般使用寿命都在六十年以上，如果房屋保养完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方，在同一地区，新屋可能在价格上会高於旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内装潢。这是一笔不小的花费，而购置旧屋，很多东西前面的屋主都已做好，相对之下可以节省很多。

七、听说在美国买房价钱便宜，但持有成本比较高，到底有多高呢？我也看到在国内网站的博客上面有人提到这个问题，也有人解释这个问题。在这里澄清一下避免误解。在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%，在加州是 1%-2%。新开发的区域，地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约三十万美金，它每年的房产税在$3000到$6000之间。

八、美国的房子通常分为独立屋、城市屋（连排屋），除了房产税之外，还有哪些可能发生的费用？

1．房屋保险在加州，一般的区域，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间，在加州由於地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险，头脑中没有买保险这个概念。买不买保险，其实是你自己的选择，但在美国如果你是贷款买房，银行一定要求你买保险才肯贷款给你。

2．房屋的另一项持有成本是庭院的维护：例如剪草，栽花等，在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己买割草机，自己维护庭院，运动、健身，又省钱。

3．如果你买的是城市屋（连排屋），你会有一个社区费：（国内称物管费），费用一般在一百五十到三百五十美元之间，费用的高低取决於社区内各种公用高施费用的分摊。有社区费的城市屋，社区费中已经包含火灾保险部份，不必另外再买火险。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承的。

九、在美国买房需要支付多少佣金给经纪人？在美国买房，佣金都是由卖主支付的，所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人，除非你们另有协议。

顶级学区独立别墅华人安家置业首选

项目名称：Serena别墅.Montarra别墅
所属城市：加利福尼亚洛杉矶奇诺岗(chino Hills)
项目类型：独立别墅
室内面积：251平方米--352平方米
户型：4房3卫2车位起
价格：$76.5万----$88.8万
租金：$3101----$4359

城市介绍

Chino Hills(奇诺岗市)是洛杉矶华人东区的一个新兴都市。是继核桃市Walnut、钻石吧Diamond Bar市之后的一个华人密集城市，目前华人比例为15%-20%之间，代表华人标志的大华超市99 Ranch已经在这里设点。美丽景色、安全城市、好学区以及房产增值潜力是这个城市的四大特点。奇诺岗也是加州政府重点规划的洛杉矶三个新兴城市(Irvine,Rancho Cucamonga, and Chino Hills) 之一，在过去10年当中，ChinoHills是San
Bernardino县市成长率最快，最安全和最适合居住的城市。奇诺岗不仅仅在加州享有盛名，而且在全美享也有美誉。2005年被CNN和Money杂志评选为全美100个最适合居住城市的第68名及治安最好城市的第28名。

奇诺岗市区绿化非常好，市区里有三千英亩的公共地带，四十座公园，几十英里的步行小道和山道、马道。到处是郁郁葱葱的绿色地带。环境优雅，景色迷人，治安良好，学区优良，让奇诺岗成为一个宁静美丽城市，终年气候宜人。在受海洋气候影响的同时又受到位于东北部的高山影响，所以有各种不同类型的天气，但是不论温度还是湿度都是终年舒适宜人。如同其它的太平洋沿海地区，
85%降雨量是集中在冬季的11月至3月。夏季特别干燥，阳光充裕。冬季可以远眺山顶皑皑白雪，春季可以欣赏百花盛开，夏季可以领略山风习习，秋季可以欣赏迷人秋景。这里具备平原、山丘，水泊的地貌特征，Peyton
Dr以南是平缓地带，Peyton Dr以北则属于奇诺岗州立公园（Chino Hills State
Park）边缘地带，在71号高速公路南端有一个极大的湿地公园，独具宜人的景色。在2010年人口统计中，奇诺岗有80897人，人口密度为每平方公里有1490.6人。城市的种族构成为40.21%为白人，2.75%为非洲裔美国人，30.37%为亚裔美国人，1.66%为其他族裔的人，2.04%为混血儿.，22.97%为西班牙裔。

顶级的教育资源

Chino Hills的学区是San Bernardino最好学区之一。对于注重孩子教育的华人来说，奇诺岗的教育质量也是名列前茅，学区內的小学有四所在2007和2008年取得900分API的优异成绩，两所中学在2007年取得800分API的成绩。

依据居住位置，每户都有自己所属的公立学校，以下为奇诺岗市所包括的小学，初中，高中和大学。( 注: API表示学术表现指数，就是将学生的整体成绩作为评价学校的整体水平。 API值是在200-1000分之间。 Rating 最高分数是10分。)

