二丶贷款买房的租金回报率

贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%

每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 - 年固定还款额。

其中，自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。

持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过，道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。一栋2006年建的334 平米独立屋,购买价$36万, 自付额(30%)为$108000贷款额$252000 (30年分期固定摊还,利率4%,贷款月付$1,203.09)，月租金$2400。

年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市独立屋的真实例子)

持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:

a) 房地产税:购房总价 x 1.9% =$6840

b) 房屋保险: $815 (各房屋因地点,新旧,保项有异, 保费不同)

c) 社区费:无

d) 维修费：预计$300

e) 空置期分摊：半个月租金$1200

f) 出租佣金：年租金x 6% )/2= $864(注2013年5月数据，租金已降至2-3%)

持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019

年固定还款额 = $1,203.09x12=14437.08

每年净收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92

租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

在加州，如果净租金回报率5%以上，那可以看做是值得投资的适当房产了。但是可能有读者会说，我把投资买房的钱存在银行里，也能获得与此接近的收益率啊!为什么还要这么辛苦去美国买房呢?而且房子还会不断的折旧。对于这问题，我想说虽然房产的建筑物部分会折旧，但是建筑物下面的土地却永远属于业主，而且会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产，就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红，而且还拥有了未来资产增值的机会。根据长期统计美国房地产每年平均升值约为6%,所以如果从这个角度来考虑问题，投资并持有房产，相对于银行存款，是一种更优的投资选择。你周围有许许多多投资房地产发财的实例, 但你听过因存银行利息而发的吗?