投资矽谷房产, 划不划算,回报率怎么算? 图表,秦氏美国矽谷地产微信公众号文章

如今美国经济发展迅速，房地产价格逐年攀升。在此基础上许多人选择到美国投资房产。那投资房产的回报率该如何计算呢？

有人在美国买房是为了自住，但也有很多人将在美购置房产作为一种投资方式。去对冲越来越高的收入。合理合法的减少或少缴收入税。(对收入越高的白领和金邻们非常有用）

在计算购房回报率时我们主要考虑两大因素：

1. 房屋的租金回报率。2.房屋本身的增值回报率。

在加州湾区购房，如果净租金回报率5%以上，那可以看做是值得投资的适当房产了。有人会担心房子会折旧导致房屋贬值，但值得注意的是，美国购房所购建筑物下的土地也永远属于业主，并且随当地的经济发展而升值。

如下图所示，近年来湾区房产逐年增值，特别是好学区内的房产即使在经济不景气的时候也没有大幅度贬值。持有一套房产如图持有一只股票，不但每年可获得固定分红，还拥有未来资产增值的机会。从这个角度看，在美国投资房产回报率是很可观的。

现金买房的租金回报率:

租金回报率 = 净房租年收入 / 购房总价

净房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有费用 + 出租产生的相关支出）

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。房产经纪人可以帮助您找出周围同等条件已出租的五到十套房屋，筛选出出现次数最多的租金价格，房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格。以后在实际出租房屋的时候也应遵循此方法确定房租价格。

2.房屋持有费用及出租产生相关支出

一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。

房产税:房产税的税率在每个州有所不同，从1%到3%不等。北加州湾区的地产税为1.1%，所以购房之前应先搞清楚目标房屋的税率。

房屋保险：根据房屋价值、投保内容保险费用不等。

社区费：独立屋一般没有社区费，但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此要交社区费。

空置期分摊:通常购买的房屋很少能立刻找到租户，总会有一段空置时间，因此在计算每年平均净房租收入的时候，应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。

我们以两年租约计算，平均空置时间估计为一个月，空置期分摊到两年即半个月租金。

由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。

出租管理费：租赁经纪人可以大大减少您的工作和时间，帮您选择合适的租客。并处理一系列在租房期间发生的事务，如房屋维修等。管理费用一般是全年租金的8%左右。并可以抵税的。

购房投资出租案例分析：

房龄：32年

房型：4房2卫3厅

室内面积：208 平方

占地面积：1030 平方

买入价：$870,000

目前市场价：$1,200,574 (+) 38%

租金：$4500.00/月