本项目社区目前被划分在Chino Valley Unified School District，居住在社区内的孩子可以申请就读下面的学校：【小学】Butterfield Ranch lementary School；【初中】Robert O. Townsend Junior High School；【高中】Chino Hills High School。

完善的商业配套

现在的奇诺岗拥有几个大型购物中心，其中包括了数百家连锁商店和餐馆。现在新的城市规划将市政府、图书馆、邮局、零售商店集中建在PeytonDr大街的两边，这样给生活带来了很大的便利。奇诺岗市虽然是新兴的城市，但它商业环境成熟，有各种商业中心和大型超市，代表华人标志的99大华超市，尤其方便了住在这里的华人朋友。在大华超市的周围，有好几个华人的餐厅、自助餐、越南餐馆，还有披萨店。

（1）奇诺岗广场(The Shoppes at ChinoHills)：地址是13920 City Center
Dr，为一座开放式购物中心，购物中心有优美的景观设计，有喷水池，花园和戏水区，属于步行街类型。

（2）Crossroads EntertainmentCenter：地址是3070 Chino Ave，商场内有一家漂亮的电影院和一些美式餐厅。

（3）Crossroads Marketplace：地址是12945Peyton Dr，商场内有COSTCO仓储式购物店，Lowes家居建材百货和沸点臭臭锅，85°C面包房等。

（4）99大华超市：地址是2959Chino Ave，提供奇诺岗、奇诺、坡莫拿等内陆地区华人採购生鲜食品的场所，超市内并提供港式烧腊，便当和快餐。广场内并有海鲜自助餐，麻辣餐馆，粉面点，糕点店等。新开的DAINO店，属于日本的“99cent”店。

（5）Payne Ranch Center：地址是3255Grand Ave，有韩国豆腐锅，可乐厨房等餐馆。

（6）Commons at Chino Hills:：地址是4635Chino Hills Parkway，商场内有Lowes家居建材百货，玩具反斗城，宝贝反斗城(BabyR Us)以及许多美式餐厅如BJ, Lucille’s Smokehouse等。

（7）Laband Village Shopping Center：地址是14230 Chino Hills Parkway，商场内有品客多中式饮品。

（8）Chino Hills Marketplace：地址是4183Chino Hills Pkwy，商场有新天地小馆简餐，韩国料理，日式料理和拉面店。

房地产增值潜力巨大

截至2014年8月底，奇诺岗公寓别墅房价的中位数为57.95万美元，同比去年增长了9.5%，据Zillow预测，未来一年还要增长8.9%。奇诺岗每平米房价3122美元，比里弗赛德的1722美元稍高。租金水平：2293美元，每平方米14美元。据统计，在2010年奇诺岗家庭收入中位数为100,099美元,
加上别墅和公寓价值中位数为近60万美元。和其他受欢迎的华人及中城市一样，奇诺岗在美国也是属于高收入高房价的城市。

项目介绍

【Serena】和【Montarra】别墅社区位于奇诺岗最受青睐的顶级社区Vila
Borba，青山绵延，景色宜人。两个楼盘预计共建183栋房屋，价格从74万4470美元起。所属学区为教育资源优越的Chino
Valley联合学区。社区坐落在奇诺岗新开发的南区山上，拥有较高的地势，可以一览绵延山川的秀丽景色。步行即可到达著名的Chino Hills State
Park，那里有蜿蜒65英里的远足小径，以及众多的自行车骑行道路和骑马小道，是喜爱户外运动者的天堂。社区附近还有便利的休闲娱乐场所，包括餐饮购物中心The
Shoppes at Chino
Hills。另外，住在这里，便捷的交通将让你的生活更加应对自如71号、91号和60号等多条高速公路比邻社区，交通便利，生活井然。

Serena at Vila Borba

该小区共计建造92栋独立屋住宅，推出三种户型选择。从2,697-3,093平方英尺的生活空间，包含4-6间卧室以及3-4.5间浴室的不同设计。华丽的Great
Room与美食厨房相连，另外California
Room将室内生活空间扩展的室外。华丽的主卧套房设计有覆盖顶棚的露台。另外2-3车位的车库还设计了大量的储物空间。三种不同的建筑风格外加更多定制的设计可供选择。

【户型一】

类型：独立屋

层数：2层

房间浴室：4卧室3浴室

面积：251平方米

车库：2车位车库

价格：76万4470美元起

租金：$3101/月